Cour de cassation, 21 janvier 2016. 14-23.178

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 janvier 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 92 F-D Pourvoi n° G 14-23.178 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ la société [W], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ M. [J] [U], domicilié [Adresse 1], 3°/ la société [W], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 18 juin 2014 par la cour d'appel de Versailles (14e chambre), dans le litige les opposant à Mme [L] [N], veuve [K], domiciliée [Adresse 4] (Suisse), défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société [W], de M. [U] et de la société [W], de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [N], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 juin 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-14535), que Mme [N] a conclu une promesse synallagmatique de vente de divers lots de copropriété d'un immeuble avec la société civile immobilière [W] ou [W] (la SCI [W]), représentée par M. [U], sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur ; que Mme [N], contestant les conditions dans lesquelles le prêt avait été sollicité puis refusé, a assigné la SCI [W] en versement du dépôt de garantie consigné par celle-ci entre les mains du notaire ; Attendu qu'ayant constaté que la SCI [W] produisait deux lettres que lui avait adressées la banque [1], la première, du 4 octobre 2007, accusant réception de sa demande de financement immobilier pour un montant de 600 000 euros, la seconde, du 23 novembre 2007, l'informant du refus du prêt et ayant retenu que, faute de production de la demande de prêt, la SCI [W] ne justifiait pas de sa conformité aux caractéristiques contractuellement prévues, en dehors du montant du prêt, la cour d'appel a pu en déduire que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à l'acquéreur ; D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [U], la société civile immobilière [W] ou [W] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [U] et la société civile immobilière [W] ou [W] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [N] ; rejette la demande de M. [U] et de la société civile immobilière [W] ou [W] ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société [W], M. [U] et la société [W] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné le versement à Mme [L] [N] de la somme de 80.000 euros consignée entre les mains du Caissier de l'Office notarial [C] à titre de dépôt de garantie, en exécution du compromis de vente du 24 septembre 2007, AUX MOTIFS QUE les appelants produisent deux extraits d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Versailles à la date du 4 décembre 2013, l'un de la SCI [W], demeurant [Adresse 3] (78) ayant pour gérant Mlle [E], l'autre négatif au nom de la SCI [W] ayant la même adresse ; que seuls les statuts de la SCI [W] sont produits ; que les appelants indiquent en page 13 de leurs conclusions que Mme [N] épouse [K] ne peut sérieusement laisser croire à la cour qu'il existerait deux sociétés [W] et [W] ; qu'il y a lieu d'observer qu'ils ont eux-mêmes créé et entretenu une confusion sur l'identité de la société acquéreur, ne serait-ce qu'en déposant leurs conclusions aux noms des deux sociétés (avec M. [U]) ; que le compromis de vente notarié a été signé par Mme [N], vendeur, et la SCI [W], acquéreur ; que le nom dactylographié de l'acquéreur était la SCI [Adresse 5] ; qu'il a été rayé et remplacé en marge par le nom manuscrit de « [W] » ; que ce nom manuscrit comportait un T à la fin qui a été recouvert par l'allongement de la lettre N ; que contrairement à ce que les appelants ont soutenu, le nom de la SCI s'étant portée acquéreur est clairement la SCI [W] ; qu'il ne correspond ni à la SCI [W], ayant pour gérant M. [U], ni à la SCI [W], ayant pour gérant Mlle [E] ; que les appelants soutiennent qu'une erreur a été commise par le notaire rédacteur s'agissant du nom de la société acquéreur qui aurait dû être « [W] » ; que cependant, M. [J] [U], représentant la société acquéreur, a apposé son paraphe en marge sous la mention manuscrite du nom de celle-ci ; que l'erreur matérielle d'orthographe n'est donc pas établie ; que quoiqu'il en soit, l'intimée fait valoir que, d'une part, la SCI [W] ne démontre pas avoir déposé une demande de prêt, que d'autre part, les refus des demandes de prêt par la banque sont vagues et que le dossier n'a pas été communiqué malgré une sommation afin de vérifier la conformité des demandes aux caractéristiques prévues aux compromis