Cour d'appel, 21 juin 2023. 20/06695

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 21 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06695 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZG5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 17/12452 APPELANTS Mme [L] [E] née le 13 ocotbre 1956 à [Localité 13] (Maroc), de nationalité française, demeurant: [Adresse 3] [Localité 1] Mme [A] [E] épouse [Y], née le 17 décembre 1957 à [Localité 13] (Maroc), de nationalité française, demeurant: [Adresse 10] [Localité 7] M. [P] [E], né le 19 aout 1959 à [Localité 13] (Maroc), de nationalité française, demeurant: [Adresse 4] [Localité 8] M. [D] [E], né le 15 décembre 1963 à [Localité 13] (Maroc), de nationalité française, demeurant: [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Caroline VILAIN de l'AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098 INTIMEE STELLANTIS & YOU France SAS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 9] Immatriculé au RCS de Versailles sous le n°302 475 041 Représentée par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Nathalie RECOULES, Présidente de chambre Douglas BERTHE, Conseiller rapporteur Marie GIROUSSE, Conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Mme Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 novembre 2001, Monsieur [W] [R] et Madame [E] [I] ont consenti à la Société commerciale citroën un renouvellement de bail portant sur des locaux commerciaux à usage de garage situés [Adresse 6] [Localité 12] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1999, moyennant un loyer de 42.670,48 euros par an en principal. Après le décès de Monsieur [W] [R] et de Madame [E] [I], Madame [L] [E], Madame [A] [E] épouse [Y], Monsieur [P] [E], Monsieur [D] [E] ' ci -après désignés les consorts [E] ' sont devenus propriétaires indivis de la totalité des biens loués à la Société commerciale citroën. Par acte extra-judiciaire du 9 février 2016, les consorts [E] ont fait délivrer à la Société commerciale Citroën un congé pour le 31 décembre 2016 et proposé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer annuel en principal de 654.700 euros. Par un mémoire en demande notifié le 25 avril 2017, les consorts [E] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 654 700 euros en principal. Par acte du 20 juillet 2017, les consorts [E] ont assigné la société commerciale Citroën devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 654.700 euros. Par jugement mixte en date du 22 mai 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté que, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 9 février 2016 par les consorts [E] à la Société commerciale citroën, le bail concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2017 ; - constaté que le caractère monovalent des locaux qui est contesté, n'est pas en l'état établi ; - ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert M. [B] [X] avec notamment pour mission de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] et les décrire, entendre les parties en leurs dires et explications, procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, fournir les éléments sur le calcul du loyer plafonné à la date du renouvellement, en ce qui concerne le caractère monovalent des locaux invoqués par les bailleurs, fournir les éléments permettant de déterminer si les locaux exploités en garage ne peuvent être affectés à une autre destination sans des travaux importants, et rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 6] au regard en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 octobre 2019, aux termes duquel il a conclu à la monovalence des locaux en raison des travaux importants nécessaires pour modifier la destination des lieux, établissant la valeur locative au 1er janvier 2017 à la somme de 559 000 euros par an et le montant du loyer plafonné à cette date à la somme de 64 485,10 euros. Par jugement du 20 mai 2020, le Juge des loyers commerciaux a : - débouté la société PSA retail france, anciennement dénommée la Société commerciale citroën, de sa demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire ; - dit n'y avoir lieu au déplafonnement du montant du loyer ; - fixé à la somme de 64 485 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er janvier 2017, le montant du loyer du bail renouvelé entre, d'une part, Madame [L] [E], Madame [A] [E] épouse [Y], Monsieur [P] [E], Monsieur [D] [E] et, d'autre part, la société PSA retail, anciennement dénommée la Société commerciale citroën, et portant sur des locaux situés [Adresse 6] [Localité 12] ; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 20 juillet 2017 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; - dit n'y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ; - partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; - ordonné l'exécution provisoire ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 29 mai 2020, les consorts [E] ont interjeté appel total du jugement. La société Stellantis & you france, anciennement dénommée PSA retail france, vient aux droits de la Société commerciale citroën, laquelle a fait l'objet d'une scission au profit de la Société commerciale automobile, elle-même dénommée PSA Retail france et nouvellement dénommée Stellantis & you france. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 28 mars 2023, par lesquelles les consorts [E], appelants, demandent à la Cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société PSA de sa demande d'annulation du rapport d'expertise ; pour le surplus, - réformer le jugement en ce qu'il a estimé que la preuve de la monovalence des locaux n'était pas rapportée ; Statuant à nouveau, - fixer le prix du loyer annuel consécutif au renouvellement de bail échu le 31 décembre 2016 à la somme de 559 000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017, pour une durée de trois, six ou neuf années, et aux clauses et conditions du bail expiré, la règle du plafonnement devant être écartée en raison du caractère monovalent des locaux loués ; - condamner la société PSA retail france au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer fixé à titre provisionnel et le loyer judiciairement fixé, en application de l'article 1231-6 du code civil, à compter du 1er janvier 2017 ; - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - condamner la société PSA retail france à payer à Madame [L] [E], Mme [A] [E], M. [P] [E] et M. [D] [E] une somme globale de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société PSA retail france aux entiers dépens, y compris les frais de l'expertise confiée à Monsieur [B] [X], taxés à 7 849,80 € TTC, dont distraction au profit de Maître Caroline Vilain avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions déposées le 07 février 2023, par lesquelles la société Stellantis & You France, intimée, demande à la Cour de : - confirmer le jugement du 20 mai 2020 du Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement, les bailleurs ne rapportant la preuve d'une quelconque monovalence des locaux pris à bail par la société PSA retail france nouvellement dénommée Stellantis & you france et en conséquence ; - fixer le prix de renouvellement, à compter du 1er janvier 2017, du bail consenti par Mesdames [L] [E], [A] [E] épouse [Y] et Messieurs [P] [E] et [D] [E] à la société PSA retail france nouvellement dénommée Stellantis & you france et venant au droits de la société commerciale Citroen sur les locaux sis, [Adresse 6] à [Localité 12], à la somme annuelle plafonnée de 64.485 euros (Soixante quatre mille quatre cent quatre vingt cinq euros) ; - débouter Mesdames [L] [E], [A] [E] épouse [Y] et Messieurs [P] [E] et [D] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment en ce qu'ils sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative faute par eux, de démontrer le caractère monovalent des locaux loués et la valeur vénale « marché » desdits locaux ; - condamner solidairement Mesdames [L] [E], [A] [E] épouse [Y] et Messieurs [P] [E] et [D] [E], demandeurs à l'instance, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire ordonnée, qui pourront être recouvrés par Me Benoît Falte, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et infirmer de ce chef le jugement du 20 mai 2020 en ce qu'il a partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. Sur l'existence du caractère monovalent des locaux, Les appelants exposent que le caractère monovalent des locaux doit être retenu lorsque le local est dédié, dès l'origine de sa construction, à une seule activité et que l'affectation des locaux à une autre destination entraînerait des travaux importants ou des transformations coûteuses (Civ 3ème, 10 mai 2001, n°99-21.211 ; Civ 3e, 6 nov. 2001, n°00-16.253), que le premier critère est caractérisé en ce que les locaux ont, dès l'origine de leur construction, été édifiés et aménagés en vue de l'activité spécifique de garage, que le second critère est également caractérisé en ce qu'une autre utilisation entraînerait des travaux de grande ampleur, que ces derniers ont été estimés par la société PSA à la somme de 981 000 euros conformément à une étude de son architecte habituel, la société IAP, aux termes de laquelle il apparaît que cette évaluation est partielle en l'absence de la prise en compte de la coexistence potentielle de plusieurs fonds de commerce, étant précisé l'absence de chiffrage détaillé, que de nombreux travaux n'ont pas été envisagés tels que la réalisation de travaux de peinture ou de distribution spécifique d'éclairage, lesquels incomberaient nécessairement aux bailleurs conformément à leur obligation de mettre à disposition du preneur un local conforme à la destination du bail, ils font valoir un montant de travaux a minima de 1 832 243 euros HT, lequel ne prend pas en compte tous les travaux nécessaires mais seulement ceux relatifs à la structure, les volumes et la distribution interne, conformément à l'étude de M. [S], architecte DPLG, que ce dernier précise de surcroît la nécessité de supprimer des rampes d'accès et de prendre en compte des contraintes spécifiques liées à l'activité qui pourrait remplacer celle de garage, que le projet de reconversion des locaux envisagés par la société IAP va à l'encontre des intentions de la mairie de [Localité 12], qui, dans son plan local d'urbanisme, a classé cette parcelle en LS 100-60, prévoyant une obligation de 60 % de logements sociaux, que la valeur vénale des locaux n'a jamais été dans le débat, ce qui obligeait ainsi le juge des loyers, à rouvrir les débats en invitant les parties à conclure sur ce point, en présence d'un moyen relevé d'office. L'intimée expose : que la jurisprudence exige des critères cumulatifs pour caractériser des locaux monovalents, à savoir la construction ou l'aménagement des locaux en vue d'un seul type d'exploitation et l'impossible affectation des locaux à une autre activité sans la réalisation de travaux importants et coûteux (Cass. Civ. 3ème , 10 novembre 2010, n°09-16.783), que la jurisprudence a jugé à plusieurs reprises qu'un garage n'est pas nécessairement considéré comme un local monovalent, que les consorts [E] n'apportent pas la preuve de la seule utilisation possible de ces locaux, que si le coût prévisible des travaux de transformation évalué par l'architecte de la concluante est rapportée à une somme globale de 981 000 euros HT, compte tenu de la valeur vénale du bien, il est obtenu un coût de transformation représentant entre un peu moins de 2% et un peu moins de 4% des valeurs vénales retenues, ce qui est dérisoire au regard de la valeur du foncier, elle produit des références relatives à la vente de deux ensembles immobiliers situés dans [Localité 12] et ayant la même activité de garage, aux termes desquelles la valeur vénale du local loué oscille au minimum entre 31 400 000 euros et 41 500 000 euros. Motifs de l'arrêt : Sur le caractère monovalent des locaux : Selon les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux au regard de la valeur vénale de l'immeuble (Cour de Cassation, chambre civile 3, du 8 février 2006, 04-17.046). En application de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, règle de principe, doit être écartée, de prouver que les locaux sont monovalents. Le premier juge a procédé à une description détaillée des locaux à laquelle il convient de se reporter. En ce qui concerne le caractère matériel de la monovalence, les bailleurs démontrent que dès l'origine un terrain nu a été acquis en 1932 et qu'il y a été édifié des locaux dédiés à l'activité spécifique de garage et de réparation automobile. Ils sont toujours affectés à cette seule destination telle que cela résulte des baux commerciaux successifs conclus entre les parties. En ce qui concerne le critère économique de la monovalence, les locaux forment une emprise au sol de 1667 m² et accueillent une surface utile de locaux de 4 784,66 m². L'expert judiciaire a examiné les évaluations des cabinets d'études produites par les parties desquelles il résulte un coût de transformation des locaux qui s'établirait selon une fourchette comprise entre 1M€ et 1,8M€. Il estime pour sa part le coût de transformation des locaux à la valeur de 400 € du m², soit 1 913 864 € en estimant notamment de manière pertinente qu'il convenait de mieux prendre en considération les contraintes liées à la sécurité et à la mise en conformité, créer des parties communes et supprimer totalement ou partiellement les rampes d'accès. Les locaux ont été vendus à la SAS Foncière de transformation immobilière le 16 mars 2023 au prix de 10 300 000 € correspondant à une surface de 3 900 m² à transformer en logements sociaux. Il est par ailleurs convenu que les surfaces supplémentaires transformées ultérieurement en logements feront l'objet d'un complément de prix à hauteur de 3 300 € du m². Sur la base de la surface actuelle transformable, c'est ainsi 884,66 m² (4784,66-3900m²) qui pourraient ainsi faire l'objet d'un complément de prix à hauteur de 2 919 378 € (884,66 m² x 3 300 €). Ainsi la valeur de vente maximale résultant de l'acte de vente est susceptible de s'élever à 13 219 378 €, soit un prix s'élevant à 2 763 € du m² bâti ou 7 930 € par m² de terrain nu. En ce qui concerne la valeur vénale de l'immeuble, l'avis des domaines produit par les bailleurs a été établi en 2013, soit il y a presque 10 ans et ne peut être considérée comme une estimation fiable de la valeur vénale des locaux. La preneuse produit deux références concernant des locaux comparables vendus respectivement à 6 140 € et 8 114 € par m² de surface utile brute, soit une moyenne de 7 127 € qui valoriserait les locaux ' sur la base de la moyenne de ces deux références - à la somme de 34 100 551 €. Il résulte de ces éléments que les locaux destinés à l'activité de garage vont être transformés en logements sociaux et que cette transformation - qui va être opérée par la SAS Foncière de transformation immobilière - est réalisable et économiquement viable, la configuration des locaux ne faisant pas obstacle à leur modification au regard d'un coût obérant toute rentabilité à une opération de transformation. Les bailleurs ne soutiennent pas et a fortiori ne démontrent pas qu'il s'infère de l'économie de l'acte de vente que le coût des travaux de transformation par la SAS Foncière de transformation immobilière est indirectement laissé à leur charge par une diminution massive du prix de vente au regard du montant des travaux qui seront réalisés, montant qui n'a d'ailleurs pas été produit aux débats. Le coût de transformation des locaux dans sa fourchette la plus haute avancée par l'expert représente ainsi 14% de la valeur de vente consentie de l'immeuble ou 5,61 % au regard de la moyenne des références de valeur vénale fournies par le preneur. Il en résulte que le coût démontré des travaux de transformation dans sa valeur la plus haute n'apparaît en tout état de cause pas important au regard de la valeur de l'immeuble résultant des pièces produites par les parties et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur le prix du bail renouvelé : Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l'application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4 de l'article L.145-33 du même code, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, ce qui permet la fixation à la valeur locative supérieure au loyer plafond. En l'espèce, les parties s'accordent pour dire que la valeur locative du bail renouvelé au 1er janvier 2017, évaluée par l'expert judiciaire à la somme de 559.000 euros, est supérieure au loyer plafond, qui s'élève à cette date, selon le calcul de l'expert non contesté par les parties, à la somme de 64.485,10 euros, arrondie à 64.485 euros par commodité. Par conséquent, en l'absence de motif de déplafonnement, le montant du loyer annuel au 1er janvier 2017 sera fixé à la somme de 64.485 euros hors taxes et charges et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. En application de l'article 1231-7 du code civil, des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû et il conviendra de les faire courir à compter de la saisine de la juridiction de première instance, soit le 20 juillet 2017, puis au fur et à mesure des échéances échues. Il n'y a pas lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année en raison de l'indétermination du loyer pendant l'instance et le jugement entrepris sera confirmé sur ces points. Sur les frais irrépétibles et les dépens : La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions sur le partage des dépens, en ce inclus les frais de l'expertise diligentée dans l'intérêt commun des parties. Les consorts [E] succombant à hauteur d'appel seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel. Il conviendra également d'autoriser Me  Benoît FALTE, avocat au barreau de Paris, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile. En outre, il apparaît équitable de condamner les consorts [E] à payer à la SAS STELLANTIS & YOU FRANCE la somme de 4 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 20 mai 2020 du tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum Madame [L] [E], Madame [A] [E] épouse [Y], Monsieur [P] [E] et Monsieur [D] [E] à payer à la SAS STELLANTIS & YOU FRANCE la somme de 4 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel, CONDAMNE in solidum Madame [L] [E], Madame [A] [E] épouse [Y], Monsieur [P] [E] et Monsieur [D] [E] aux dépens de l'appel et autorise Me  Benoît FALTE, avocat au barreau de Paris, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile, REJETTE les autres demandes. LE GREFFIER LA PRESIDENTE