Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Raphaël RICHEMOND ; Me Frédéric SAMAMA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00265 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W6S
N° MINUTE :
2-2024
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [E] épouse [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0400
DÉFENDERESSE
Madame [Y] [G] veuve [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1267
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 juin 2024
Délibéré le 20 novembre 2024
JUGEMENT
rendu par défaut, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00265 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W6S
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [I] [E] épouse [M] est propriétaire, dans un immeuble sis [Adresse 1] :
du lot n° 13, correspondant à un appartement de cinq pièces situé au 5ème étage porte droite,des lots n°28, 29 et 30, correspondants à trois chambres de service au 8ème étage,des lots n°31 et 32, correspondants à deux débarras situés au 8ème étage,du lot n°38, correspondant à la cave n°7 en sous-sol.
Madame [I] [E] épouse [M] a acquis la propriété de ces lots par un leg universel de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession de Madame [K] [E], décédée le 04 avril 2020.
Par acte d'huissier en date du 18 novembre 2023, Madame [I] [E] épouse [M] a fait assigner Madame [Y] [G] veuve [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [G] veuve [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lots n°13 et 38 de l’immeuble sis [Adresse 1], ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
- ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [G] veuve [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lots n°28, 29, 30, 31 et 32 de l’immeuble sis [Adresse 1], ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
- condamner Madame [Y] [G] veuve [E] à verser à Madame [I] [E] épouse [M] une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des lots occupés, soit la somme totale de 4384 euros par mois, rétroactivement à compter du 04 avril 2020 et jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
- condamner Madame [Y] [G] veuve [E] à verser à Madame [I] [E] épouse [M] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [Y] [G] veuve [E] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du constat de commissaire de justice en date du 09 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi que les frais de géomètre expert et de maçonnerie nécessaires à la détermination des limites séparatives de propriété de chacun des lots et à la reconstruction des cloisons aux droits de ces limites ;
- dire ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses demandes, Madame [I] [E] épouse [M] rappelle que Madame [K] [E] a, par acte notarié en date du 27 décembre 1982, fait une donation des lots n°13, 28 à 32 et 38 à son neveu, Monsieur [O] [E], en prévoyant un droit de retour conventionnel en cas de prédécès du donataire sans enfant ni descendance. Elle précise que Monsieur [O] [E] est décédé le 7 mars 2011, qu’il a laissé derrière lui son épouse avec qui il occupait les lots, Madame [Y] [G], sans postérité et que la réalisation de la clause résolutoire affectant la donation, a fait l’objet d’une publication par acte authentique le 25 mars 2022. Madame [I] [E] épouse [M] soutient, par ailleurs, que Monsieur [O] [E] et son épouse ont fait réaliser des travaux afin d’accoler les lots n°28 à 32 au lot n°33 appartenant à Madame [Y] [G] et qu’ils ont également fait abattre les cloisons séparant les lots n°28 à 32 du couloir qui les longeait, s’appropriant ainsi une partie commune de la copropriété. Madame [I] [E] épouse [M] fait ainsi valoir que Madame [Y] [G] n’a ni droit, ni titre à propos des lots précités, qu’elle occupe toujours.
Appelée à l’audience du 15 février 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 juin 2024, afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 14 juin 2024, Madame [I] [E] épouse [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, outre le débouté de Madame [Y] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Elle a également sollicité la condamnation de Madame [Y] [G] à lui restituer au titre des fruits civils les revenus locatifs perçus sur les biens litigieux depuis 2022 et jusqu’à la cessation des contrats de location, soit une somme de 13 770 euros au mois de mai 2024 inclus, sauf à parfaire.
