Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/03100

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 24/03100 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YNW3 N° de MINUTE : 24/01118 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SQUARE MONTJOIE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA GALLIENI ETABLISSEMENT SECONDAIRE DE LA SOCIETE CITYA [Localité 4] SARL, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 C/ DEFENDEURS Madame [G] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] non représentée Monsieur [W] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière. DÉBATS Audience publique du 27 Mai 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] sont propriétaires des lots 162 et 146 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par actes en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : -condamner solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à lui payer la somme de 5 524,93 euros au titre des appels impayés au 7 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 -condamner solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à lui payer la somme de 1 344 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, somme à parfaire -condamner solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts -condamner solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens -ordonner la capitalisation des intérêts -rappeler l'exécution provisoire de droit. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 23 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 9 septembre 2024. Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N], régulièrement assignés dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 25 février 2021, 16 juin 2022 et 15 juin 2023 -un décompte des impayés arrêté au 7 mars 2024 à la somme de 7 600,93 euros -des appels de provisions et régularisations de charges. Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement dont il est sollicité le paiement et qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 344 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. Doivent également être déduites la somme de 546 euros appelée le 12 septembre 2023 sous l’intitulé « [N] – AVOCAT - ASSIGNATION », et celle de 186 euros appelée le 24 mai 2023 sous l’intitulé “BEKHTI - AVOCAT - LETTRE COMM”, qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 524,93 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 7 mars 2024. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 4 429,35 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. Le règlement de copropriété prévoit en sa page 85 une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : -frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 204 euros, -frais de dossier contentieux d’un montant de 1 140 euros, Soit un montant total de 1 344 euros. Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Il convient de déduire les frais de dossier contentieux, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas le remboursement des frais de la mise en demeure du 24 mai 2023. Il justifie de l’envoi de quatre lettres de mise en demeure en date des 23 octobre 2020 (facturée 36 euros), 10 novembre 2021 (facturée 36 euros), 2 décembre 2021 (facturée 96 euros) et 20 janvier 2022 (facturée 36 euros), et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 45,60 euros s’agissant des mises en demeure. Il ne justifie pas de l’utilité d’envoyer trois lettres de mise en demeure espacées seulement d’un mois. Seule la somme de 72 euros correspondant à deux lettres de mise en demeure sera par conséquent retenue. Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] sont redevables de la somme de 72 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, -Condamne solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] les sommes de : -5 524,93 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 7 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 4 429,35 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus -72 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, -Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Condamne in solidum Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] aux dépens de l’instance, -Condamne in solidum Monsieur [W] [N] et Madame [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE MADAME AIT MADAME CORON