Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/08039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 23/08039 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJWG Minute n° 24/00015 EXPERTISE Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.A.S. SG VIMENEY immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°413 510 660, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, ET : S.A.R.L. CITY GAME, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Bérénice DYOT, avocat au barreau de BORDEAUX, Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 16 mai 2013, la SCI CANCER, aux droits de laquelle vient la SAS SG VIMENEY, a donné à bail commercial à la SARL CITY GAME, à compter du 16 mai 2013, un local situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 36.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de salle de billard, jeux, petite restauration... Par un avenant du 10 septembre 2016, le montant du loyer a été ramené à la somme annuelle de 30.000 euros à compter du 16 septembre 2016. Le 09 décembre 2021, la SARL CITY GAME a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial. Le 30 mars 2023, la SAS SG VIMENEY a fait signifier au preneur son acceptation du principe de renouvellement du bail et a formulé une proposition de fixation d’un loyer renouvelé porté à la somme de 49.500 euros par an en application des dispositions de l’article L145-11 du code de commerce. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 02 août 2023, la SAS SG VIMENEY a, par acte du 06 septembre 2023, fait assigner la SARL CITY GAME devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 16 mai 2022. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience, la SAS SG VIMENEY, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 janvier 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: à titre principal: - fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 48.000 euros hors taxes et hors charges à effet du 16 mai 2022, - débouter la société CITY GAME de ses demandes, à titre subsidiaire: - ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de donner son avis sur les modifications notables des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L145-33 du code de commerce et sur la valeur locative, - fixer un loyer provisionnel dû par la société CITY GAME à la somme annuelle de 48.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 16 mai 2022, en tout état de cause: - condamner la société CITY GAME au paiement des dépens de l’instance, - condamner la société CITY GAME à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS SG VIMENEY soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que l’existence de causes de déplafonnement durant le cours du bail expiré justifie de fixer le loyer à la valeur locative et non au loyer plafonné. Elle fait valoir l’existence d’une modification notable des obligations des parties, en raison du transfert de nouvelles obligations du bailleur du fait de la mise en oeuvre de la loi du 18 juin 2014, de la substitution de l’indice de révision initial par l’indice des loyers commerciaux plus favorable au preneur, de la modification conventionnelle du montant du loyer survenue au cours du loyer expiré, avantage octroyé au preneur sans contrepartie pour le bailleur. Elle expose également une modification notable des facteurs locaux de commercialité de la zone industrielle dans laquelle le commerce est situé du fait de l’inauguration d’un centre commercial le 16 mai 2013 qui permet de drainer une population grandissante. A l’audience, la SARL CITY GAME, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 octobre 2023 et remis au greffe le 02 octobre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de: à titre principal: - débouter la SAS SG VIMENEY de ses demandes, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes/hors charges à compter du 16 mai 2022 aux conditions initiales jusqu’au 30 mars 2023, date de la première demande de fixation d’un nouveau loyer signifiée par la SAS SG VIMENEY, - fixer à compter de la date d’effet de la demande du bailleur, soit du 1er avril 2023, un nouveau loyer plafonné selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux à la somme de 39.406 euros hors taxes/hors charges par an, à titre subsidiaire: - avant dire droit, sur la fixation du prix du loyer du bail commercial, ordonner une expertise, afin de rechercher si les facteurs locaux de commercialité ont ou non subi une modification et donner son avis sur la valeur locative, - surseoir à statuer sur toutes les autres demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif, - fixer un loyer provisionnel plafonné à la stricte évolution indiciaire, soit à la somme annuelle de 39.406 euros hors taxes et hors charges par an à compter de la date d’effet de la demande du bailleur fixée au 1er avril 2023, - condamner la SAS SG VIMENEY au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, - condamner la SAS SG VIMENEY à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL CITY GAME conteste l’existence des motifs de déplafonnement invoqués par la SAS SG VIMENEY, et soutient qu’il n’est pas démontré l’existence d’un facteur de modification notable de la commercialité bénéficiant à son commerce, ni l’existence d’une modification notable des obligations des parties. Elle sollicite donc la fixation du loyer au montant contractuellement fixé. Selon elle, compte tenu de la date tardive de proposition d’un nouveau loyer formulée par le bailleur, la fixation du nouveau loyer ne peut intervenir au jour du renouvellement du bail, mais uniquement au jour de cette proposition. Elle ne s’oppose pas subsidiairement à la désignation d’un expert sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce. MOTIVATION En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, afin de caractériser l’existence ou non d’une modification notable des éléments de fixation de la valeur locative, les parties produisent toutes deux des rapports d’expertises non contradictoires, qui comportent une appréciation opposée des critères allégués, notamment quand à l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans la zone commerciale de [Localité 3]. Il est par ailleurs constant que le montant du loyer a été modifié par les parties au cours du bail,évolution dont l’impact sur les obligations respectives des parties est également contesté. Ces divergences sur des points de fait ne permettent donc pas en l’état de statuer sur la demande principale formulée par le bailleur tendant au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, et justifient que soit ordonnée une expertise judiciaire qui permettra de donner des éléments d’appréciation complémentaires sur l’existence de critères de déplafonnement et sur l’évaluation de la valeur locative du bien. En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuellement fixé, en l’absence permettant de modifier en l’état la commune intention des parties. Durant le cours de l’expertise, les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 16 mai 2022 entre la SAS SG VIMENEY et la SARL CITY GAME portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 3], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [L] [W] épouse [R], demeurant [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de: 1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, 2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 16 mai 2013 au 16 mai 2022, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir: - les obligations respectives des parties - les facteurs locaux de commercialité et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige, Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois; Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation; Dit que la SAS SG VIMENEY devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.500€ dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché; Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement; Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise; Réserve les dépens. Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE