Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copies exécutoires délivrées
le :
à : Me Ilanit SAGAND-NAHUM
Maître Mickaël HAIK
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02070 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CPL
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 24 octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [T] [V],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021 - comparant
DÉFENDERESSE
Madame [I] [U],
demeurant [Adresse 1]
représentée à l’audience par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0341
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 24 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02070 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CPL
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 25 novembre 2011, Monsieur [T] [V] a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [U] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 € et d’une provision pour charges de 100 €.
Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3176,87 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
Par assignation du 2 février 2024, Monsieur [T] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [U] et sa fille sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,3237 € au titre de régularisation annuelles de charges locatives et de taxes d’ordures ménagères (TOM),2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l'audience du 5 septembre 2024, Monsieur [T] [V] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisé à la somme de 3523 €.
Madame [I] [U] s’oppose aux demandes et demande reconventionnellement la nullité du commandement de payer, la condamnation de Monsieur [T] [V] à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa condamnation à lui délivrer des quittances de loyer depuis son entrée dans les lieux sous astreinte, et subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le juge a demandé à l’audience un décompte des paiements réalisés par la locataire afin de pouvoir vérifier l’acquisition de la clause résolutoire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Le décompte locatif demandé à l’audience a été produit en cours de délibéré.
MOTIVATION
1. Sur la demande de résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [T] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Sa demande est donc recevable.
2.2 sur la demande de nullité du commandement de payer
Le commandement de payer délivré pour un montant erroné est efficace dans la limite des sommes réellement dues et ne peut être annulé pour ce motif. De même, sa validité n’est pas subordonnée à la production dans l’acte lui-même des justificatifs des sommes dues.
En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer est rejetée.
Il est relevé en tout état de cause néanmoins que le commandement de payer portait en partie sur une indexation rétroactive de loyers pour la période de juillet 2022 à mars 2023 d’un montant total de 995,29 €, demande en paiement contraire aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de de 995,29 € devant donc être déduite de la demande en paiement figurant au commandement de payer.
2.3 sur la demande en paiement des charges
En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
La taxe sur les ordures ménagères fait partie par ailleurs des charges locatives récupérables sur le locataire en application du décret du 26 août 1987.
Monsieur [T] [V] demande dans ses conclusions, conformément à sa lettre du 9 juillet 2023, le paiement des TOM de 2021 et 2022 en évoquant les avis d’imposition 2022 et 2023 soit les sommes, compte-tenu des avis d’imposition produits au débat de 253 et 261 € (514 €), somme barrée dans le dispositif des conclusions pour y ajouter la somme de 280 € (somme totale demandée de 794 €).
Compte tenu des avis d’imposition versés au débat, il apparaît que la TOM 2023 est également demandée dans le cadre de la présente instance (280 €).
Madame [I] [U] sera donc condamnée à payer la somme de 794 € à Monsieur [T] [V] au titre des TOM 2021 à 2023.
Par ailleurs, les régularisations de charges pour les années 2021 et 2022 sont justifiées par les décomptes de charges versés au débat, ce à hauteur de la somme demandée dans les conclusions de 2729 €.
En conséquence, Madame [I] [U] sera condamnée à payer à Monsieur [T] [V] à ce titre la somme de 2729 €.
2.4. Sur le constat de la résiliation du bail de plein droit
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 30 mars 2023.
Si Monsieur [T] [V] ne demande plus dans le cadre de la présente instance le paiement de l’ensemble des sommes réclamées dans cet acte et notamment la TOM 2019 et la TOM 2020, et la régularisation des charges de l’année 2020, et ce sans s’en expliquer, Madame [I] [U] qui indique de son côté de manière générale ne pas disposer de justificatifs ne conteste toutefois pas précisément les sommes qui figurent au commandement de payer au titre de la TOM 2019 et de la TOM 2020 (justifiés au débat) et au titre de la régularisation des charges de l’année 2020.
En tout état de cause, le commandement ne pouvait être délivré tout au plus que pour la somme de 3176,8 – 995,29 = 2181,51 €.
Or il ressort du décompte locatif que cette somme a bien été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement par le paiement de la somme totale de 2200 € entre le 20 avril et le 30 mai 2023, étant rappelé que l’imputation des paiements du locataire se fait à défaut d’autre demande de sa part sur les dettes qu’il a le plus intérêt à acquitter en application de l’article 1342-10 du code civil.
En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai imparti, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont rejetées.
2.5. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.
En l’espèce, Monsieur [T] [V] ne sollicite pas dans le cadre de la présente instance le paiement du montant réajusté de la provision sur charges, actuellement non réglé, mais uniquement les régularisations annuelles de charges.
Madame [I] [U] a par ailleurs toujours réglé la somme de 1100 € par mois correspondant au loyer mensuel et à la provision sur charges prévus au contrat, et des sommes non dues ont par ailleurs été demandées par Monsieur [T] [V] lors de la délivrance du commandement de payer.
Ainsi, au regard de ces éléments, le défaut de paiement relevé ne constitue pour autant pas un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.
En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont rejetées.
3. Sur la demande de délais de paiement
La demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est sans objet en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire mais Madame [I] [U] a en tout état de cause sollicité des délais de paiement.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, au regard de la situation financière de Madame [I] [U], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de quittances
Suivant l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »
Monsieur [T] [V] s’oppose compte tenu de la prescription triennale à cette demande de Madame [I] [U] pour la période antérieure au 17 avril 2021, la demande ayant été formée le 17 avril 2024.
Il ne fournit toutefois pas l’intégralité des quittances portant sur le loyer et les provisions sur charges versées d’avril 2021 à juillet 2023 inclus, période durant laquelle les régularisations de charges des années 2021 et 2022 n’avaient pas encore été régulièrement effectuées auprès de la locataire ni la provision sur charges correctement réajustée, le courrier de Monsieur [T] [V] à Madame [I] [U] datant du 9 juillet 2023.
Seule une partie des quittances pour l’année 2022 est en effet produite et des reçus sont en revanche délivrés pour la période postérieure à juillet 2023.
En conséquence, Monsieur [T] [V] sera condamné à délivrer pour la période d’avril 2021 à juillet 2023 des quittances portant sur le paiement du loyer et de la provision sur charges habituels de 1100 € par mois, ce dans les conditions prévues au dispositif.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La solution du litige justifie de mettre les dépens de l’instance à la charge de Madame [I] [U] limités au coût de la seule assignation, seule la demande en paiement étant accueillie.
Les demandes au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame [I] [U] de sa demande de nullité du commandement de payer,
DEBOUTE Monsieur [T] [V] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,
CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 794 € au titre des TOM dues pour les années 2021, 2022 et 2023 et la somme de 2729 € au titre de la régularisation annuelle des charges des années 2021 et 2022,
AUTORISE Madame [I] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 89 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que les règlements interviendront en même temps que le loyer, et au plus tard le 10ème jour de chaque mois,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,
CONDAMNE Monsieur [T] [V] à délivrer à Madame [I] [U] pour la période d’avril 2021 à juillet 2023 inclus des quittances portant sur le loyer et la provision sur charges, ce dans le délai de deux mois suivant le prononcé du jugement à peine d’une astreinte passé ce délai provisoirement fixée à 30 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois,
REJETTE les autres demandes,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [I] [U] aux dépens de l’instance, comprenant uniquement le coût de l’assignation mais non le coût du commandement de payer ni le coût des dénonciations à la préfecture et la CCAPEX.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
