Cour d'appel, 29 novembre 2023. 21/02639

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 29 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/02639 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MDCX Société OPCI UIR II c/ S.A.R.L. CHOCOLATS DIVINS Madame [E] [Z] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 mars 2021 (R.G. 16/07176) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 06 mai 2021 APPELANTE : Société OPCI UIR II, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Sylvie LABEYRIE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Danielle LIPMAN WULF BOCCARA, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : S.A.R.L. CHOCOLATS DIVINS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4] représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTE : Madame [E] [Z], agissant en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL CHOCOLATS DIVINS, demeurant [Adresse 2] - représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 septembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 7 août 2002, la société du Centre commercial de [Localité 5] -aux droits de laquelle se trouve la société OPCI UIR II- a donné à bail à la société en cours de formation Douceurs & Chocolats un local n°20 d'une surface de 35 m² environ situé au sein de la galerie commerciale du centre commercial de [Localité 5] Bersol, ce pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2002 et au prix de 22.000 euros HT par an au titre du loyer de base et de 7,25 % du chiffre d'affaires HT par année civile au titre du loyer variable. La locataire a, par acte notarié en date du 16 mars 2009, cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société Bordeaux Chocolats, laquelle l'a ensuite cédé par acte notarié en date du 30 septembre 2010 à la société à responsabilité limitée Chocolats Divins. Le 27 juin 2014, la société Chocolats Divins a, par acte d'huissier, sollicité le renouvellement du bail commercial. Le 8 avril 2016, la société bailleresse a fait notifier à sa locataire une pénalité d'un montant de 3.000 euros pour défaut de respect du règlement intérieur, dont la contestation par la société Chocolats Divins a fait l'objet d'une assignation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux délivrée le 29 juin 2016 à la société OPCI UIR II. Le 5 septembre 2016, la bailleresse a fait adresser à la société Chocolats Divins une mise en demeure -discutée le 5 septembre suivant par l'expert comptable de celle-ci-, puis lui a fait signifier le 17 octobre 2016 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. La société Chocolats Divins a, le 10 novembre 2016, assigné sa bailleresse devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, principalement, de nullité de ce commandement de payer. Les deux procédures ont été jointes et, par jugement prononcé le 25 mars 2021, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu'il suit : - dit que l'article 24 du bail sous-seing privé du 7 août 2002 liant la société OPCI UIR II, en qualité de bailleur, à son preneur la société Chocolats Divins, est entaché de nullité ; - condamne la société OPCI UIR II à payer à la société Chocolats Divins une somme de 3.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et application de l'ancien article 1154 devenu l'article 1343-2 du code civil ; - déboute la société Chocolats Divins de sa demande au titre de l'article 8 du bail commercial ; - prononce la nullité du commandement de payer délivré le 17 octobre 2016 ; - avant dire droit, ordonne une expertise comptable confiée à M. [F] [G] (...) ; - ordonne le sursis à statuer sur les chefs de demande tendant au paiement d'un indu au titre des charges et frais de gestion réclamé par le preneur et sur la demande reconventionnelle du bailleur, ainsi que sur la demande de dommages-intérêts du preneur ; - dit n'y avoir lieu au prononcé l'exécution provisoire ; - réserve les dépens. La société Opci a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 6 mai 2021. La société Chocolats Divins a formé un appel incident. *** Par dernières conclusions communiquées le 9 janvier 2023 par voie électronique, la société OPCI UIR II demande à la cour de : - dire recevable et fondé l'appel de la société OPCI UIR II à l'encontre du jugement du 25 mars 2021 ; - le confirmer exclusivement sur l'annulation de l'article 24 du bail ; L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau, Sur la pénalité et le règlement intérieur, - juger que la modification du règlement intérieur ne constitue pas une condition potestative compte tenu des clauses du bail ; - juger que la société Chocolats Divins devait ouvrir le 28 mars 2016 ; - juger que la pénalité de 3.000 euros prévue par le règlement intérieur est conforme ; - juger que cette pénalité ne présente pas de caractère excessif et en conséquence débouter de toutes ses demandes à cet égard la société Chocolats Divins et notamment de celle tendant au remboursement de la pénalité de 3 000 euros puisqu'il est établi qu'elle n'a pas été réglée ; Sur l'opposition à commandement, - juger au vu des pièces produites qu'est établie la bonne foi du bailleur ; En conséquence, - dire le commandement de payer valablement délivré et le valider ; Sur la demande en paiement de la société OPCI UIR II, - condamner la société Chocolats Divins au paiement de la somme de 14.928,26 euros TTC due au 11 juillet 2021 outre la clause pénale visée au commandement de 804,51 euros ; Corrélativement, - débouter la société Chocolats Divins de toutes ses demandes à toutes fins qu'elles comportent, qu'il s'agisse du remboursement des provisions de charges ou des frais de gestion ou d'expertise et plus généralement de toutes ses demandes aux fins de dommages et intérêts et/ou de l'article 700 du code de procédure civile ; - juger sans objet l'organisation d'une expertise et infirmer de plus fort le jugement dont appel ; - condamner la société Chocolats Divins au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'appel. *** Le 8 décembre 2022 a paru au BODACC l'annonce suivante : Chocolats Divins. RCS Bordeaux 524328986. Forme : société à responsabilité limitée. Administration : liquidateur, [Z] [E]. Adresse du siège social : [Adresse 3]. Commentaires : modification survenue sur l'administration, cessation d'activité, dissolution de la société. Par ordonnance du 25 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a statué ainsi qu'il suit: - déclarons irrecevables les conclusions notifiées le 9 janvier 2023 par la société OPCI UIR II, uniquement dans les parties suivantes : -page 7: le contenu du paragraphe B- Sur les répliques du preneur -pages 22 et 23: le paragraphe intitulé 'Plus généralement sur l'appel incident de la sociétés Chocolats Divins en la personne de son liquidateur amiable' - réservons les dépens *** Par dernières écritures communiquées le 16 août 2023 par voie électronique, la société Chocolats Divins, représentée par sa liquidatrice amiable Madame [E] [Z], demande à la cour de : Vu les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, - juger irrecevable et mal fondée la société OPCI UIR II en son appel ; - juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par la société Chocolats Divins sur les chefs du jugement entrepris, laquelle est désormais représentée par son liquidateur amiable ; - juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Madame [E] [Z] en qualité de liquidateur amiable de la société Chocolats Divins, désignée à cette fonction par assemblée générale extraordinaire des associés ; - juger que par ordonnance du 25 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables car tardives les conclusions notifiées le 9 janvier 2023 par la société OPCI UIR II, mais uniquement dans les parties suivantes : 1. Page 7 : le contenu du paragraphe B- Sur les répliques du preneur 2. Pages 22 et 23 : le paragraphe intitulé « Plus généralement sur l'appel incident de la sociétés Chocolats Divins en la personne de son liquidateur amiable » I - Sur le litige lié à la nullité de l'article 24 du bail et à la facture de pénalité pour fermeture un jour férié Sur la facture de pénalité - confirmer le jugement du 25 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la nullité de l'article 24 du bail et condamné la société OPCI UIR à payer à la société Chocolats Divins la somme de 3.000 euros ; A titre principal, - juger qu'au titre des dispositions du bail commercial, la société Chocolats Divins n'avait pas l'obligation d'ouvrir le lundi 28 mars ; - juger que la modification unilatérale du règlement intérieur par le bailleur est inopposable au preneur ; - juger qu'en cas de contradiction entre les dispositions du bail et celles du règlement intérieur, ce sont les dispositions du bail qui prévalent en application de l'article 27 de ce dernier ; - juger que l'OPCI UIR II n'avait pas le droit d'appliquer une pénalité de 3.000 euros et la condamner à la rembourser à la société Chocolats Divins, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application de l'article 1153 du code civil et application de l'article 1154 du code civil un an après cette date ; A titre subsidiaire, - juger que le règlement intérieur ne prévoyait qu'une indemnité de 1.000 francs, soit 152,45 euros ; A titre infiniment subsidiaire, - faire application du pouvoir modérateur en réduisant le montant de la pénalité à 1 euros, dans la mesure où celle-ci est manifestement excessive ; A titre incident sur les jours fériés - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Chocolats Divins de sa demande au titre de l'article 8 du bail ; Et statuant à nouveau, - juger que le bailleur est condamné à respecter cette disposition et qu'il ne peut exiger que la société Chocolats Divins ouvre au-delà de 4 jours fériés et qu'à défaut le bailleur sera condamné à respecter l'article 8 du bail et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée ; II - sur le litige lié à la nullité du commandement de payer du 17 octobre 2016 Sur la nullité du commandement de payer - confirmer le jugement du 25 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 17 octobre 2016 ; - juger que le bailleur n'a communiqué de justificatifs exhaustifs et suffisants établissant la réalité des charges dont il est demandé le règlement au titre du commandement de payer délivré à la société Chocolats Divins le 17 octobre 2016 ; - juger que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur ; - juger qu'il s'agit d'une violation de l'obligation d'exécuter le bail de bonne foi, ainsi que des dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1315 ancien du code civil ; - juger que le commandement de payer est mal fondé ; - juger que les demandes de la société Chocolats Divins sont recevables et bien fondées ; - prononcer la nullité du commandement de payer, et en tout état de cause le déclarer nul et de nul effet ; A titre incident sur les appels de charge provisionnels - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de la société Chocolats Divins au titre de l'appel de charge provisionnels ; Et statuant à nouveau, - juger que l'OPCI UIR II n'a pas respecté ses obligations en ne fournissant les justificatifs de l'emploi des sommes payées à titre de charges, et qu'elle ne justifie pas qu'il s'agit de charges récupérables sur la société Chocolats Divins ; - condamner l'OPCI UIR II à rembourser à la société Chocolats Divins les appels de charge trimestriels depuis le 1er janvier 2013 à hauteur de 16.207,44 euros TTC ; - condamner l'OPCI UIR II à rembourser à la société Chocolats Divins les frais de gestion depuis le 1er janvier 2013 à hauteur de 8.766,50 euros TTC ; - juger que l'honoraire de gestion est de 15 % HT conformément à l'article 5 du contrat de bail ; - juger que l'OPCI UIR II sera condamnée à rembourser à la Société Chocolats Divins le montant des charges appelées et payées qui ne seraient pas exigibles ni dues, et ce notamment au regard des pièces communiquées le 27 février 2019 ; - juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de présentes conclusions, sur le fondement de l'article 1153 du code civil ; - juger qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1154 du code civil un an après cette date ; - à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise comptable ; Sur la demande reconventionnelle de l'OPCI UIR II - juger que la société OPCI UIR II est irrecevable et mal fondée en l'ensemble de sa demande reconventionnelle et l'en débouter ; - juger qu'il convient de mettre au crédit de la société Chocolats Divins la somme de 3.445,17 euros correspondant au règlement effectué en juin 2017 ; - juger qu'il convient de mettre au crédit de la société Chocolats Divins la somme de 284,56 euros au titre des avoirs non pris en compte ; - débouter l'OPCI UIR II de sa demande reconventionnelle au titre des frais de relance ; - débouter l'OPCI UIR II de sa demande reconventionnelle au titre des appels de charges non justifiés ; - débouter l'OPCI UIR II de sa demande reconventionnelle au titre de la somme de 3.293,12 euros en raison de l'absence de justification de la nature de ces sommes ; - débouter l'OPCI UIR II de sa demande reconventionnelle au titre du coût du commandement de payer ; - à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise comptable ; A titre incident sur la demande au titre de la procédure abusive - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de la société Chocolats Divins au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ; Et statuant à nouveau, - condamner la société OPCI UIR II à régler à la société Chocolats Divins la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de l'article 1134 du code civil ; En tout état de cause, - condamner la société OPCI UIR II aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise si la cour devait l'ordonner ; - condamner la société OPCI UIR II à régler à la société Chocolats Divins la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter l'OPCI UIR II de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. *** L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2023. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Mme [Z] es qualités tend à l'irrecevabilité de l'appel de la société OPCI UIR II mais ne développe aucun moyen au soutien de cette fin de non recevoir, qui sera en conséquence rejetée. 1. Sur l'article 24 du bail 2. L'article 24 du bail du 7 août 2022 mentionne l'existence d'un groupement d'intérêt économique en charge de l'animation commerciale du centre commercial, GIE auquel le preneur s'engage à adhérer et à faire adhérer ses successeurs dans la jouissance des locaux. 3. Le premier juge a prononcé la nullité de cette stipulation et ce chef dispositif n'est pas discuté par la société OPCI UIR II, de sorte que la demande de confirmation à cet égard est sans objet. 2. Sur la pénalité 4. Le 8 avril 2016, la mandataire de la société OPCI UIR II a adressé à la société Chocolats Divins un courrier ainsi rédigé : « Le centre commercial a été ouvert le lundi 28 mars 2016 selon les horaires 10h/18heures et nous vous demandons de respecter celle-ci afin d'offrir à notre clientèle une meilleure homogénéité. Je constate que vous n'avez pas ouvert votre boutique ce jour. Je considère que cette non-ouverture est un manque de respect pour notre clientèle mais aussi un non respect du règlement intérieur donc je vous rappelle l'article 'les horaires : le centre commercial pourra également ouvrir plusieurs dimanches et/ou jours fériés par an, dans les conditions fixées par la législation en vigueur et la réglementation applicable. Dans cette hypothèse les locataires s'obligent à s'y conformer'. Tous les commerces sans exception devront être ouverts les dimanches et jours fériés qui vous seront notifiés. L'infraction du règlement intérieur est sanctionné par une pénalité forfaitaire de 3000 euros par nombre de jours.» 5. L'appelante fait grief au jugement déféré de l'avoir condamnée à rembourser à sa locataire la somme de 3.000 euros, montant de la pénalité litigieuse. La société OPCI UIR II soutient que la société Chocolats Divins a reçu le 16 novembre 2012 le nouveau règlement intérieur du centre commercial qui élargit les possibilités d'ouverture les dimanches et jours fériés et mentionne l'augmentation du montant de la pénalité, ainsi que, le 24 février 2016, le calendrier des ouvertures supplémentaires à venir, en ce compris le lundi de Pâques. 6. L'intimée lui oppose les termes des articles 8 et 27 du bail ainsi que l'article 1 du règlement intérieur et fait valoir qu'elle n'est donc pas contractuellement placée dans l'obligation d'ouvrir sa boutique les jours fériés, sauf à quatre reprises. Elle ajoute que d'autres magasins étaient également fermés ce lundi de Pâques litigieux et qu'il résulte pourtant de l'examen des pièces de l'appelante qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une pénalité. Elle excipe enfin des dispositions de l'article 1170 du code civil et considère que le règlement intérieur a, sur ce point, le caractère d'une clause potestative et que, au demeurant, elle n'a pas dûment accepté ce nouveau règlement intérieur, le seul règlement intérieur qui lui est opposable étant le règlement intérieur applicable lors de la conclusion du bail renouvelé. Sur ce, 7. L'article 8 du bail litigieux stipule : « Le preneur s'engage à exploiter aux heures d'ouverture du centre commercial son local pendant les douze mois de l'année, sans solution de continuité ni de fermeture annuelle. Ses horaires d'ouvertures sont actuellement fixés à : - 9 heures à 21 heures tous les jours de la semaine sauf le dimanche et les jours fériés (excepté 4 ouvertures exceptionnelles par an dont les dates sont fixées par le directeur de l'hypermarché). Le respect de ces obligations est contractuel entre le bailleur et le preneur, de sorte que ce dernier ne pourra prétendre, du fait que tel ou tel autre exploitant bénéficiera d'une dérogation temporaire ou ne respectera pas les présentes dispositions, à s'exonérer de ses propres obligations. Cette obligation constitue une condition essentielle et déterminante du bail. (...) Le règlement intérieur annexé au présent bail précise, dans le respect du règlement de copropriété, les conditions de fonctionnement générales et particulières du centre commercial. Il s'imposera à tous les exploitants du centre comme étant une des conditions du bail (...) De plus, le règlement intérieur pourra à tout moment être modifié, complété ou précisé par le bailleur après avis consultatif de l'assemblée de l'association des commerçants.» L'article 27 de ce bail précise : « Les pièces contractuelles comprennent : 1- Le présent bail 2- Le plan de situation du local 3- Les statuts du GIE 4- Le règlement intérieur 5- Le cahier des Prescriptions Techniques et Architecturales. En cas de contradiction entre les différents documents, celui qui aura le numéro d'ordre le moins élevé tel qu'indiqué ci-dessus prévaudra.» Figure donc au bail litigieux le principe de la contractualisation du règlement intérieur du centre commercial, sous réserve de la concordance du règlement avec le bail, ce dernier prévalant dans le cas contraire. Est également contractualisé le principe de l'acceptation des modifications du règlement intérieur adoptées après avis consultatif de l'association des commerçants. 8. Par courrier du 14 novembre 2012, la société gestionnaire du centre commercial a notifié aux commerçants le nouveau règlement intérieur du centre, dont la société Chocolats Divins a reçu un exemplaire le 16 novembre suivant, ce qui est attesté par son émargement et l'apposition de son cachet commercial sur un document prévu à cet effet. L'article 1.0 de ce nouveau règlement intérieur stipule le paragraphe 8 suivant : « Le centre commercial pourra également ouvrir plusieurs dimanches et/ou jours fériés par an, dans les conditions fixées par la législation en vigueur t la réglementation applicable. Dans cette hypothèse les locataires s'obligent à s'y conformer.» Par courrier du 24 février 2016, la société gestionnaire du centre commercial a avisé les commerçants que le centre commercial serait ouvert exceptionnellement le 28 mars suivant, c'est-à-dire le Lundi de Pâques. La société Chocolats Divins a reçu ce courrier en mains propres le 24 février 2016 et l'a attesté en signant la feuille d'émargement prévue à cet effet et en y apposant son cachet commercial. 9. Il résulte de ces éléments que la société OPCI UIR II, constatant que sa locataire ne s'était pas conformée à cette décision, était fondée à appliquer la pénalité prévue à l'article 3 du nouveau règlement intérieur, soit une somme de 3.000 euros par jour d'ouverture non respecté. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef et la société Chocolats Divins sera déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 3.000 euros au titre de la pénalité appliquée pour défaut de respect du règlement intérieur, les éléments de l'espèce ne justifiant pas, par ailleurs, de faire application des dispositions de l'article 1226 du code civil. 10. L'intimée a formé un appel incident portant sur le rejet, par le premier juge, de sa demande en prononcé d'une astreinte visant à contraindre le bailleur à respecter l'article 8 du bail les liant. Il faut cependant relever que, dans ses dernières écritures, le bailleur indique qu'il n'est plus propriétaire du local litigieux ; de plus, le preneur est aujourd'hui en liquidation amiable. Cette demande, qui porte sur les jours et heures d'ouverture d'une boutique qui n'est plus exploitée par la société Chocolats Divins dans un local qui n'appartient plus à la société OPCI UIR II, est donc sans objet. 3. Sur la validité du commandement de payer 11. L'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 17 octobre 2016 mais fait valoir dans ses écritures qu' « Il importe au demeurant assez peu que le commandement soit déclaré nul puisqu'à aucun moment pendant le cours des débats de première instance la société bailleresse n'a prétendu faire jouer la clause résolutoire mais simplement faire valoir que les demandes chiffrées qui figuraient dans ledit commandement étaient justifiées.» 12. L'intimée soutient que le commandement de payer litigieux ne respecte aucune des conditions de validité exigées en ce que le bailleur l'a délivré de mauvaise foi et ne justifie pas des sommes qui y sont réclamées. 13. C'est à cet égard par des motifs détaillés et pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour fait siens, que le tribunal judiciaire, après avoir relevé que le commandement de payer délivré le 17 octobre 2016 ne permettait pas au preneur de connaître avec précision les manquements aux obligations contractuelles, a retenu la nullité de ce commandement. Il faut ajouter que la seule production, en annexe du commandement litigieux, d'un relevé de compte locataire portant appel de trois échéances trimestrielles alors qu'il est réclamé en première page de cet acte une somme de 8.045,10 euros au titre de loyers et charges sans qu'il puisse être distingué les loyers d'une part et les charge d'autre part, n'est pas suffisant à renseigner la locataire sur l'étendue de ses manquements. Or il apparaît que le Cabinet Partexia, expert-comptable de la locataire, avait adressé le 5 septembre 2016, donc antérieurement à la délivrance du commandement de payer, un courrier recommandé au sein duquel il discute plusieurs facturations de charges et frais divers réclamés à la société Chocolats Divins. 14. Dès lors, ce commandement de payer qui comporte le rappel de la clause résolutoire et qui n'est appuyé d'aucun justificatif détaillé des sommes réclamées doit en effet être annulé. La cour confirmera le jugement déféré de ce chef. 4. Sur les demandes en paiement 15. La société OPCI UIR II tend au paiement d'une somme principale de 14.928,26 euros qui serait due par sa locataire commerciale au 11 juillet 2021 en exécution de ses obligations contractuelles, tandis que celle-ci réclame le paiement d'une somme principale de 24.973,94 euros au titre du remboursement de charges et de frais de gestion, l'intimée ajoutant qu'un règlement de 3.445,17 euros effectué en juin 2017 n'a pas été pris en compte par l'appelante. 16. Une expertise a été ordonnée par le premier juge afin de faire les comptes entre les parties, compte tenu du volume des pièces produites par les parties. Il faut ajouter que la complexité des explications des parties sur les paiements partiels et les rejets de ces paiements ainsi que sur le détail des appels de charges nécessitent un examen comptable approfondi de la situation. Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi qu'en ce qu'il a sursis à statuer sur les demandes des parties, en ce compris les demandes en dommages et intérêts, et la cour renverra les parties devant le tribunal judiciaire aux fins de poursuivre le procès postérieurement au dépôt du rapport de M. [G], expert désigné. Il n'est pas contraire à l'équité de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens en appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort, Dans les limites de sa saisine, Rejette la fin de non recevoir présentée par la société Chocolats Divins. Infirme le jugement prononcé le 25 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a condamné la société OPCI UIR II à payer à la société Chocolats Divins la somme de 3.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Statuant à nouveau du chef infirmé, Déboute la société Chocolats Divins de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros. Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 25 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux. Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Magistrat