Madame [I] [E] épouse [M] précise que les lots situés au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], font l’objet d’une location consentie par la défenderesse et que l’appartement du 5ème étage serait vide de tout occupant. Elle soutient qu’en sa qualité de légataire universelle, et compte tenu de l’absence d’héritier réservataire de Madame [K] [E], elle a le droit aux fruits des biens dont elle a hérité
S’agissant de la demande de sursis à statuer de Madame [Y] [G], Madame [I] [E] épouse [M] relève, eu égard aux pièces versées, que l’assignation produite par la partie adverse ne constitue qu’un projet et qu’au surplus elle ne vise qu’à mettre en cause la responsabilité d’un notaire
En ce qui concerne l’existence alléguée par Madame [Y] [G] d’un leg verbal d’usufruit portant sur les lots précités, consentis par Madame [K] [E] ou par Monsieur [O] [E], Madame [I] [E] épouse [M] soutient que la preuve de son existence est insuffisamment apportée et qu’en tout état de cause il n’a jamais été exécuté et qu’il ne pourra plus l’être. La demanderesse relève également que si Madame [Y] [G] a judiciairement engagé la responsabilité du notaire en vue d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices causés par la perte irrémédiable de ce leg verbal d’usufruit, elle n’a pas engagé d’action judiciaire en exécution et délivrance du leg verbal. Elle souligne également le fait que cette instance serait complètement indépendante de la présente et, par suite, sans influence sur la solution du présent litige.
En défense, Madame [Y] [G] représentée par son conseil sollicite in limine litis un sursis à statuer jusqu’à ce qu’il soit statué sur la validité du leg verbal d’usufruit et sur la responsabilité du notaire. Au fonds et à titre principal, elle demande le rejet des demandes de Madame [I] [E] épouse [M], subsidiairement le rejet de sa demande de condamnation d’une indemnité d’occupation de 4384 euros par mois, rétroactivement à compter du 04 avril 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux et le rejet de sa demande de condamnation aux frais de remise en état des lots occupés. Enfin, Madame [Y] [G] demande la condamnation de Madame [I] [E] épouse [M] au paiement de la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, Madame [Y] [G] affirme que le règlement de la succession de son époux, Monsieur [O] [E], va trancher la question de la validité du leg d’usufruit dont elle se prévaut et qu’une décision doit intervenir s’agissant de la responsabilité du notaire Me [L] [U] pour manquement à son devoir de conseil, laquelle peut aboutir à l’allocation de dommages-intérêts au bénéfice de la défenderesse et, par suite, de moyens pour se reloger plus facilement. Madame [Y] [G] soutient en outre qu’elle réside bien dans l’immeuble sis au [Adresse 1] et non en Normandie. Elle reconnaît, par ailleurs, avoir conclu des contrats de cohabitation intergénérationnelle avec plusieurs étudiants tout en précisant qu’ils l’avaient été moyennant une « modeste contribution financière ». Enfin, et afin de prévenir une éventuelle mesure d’expulsion, Madame [Y] [G] argue de son âge, ainsi que ses faibles ressources financières.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024, délibéré prorogé au 20 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de sursis à statuer
En application des articles 378 et 379 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.
Il est constant que l’opportunité du sursis à statuer est appréciée discrétionnairement. Pour apprécier l’opportunité d’un sursis, il faut que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours.
En l’espèce, Madame [Y] [G] verse à la procédure une assignation devant le Tribunal judiciaire de PARIS en date du 14 février 2024 délivrée à domicile le même jour à Me [L] [U] (notaire) et à la société WA&M NOTAIRES ASSOCIES aux fins notamment de condamnation solidaire au paiement de la somme de 830 000,00 euros correspondant à la valeur de l’usufruit des biens immobiliers faisant l’objet du droit de retour, pour manquement de Me [U] à son devoir de conseil.
Cette action vise cependant uniquement à mettre en cause la responsabilité professionnelle d’un notaire et est, par suite, complétement indépendante de la présente instance. La demande de sursis à statuer de Madame [G] sera, par conséquent, rejetée.
Sur l'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
En cas de démembrement de propriété, le droit d'agir en expulsion et en indemnisation pour la perte de jouissance du bien et de ses fruits appartient à l'usufruitier en application des articles 582 et 595 du code civil.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Y] [G] veuve [E] occupe les biens immobiliers litigieux, appartenant à Madame [I] [E] épouse [M].
En effet, il ressort tant de la sommation interpellative transformée en procès-verbal de perquisition en date du 27 mai 2024, que de l'assignation, que la gardienne de l'immeuble a confirmé la résidence de la défenderesse ou de ses locataires dans les lieux.
Dès lors, l'occupation des lieux par Madame [Y] [G] veuve [E] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation, Madame [I] [E] épouse [M] n'ayant nullement consenti à une telle occupation. Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
Madame [Y] [G] veuve [E] argue de sa difficulté à se reloger, compte tenu de son âge et de ses faibles revenus. Toutefois, eu égard au délai de presque un an qui a couru depuis l’introduction de la présente instance, dont elle a de fait bénéficié et de la nécessité pour Madame [I] [E] épouse [M] de reprendre son bien, aucun délai supplémentaire pour quitter les lieux ne lui sera alloué.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Enfin, Madame [I] [E] épouse [M] sollicite la possibilité de faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [G] veuve [E] avec l’assistance d’un géomètre expert et d’une entreprise de maçonnerie aux frais de la défenderesse et sous la supervision d’un commissaire de justice, aux fins de déterminer les modalités de remise en état des différents lots dont elle est propriétaire.
Madame [I] [E] épouse [M] n’apporte cependant pas la preuve de la modification desdits lots par Madame [Y] [G] veuve [E] conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile. Elle sera, par conséquent, déboutée de cette demande.
Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour l'usufruitier dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés (un appartement de 131 m2, un appartement de mins de 15 m2, deux chambres de service de moins de 9m², deux débarras et une cave), de sa localisation mais également compte tenu de l'absence de justification de sa valeur locative et de l'état du bien, l'indemnité d'occupation sera fixée à 4384 euros par mois. Madame [Y] [G] veuve [E] sera ainsi condamné au paiement de cette somme à titre provisionnelle.
Cette indemnité mensuelle sera due à compter du 04 avril 2020, date à compter de laquelle Madame [I] [E] épouse [M] est devenue propriétaire des biens litigieux.
Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite
En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).
L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.
En l'espèce, Madame [I] [E] épouse [M] justifie de sa qualité de propriétaire du bien en produisant une attestation notariée de propriété immobilière en date du 25 mars 2022. Elle a donc qualité à agir en restitution des fruits civils.
Madame [I] [E] épouse [M] sollicite une somme de 13770 euros calculée à partir des sommations interpellatives en dates des 7 décembre 2022 et du 27 mai 2024, ainsi qu’à partir du constat de commissaire de justice en date des 9 mai 2023 et des contrats de baux intergénérationnels conclus notamment avec Mme [V], MmE [J] et Mme [X] [P], lesquels prévoient des loyers de 510 euros par mois. Les fruits civils peuvent ainsi être évalués à 13 770 euros.
Madame [Y] [G] veuve [E] y sera, par consequent, condamnée.
Sur les demandes accessoires
Madame [Y] [G] veuve [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [E] épouse [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort mais rendue toutefois par défaut en application de l'article 4 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020,
REJETTE la demande de sursis à statuer formée par Madame [Y] [G] veuve [E] ;
CONSTATE que Madame [Y] [G] veuve [E] est occupante sans droit ni titre des lots n°13, 28, 29, 30, 31, 32, et 38 de l’immeuble is [Adresse 1],
ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [G] veuve [E] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [G] veuve [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [I] [E] épouse [M] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
PRECISE que les dispositions de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux n'ont pas vocation à s'appliquer ;
ORDONNE l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [Y] [G] veuve [E] à verser à Madame [I] [E] épouse [M] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 4384 euros à compter du 4 avril 2020 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE Madame [Y] [G] veuve [E] à verser à Madame [I] [E] épouse [M] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [G] veuve [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, La présidente,