de vente ; que le [1], dans une lettre du 4 octobre 2007, accuse réception de la demande de financement immobilier pour un montant de 600.000 € formée par la SCI [W] puis dans une lettre du 23 novembre suivant, informe celle-ci de ce qu'elle ne peut y donner une suite favorable ; qu'il ne peut être déduit de l'absence de production de la demande de prêt l'existence d'une collusion entre l'acquéreur et la banque, et l'inexistence de la demande de prêt ; qu'en revanche, la condition suspensive d'obtention de prêt prévoyait que l'acquéreur avait l'intention de recourir à un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 600.000 € comportant une durée de remboursement de 4 ans à un taux nominal d'intérêt maximum de 4,4 % l'an hors assurances ; que la SCI [W] qui ne produit pas la demande de prêt, ne justifie pas de sa conformité aux caractéristiques contractuellement prévues, en dehors du montant du prêt, mentionné par les lettres du [1] ; que celle-ci doit être réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI [W] et M. [J] [U] produisent la lettre du 4 octobre 2007 du [1] accusant réception de la demande de prêt de Le Vallon, les différentes attestations du [1] du 23 novembre 2007 mentionnant que la demande de prêt de 600.000 € est refusée à la SCI [W], à Le Vallon et à [S] [Localité 1], celle du 2 septembre 2008 mentionnant que « le prêt immobilier sollicité pour l'acquisition d'un appartement sis [Adresse 2] a bien été étudié avec pour emprunteur la SCI [S] en formation, ou la SCI [W], ou la SCI [Adresse 5] ayant toutes trois pour associés M. [J] [U] et Mlle [V] [E] » ; que ces pièces, si elles font état de demandes de crédit faites auprès du [1] au nom de différentes sociétés, montrant que de façon incompréhensible aucune demande de prêt n'a été faite au nom de la SCI [W] ou [W], que les demandes de prêt ont été faites au nom de la SCI [W] qui n'a pas été activée depuis 1994, de la SCI [S] qui n'a jamais été constituée, ainsi que ces deux éléments résultent de la lettre de Me [C] à M. [J] [U] du 3 septembre 2008, et de la SCI [Adresse 5] dont l'existence n'est même pas justifiée ; que, dans ces conditions, la seule production d'un mail adressé par Me [C] le 28 novembre 2007 à Mme [L] [N] l'informant du refus de l'obtention du prêt pour l'achat des lots objets du compromis de vente, s'il a été effectivement fait dans les délais requis, ne saurait être suffisant ; qu'il résulte de ces éléments qu'il n'est pas établi que M. [J] [U] et la SCI [W] aient fait les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt dans les conditions du compromis de vente ; que la non réalisation de la condition suspensive leur est donc imputable, et en application du paragraphe « dépôt de garantie » de cet acte, Mme [L] [N] est en droit de récupérer la somme de 80.000 € qui a été déposée par l'acquéreur ; que, ne s'agissant pas de l'application de la clause pénale, l'article 11152 du code civil ne peut s'appliquer, 1° ALORS QUE les juges du fond ont constaté que la société [1] avait accusé réception d'une demande de prêt immobilier de la SCI [W] pour un montant de 600.000 € le 4 octobre 2007, puis refusé le prêt sollicité par lettre du 23 novembre 2007, et qu'elle précisait, le 2 septembre 2008, que la demande de prêt avait été examinée avec pour emprunteur la SCI [S] en formation, ou la SCI [W], ou la SCI [Adresse 5] ayant toutes trois pour associés M. [J] [U] et Mlle [V] [E] ; qu'il en résultait que la demande aurait été refusée même si elle avait été formulée par une SCI [W] ayant également pour associés M. [J] [U] et Mlle [V] [E] ; qu'en affirmant néanmoins que la condition suspensive liée à l'obtention du prêt avait défailli du fait de l'acquéreur, aux motifs qu'aucune demande n'avait été présentée par la SCI [W] désignée dans l'acte comme acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil ; 2° ALORS QUE l'acquéreur peut faire la preuve qu'il a adressé à un établissement bancaire une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles par tout moyen ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que le contrat prévoyait que l'acquéreur avait l'intention de recourir à un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 600.000 € et que les lettres de la société [1] indiquent que la SCI [W] a bien sollicité un prêt de 600.000 € qui a été refusé ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas justifié de la conformité de la demande de prêt de la SCI [W] aux caractéristiques contractuellement prévues, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil.