Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/05729

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05729 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWM N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] , [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0483 DÉFENDERESSE Madame [I] [O], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05729 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWM EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 12 décembre 2002, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), a consenti un bail d'habitation à Mme [I] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 449,73 euros outre une provision sur charges de 142,27 euros. Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6526,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [O] le 13 mars 2024. Par assignation du 31 mai 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [I] [O], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des taxes et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -6883,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6526,54 euros à compter du commandement de payer et de l'audience pour le surplus, -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 octobre 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A cette audience, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 octobre 2024, s'élève à 7431,51 euros. La bailleresse précise que le dossier de Mme [I] [O] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 4] et que la locataire a repris le paiement du loyer courant au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite au bénéfice de cette dernière un plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire. Mme [I] [O], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu, de sorte qu'il sera statué par ordonnance reputée contradictoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail * Sur le délai applicable à la résiliation de plein droit Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et jusqu'à la reconduction de ce dernier, sous réserve qu’elle soit postérieure au 29 juillet 2023. En l'espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 12 décembre 2002 et a été reconduit par périodes de trois ans, et pour la dernière fois le 13 décembre 2023, soit postérieurement au 29 juillet 2023. Toutefois, la bailleresse a, aux termes du commandement de payer délivré le 12 mars 2024, expressément imparti à la défenderesse un délai de deux mois pour régler la somme de 6526,54 euros, de sorte qu’il convient de substituer le délai de deux mois au délai légal de six semaines. Ainsi, la clause résolutoire ne pouvait être acquise, en l’absence de paiement, que le 12 mai 2024. * Sur l'incidence de la procédure de surendettement En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. Dans l’hypothèse où un bailleur fait délivrer un commandement de payer les loyers à son locataire et où la décision de recevabilité intervient pendant le délai qui est imparti à ce dernier pour régler sa dette, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai imparti aux termes du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, il est établi que la demande déposée auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] par Mme [I] [O] a été déclarée recevable le 25 avril 2024. La décision de recevabilité du 25 avril 2024 est donc intervenue dans le délai de deux mois imparti à la locataire aux termes du commandement de payer du 12 mars 2024. Or, à compter de cette date, Mme [I] [O] avait interdiction de payer tout ou partie d'une créance née antérieurement. Le bailleur ne pouvait donc plus, à partir du 25 avril 2024, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement des sommes dues antérieurement. La decision de recevabilité du 25 avril 2024 a donc paralysé les effets potentiels du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire. 2. Sur la provision au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En application des articles L 722-2 et L722-3 du code de la consommation, la décision de recevabilité, emporte, à compter de sa notification, la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires, la suspension et l'interdiction s'appliquant pendant toute la durée de la procédure jusqu'à l'adoption des mesures de traitement, dans la limite de 2 ans. L'article L722-5 du même code prévoit quant à lui que cette interdiction des poursuites emporte également interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou partie, les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité. Il convient toutefois de préciser que, durant la période de suspension, le créancier peut toujours agir au fond pour faire constater sa créance et obtenir un titre exécutoire, l'exécution étant suspendue jusqu'à l'adoption des mesures dans la limite de 2 ans, puis pendant l'exécution du plan. Ainsi, si, en application de ces dispositions, la dette locative antérieure au 25 avril 2024 n'est pas exigible, elle peut être titrée. En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 octobre 2024, Mme [I] [O] lui devait la somme de 7431,51 euros. Mme [I] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur les délais de paiement Il convient de rappeler que la dette constituée antérieurement à la décision de recevabilité du 25 avril 2024, laquelle sera remboursée conformément au plan qui sera conventionnellement adopté ou judiciairement fixé, n’est pas exigible. Il convient par ailleurs de préciser que la clause résolutoire n'étant en l'espèce pas acquise, les délais prévus à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s'appliquer. Il sera dès lors fait application du délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, en vertu duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il est établi que la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] a déclaré le dossier de Mme [I] [O] recevable le 25 avril 2024; La locataire a en outre repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte que sa capacité à rembourser sa dette progressivement est établie. Il résulte enfin du décompte arrêté au 16 octobre 2024 que la dette qui s’est constituée postérieurement au 25 avril 2024 s’élève à 1014,82 euros. Dans ces conditions, il convient d'autoriser Mme [I] [O] à régler la somme de 1014,82 euros, seule exigible à ce jour, par des versements de 30 € par mois en plus du loyer courant pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette. Il sera rappelé que la dette de 6416,69 euros, constituée antérieurement à la décision de recevabilité, sera remboursée selon les modalités prévues dans le plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, et qu’elle redeviendra exigible à défaut de respect du plan de désendettement qui sera arrêté. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte-tenu de l’issue donnée au litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. L'équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNE Mme [I] [O] à payer à la RIVP la somme de 7431,51 euros ( sept mille quatre cent trente et un euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, RAPPELLE que la dette constituée jusqu’au 25 avril 2024, date de la décision de recevabilité, n’est pas exigible, l’exécution de la condamnation au paiement étant suspendue jusqu’à l’adoption des mesures de surendettement pendant un délai de deux ans, puis pendant l’exécution du plan, AUTORISE Mme [I] [O] à se libérer de la dette de 1014,82 euros, constituée postérieurement au 25 avril 2024, en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge