Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/00280

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] ORDONNANCE DU 25 Octobre 2024 N° RG 24/00280 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6B5 Ordonnance du 25 Octobre 2024 N° : 24/29 S.C.I. DES POTIERS C/ [X] [U] copie dossier copie exécutoire délivrée le à Me DENIS Au nom du Peuple Français ; Rendue par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 20 Septembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.C.I. DES POTIERS [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître DENIS Céline, avocat au barrreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [X] [U] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 2 janvier 2023, la SCI des Potiers a consenti un bail d’habitation à M. [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360 euros et d’une provision pour charges de 80 euros. Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2200 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [U] le 25 septembre 2023. Par assignation du 29 février 2024, la SCI des Potiers a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 2684 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés, - 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l’audience du 20 septembre 2024, la SCI des Potiers, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, se rapportant à son assignation. Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à étude, M. [X] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. La SCI des Potiers ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La SCI des Potiers a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [X] [U]. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI des Potiers justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 septembre 2023. Conformément aux observations précédentes, le locataire disposait donc d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette, soit jusqu’au 22 novembre 2023. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose que le Juge soit en capacité de vérifier si deux mois après la délivrance du commandement de payer, le locataire a remboursé ou non sa dette. Or la bailleresse ne verse aucun décompte postérieur au 3 novembre 2023, de sorte que le montant de la dette au 22 novembre 2023 est ignoré. Dès lors, il est impossible de procéder, en l’état des pièces versées aux débats, à la vérification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, deux mois après la délivrance du commandement de payer. En l’absence de possibilité de vérifier la réalité de la dette, ainsi que son montant à la date du 22 novembre 2023, il convient de débouter la SCI du Potiers de sa demande de constater d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que de l’ensemble de ses autres demandes. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire La SCI du Potiers, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera nécessairement rejetée. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, DEBOUTONS la SCI des Potiers de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, DEBOUTONS la SCI des Potiers de sa demande de condamnation de M. [X] [U] au titre de la dette de loyer, DEBOUTONS, en conséquence, la SCI des Potiers de l’intégralité de ses autres demandes, RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit, DEBOUTONS la SCI des Potiers de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SCI des Potiers aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge