Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 18/13228

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me AGAMI Copies certifiées conformes délivrées le: à Me VARGUN et Me NEMRI ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ N° MINUTE : Assignation du : 27 juillet 2018 JUGEMENT rendu le 31 janvier 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. STUDIO LOC [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Oz Rahsan VARGUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2072 DÉFENDEURS Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Maître Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0334 S.C.I. HORIZON [Adresse 4] [Localité 6] Madame [I] [U] épouse [M] [Adresse 2] [Localité 8] représentées par Maître Hajer NEMRI de la SELEURL SELARL CABINET D’AVOCATS N & N, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2146 Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 25 octobre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété ; il est notamment constitué d'une galerie commerciale située au rez-de-chaussée, les étages supérieurs comprenant des locaux d'habitation. La société Studio Loc était propriétaire de différents locaux commerciaux situés dans cette galerie, loués à la société SLSL. Un litige a opposé le syndicat des copropriétaires à la société SLSL et à la société Studio Loc à propos de travaux réalisés sur le système de ventilation de la galerie commerciale. La société Studio Loc a saisi le tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier de justice du 27 juillet 2018 d'une contestation de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2018, et notamment de sa résolution n°14 (tendant à habiliter le syndic à agir en justice notamment à l'encontre de la société Studio Loc afin « d'obtenir la remise en conformité du système de ventilation de la galerie commerciale à leurs frais »), et en remboursement d'appels de fonds versés par elle pour des travaux non réalisés. C'est l'objet de la présente procédure enrôlée sous le n° RG 18/13228. Par actes d'huissier délivrés le 31 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Horizon et Mme [I] [U] épouse [M] en intervention forcée. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné la consignation provisoire de la somme de 46.840 euros, à prélever sur le prix de vente des lots n°959 à 968, 971 à 973, n°1031 à 1035, 1038 à 1063, 1066 à 1076, 1078, 1079, 1081 à 1086, 1090, 1194 à 1196, et n°1200 à 1209, appartenant à la société Studio Loc, intervenue par acte reçu le 18 octobre 2019 au profit de la SCI RORI PDC, et ce jusqu'au prononcé du jugement à intervenir au fond dans la présente procédure opposant la Société Studio Loc au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8]. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la société Studio Loc demande au tribunal, au visa des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1241 du code civil, de : - ADJUGER à la concluante le bénéfice de ses présentes et précédentes écritures comme non contraires. - DECLARER irrecevables et mal fondées le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN, en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la société STUDIO LOC. - DECLARER recevables la société STUDIO LOC en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN. Et ce faisant, - ORDONNER la mainlevée de la consignation qui a été prononcée par le Juge de la mise en état dans sa décision qui a été rendue le 10 janvier 2020 entre les mains de l'Office notarial ETASSE & ASSOCIES de la somme de 46.840 €. - PRONONCER la nullité de l'Assemblée Générale du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN en date du 23 mai 2018. Subsidiairement, au cas où la nullité de l'Assemblée Générale précitée ne serait pas prononcée par le Tribunal de céans, - PRONONCER la nullité de la Résolution n°14 de l'Assemblée Générale du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN du 23 mai 2018. Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires, A titre principal, - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN de l'ensemble de ses demandes telles que dirigées à l'encontre de la société STUDIO LOC pour défaut d'habilitation du Syndic à agir. A titre subsidiaire, - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN de sa demande formulée à hauteur de 252.000 € à titre de dommages-intérêts. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN de sa demande formulée à hauteur de 70.286,40 € TTC au titre du coût de l'exécution des travaux. - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN de sa demande formulée à hauteur de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. En tout état de cause, - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN à payer à la société STUDIO LOC, la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice qu'elle a subi du fait des travaux qu'elle a déjà payés et qui n'ont pas été réalisés, et ce conformément au relevé de compte du 22 août 2012 transmis par Maître AGAMI, Avocat à la société STUDIO LOC. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN à payer à la société STUDIO LOC la somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN à payer à la société STUDIO LOC la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, la société DENFERT-IMMO ayant pour enseigne CABINET JOURDAN en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Oz Rahsan VARGUN du Cabinet Oz & IZ, Avocat aux offres de droit. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] demande au tribunal, au visa des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 et 1241 du code civil, de : - DECLARER la société STUDIO LOC irrecevable en sa demande en nullité de l'assemblée générale du 23 mai 2018. - DECLARER la société STUDIO LOC irrecevable en ses prétentions de dommages intérêts pour les préjudices non démontrés des travaux prétendument payés non réalisés, comme pour un préjudice moral. - DEBOUTER la société STUDIO LOC de toutes ses autres prétentions, fins et demandes. - DIRE ET JUGER qu'en refusant de réaliser les travaux de remise en conformité et en état de fonctionnement de l'installation commune de ventilation mécanique de la galerie marchande, la société STUDIO LOC, la SCI HORIZON et Madame [I] [U] épouse [M] ont commis une négligence fautive engageant leur responsabilité contractuelle à l'égard du Syndicat des Copropriétaires. En conséquence - CONDAMNER in solidum la société STUDIO LOC, la SCI HORIZON et Madame [I] [U] épouse [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] une somme de 252.000 € à titre de dommages-intérêts, en indemnisation du préjudice qu'il a subi du fait du défaut d'exécution desdits travaux. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ - CONDAMNER in solidum la société STUDIO LOC, la SCI HORIZON et Madame [I] [U] épouse [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 70.386,40 € TTC au titre du coût de l'exécution desdits travaux. - CONDAMNER la société STUDIO LOC à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER in solidum, la SCI HORIZON et Madame [I] [U] épouse [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER in solidum la société STUDIO LOC, la SCI HORIZON et Madame [I] [U] épouse [M] aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Eric AGAMI, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. - ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions, nonobstant appel et sans constitution de garanties. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2020, la SCI Horizon et Mme [I] [U] épouse [M] demandent au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de toutes ses demandes - condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Nemri. * Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 25 octobre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025, puis au 31 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION 1- Sur la recevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 mai 2018 Le syndicat des copropriétaires demande que la société Studio Loc soit déclarée irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale pour défaut d'intérêt à agir. Il fait valoir que l'assemblée générale du 23 mai 2018 n'était pas appelée à statuer sur le remboursement des appels de fond pour les travaux et qu'elle serait donc dépourvue d'intérêt à agir pour contester l'assemblée générale au motif qu'elle aurait intégralement réglé les appels de fonds relatifs aux travaux. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». L'intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l'action consistant dans l'avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. L'intérêt qu'a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l'introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l'auraient rendue sans objet. Il résulte de ces dispositions qu'il ne peut être exigé du demandeur qu'il démontre d’une légitimité ou d'une certitude d'un intérêt à agir : le défaut d'intérêt s'entend d'une absence objective d'intérêt à agir, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le fond du litige. En l'espèce, le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires relève du bien-fondé de l'action et non de sa recevabilité. En effet, l'existence du droit invoqué par la SARL Studio Loc au soutien de sa demande d'annulation n'est pas une condition de recevabilité de son action mais du succès de celle-ci et ne peut être déterminée qu'après examen du fond de l'affaire. La SARL Studio Loc dispose dès lors d'un intérêt à agir, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à déclarer sa demande irrecevable. 2- Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 23 mai 2018 Au soutien de cette demande, la SARL Studio Loc reproche au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 mai 2018 sa demande de remboursement des sommes correspondant aux travaux non réalisés et dont elle avait pourtant acquitté tous les appels de charges. La SARL Studio Loc estime que cette absence de résolution a créé une inégalité certaine entre les copropriétaires et sollicite donc l'annulation de l'entière assemblée générale sur ce motif. En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande formée à titre principal aux motifs qu'elle ne serait ni motivée ni justifiée par la demanderesse. Sur ce, En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. L'article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. Lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires. » En l'espèce, il sera d'abord relevé que la demande de la société Studio Loc est recevable pour avoir été exercée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée contestée intervenue le 4 juin 2018, et dès lors qu'elle n'y était ni présente ni représentée. Sur le fond, la SARL Studio Loc n'établit nullement avoir adressé une telle demande au syndic. En effet, la demanderesse produit un courrier manuscrit adressé au syndic le 10 octobre 2017, indiquant sa volonté « soit du remboursement des sommes soit de les déduire des charges à venir » et sollicitant « de nous adresser les formulaires pour inscrire cette demande à l'ordre du jour de la prochaine assemblée dans les formes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ». Toutefois, il doit être observé que ce courrier ne suffit à constituer une demande en bonne et due forme. Outre qu'il ne sollicite pas expressément l'inscription de la demande à l'ordre du jour, sa notification se doit d'être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux prescriptions de l'article 64 du même décret. Faute pour elle de justifier avoir adressé une demande conforme aux prescriptions légales, la demanderesse est mal fondée à reprocher au syndic de n'avoir pas procédé à l'inscription de cette question. La société Studio Loc sera déboutée de sa demande tendant à voir annulée l'assemblée générale du 23 mai 2018 en son entier. 3- Sur la demande subsidiaire en annulation de la résolution n°14 Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale, la résolution querellée est ainsi libellée : Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ « L'assemblée générale, après en avoir délibéré, habilite son syndic pour assigner Mme [M], la SOCIETE STUDIO LOC et la SCI HORIZON et plus généralement tous propriétaires successifs des lots n°1154 à 1160, 958 à 968, 971 à 973, 1031 à 1035, 1038 à 1063, 1066 à 1076, 1078, 1079, 1081 à 1087, 1090, 1194 à 1196, 1200 à 1209, 1218, 1219, 1220, 1118, 1119 et 1161 à 1168 et contre leur locataire la société SLSL, tant au fond qu'en référé devant la juridiction compétente, aux fins d'obtenir leur condamnation à remettre en conformité le système de ventilation de la galerie commerciale, élément d'équipement commun de l'ensemble immobilier, et plus généralement pour former toutes demandes dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires, notamment au titre de remboursement de frais d'avocat, d'huissier, d'astreinte et autres. » Au soutien de sa demande d'annulation, la société Studio Loc soutient que les travaux de remise en conformité visés par l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice à l'encontre de Mme [M], la SCI Horizon et elle-même par la résolution contestée ont d'ores et déjà été effectués en application de la résolution votée par l'assemblée générale du 27 mars 2015, et que le syndicat des copropriétaires aurait ainsi sans motif valable fait adopter cette résolution. Le syndicat des copropriétaires s'oppose en indiquant que la société Studio Loc tente d'opérer une confusion entre les travaux effectués par la société SLSL sur la dalle de la terrasse et ceux que la société Studio Loc était tenue de faire effectuer sur la ventilation de la galerie marchande en exécution d'un jugement du 27 mars 2015, et non de la seule dalle de la terrasse. Sur ce, La demanderesse n'invoquant aucun fondement précis au soutien de sa demande d'annulation, il convient de considérer qu'elle soutient que cette résolution a été adoptée sans motif valable, ce qui serait constitutif d'un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il convient de rappeler que l'assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l'opportunité en elle-même des décisions incriminées. En l'espèce, il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que certains travaux ont été exécutés. Un désaccord persiste entre les parties sur la nature exacte des travaux déjà exécutés. L'assemblée générale réunie le 26 janvier 2015 a notamment adopté une 3ème résolution ainsi libellée : « L'assemblée générale de la galerie commerciale, après en avoir délibéré, autorise la société STUDIO LOC, la SCI HORIZON et Mme [I] [U]-[M] à faire réaliser, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de remise en conformité et en état de fonctionnement de l'installation commune de ventilation mécanique de la galerie commerciale selon projet établi par le Bureau d'Etudes E.T.F.B. qui sera annexé au procès-verbal. Le projet de travaux se compose du CCTP établi par le Bureau d'Etudes E.T.F.B., du plan des réseaux à réaliser et du rapport initial du bureau de contrôle. Les travaux seront dirigés par le Bureau d'Etudes E.T.F.B. et donneront lieu à validation par le Bureau de Contrôle. Afin de s'assurer que l'installation ainsi remise en conformité ne produira aucune gêne à l'ensemble des copropriétaires ainsi qu'au voisinage, la conformité de l'installation aux normes acoustiques sera vérifiée par le BET acousticien AVLS qui effectuera des mesures de contrôle après travaux et avant réception de ceux-ci. La SLSL réalisera généralement tous travaux complémentaires qui seraient éventuellement préconisés par le BET AVLS pour atteindre l'objectif de conformité aux normes acoustiques. Les travaux seront réceptionnés par la société SLSL, locataire des copropriétaires sollicitant la présente autorisation et qui en assurera la maitrise d'ouvrage déléguée pour leur compte, et seront livrés à la copropriété représentée par le cabinet Dhuit qui pourra se faire assister par un technicien de son choix. » Par ailleurs, aux termes d'un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 mars 2015, la société SLSL, la société Horizon, la société Studio Loc et Mme [U]-[M] ont été condamnés « à faire déposer, à leurs frais, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, l'installation de climatisation et l'installation complémentaire d'extraction d'air constituée d'une gaine de rejet et d'un caisson contenant un moteur installée en dalle-terrasse par la société Lyonnaise de Sports et Loisirs, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement ». La demanderesse produit aux débats une attestation de l'entreprise Simon 4G datée du 20 août 2015 aux termes de laquelle celle-ci « atteste avoir déposé l'ensemble des équipements et extracteur en toiture terrasse sur le chantier de la galerie marchande [Adresse 7] ». Ainsi que le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, les travaux visés par cette attestation ne sont pas ceux objets de la résolution querellée mais concernent à l'évidence les travaux de dépose des équipements installés sans autorisation et ayant donné lieu au jugement du 27 mars 2015. Pour attester de la réalisation des travaux en question, la société Studio Loc argue du CCTP et de l'étude de ventilation établis par le Bureau d'Etudes E.T.F.B. le 22 septembre 2014. Il doit être relevé que si ces documents sont incontestablement liés aux travaux de remise en conformité de la ventilation de la galerie commerciale visés par la résolution querellée, il s'agit uniquement de documents préparatoires, antérieurs au vote de la résolution, lesquels ne peuvent en aucun cas constituer la preuve de la réalisation effective des travaux. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ Enfin, la seule facture établie le 29 juin 2015 par l'entreprise Simon 4G, qui correspond notamment à la dépose des installations visées plus haut, est insuffisante à établir la réalité des travaux portant sur la ventilation de la galerie commerciale en son entier, visés par la résolution attaquée, la demanderesse ne produisant pas d'élément permettant d'établir que ces travaux facturés correspondaient auxdits travaux. La SARL Studio Loc ne rapportant pas la preuve que les travaux de mise en conformité visés par l'action en justice autorisée par la résolution n°14 avaient déjà été exécutés à la date de l'assemblée générale, elle est mal fondée à soutenir que cette résolution a été adoptée sans motif valable et ait constitué un quelconque abus de majorité. En tout état de cause, l'adoption d'une résolution habilitant le syndic à agir en justice ne peut constituer un abus de majorité, la demanderesse ne rapportant la preuve d'aucun élément caractérisant un quelconque abus de majorité, les copropriétaires ayant un intérêt légitime à vouloir obtenir une réparation, le respect du règlement de copropriété ou la mise en conformité de parties communes, à charge d'en rapporter la preuve devant le juge ultérieurement saisi. Enfin, le tribunal, saisi d'une demande d'annulation visant l'autorisation d'ester en justice donnée au syndic, n'a pas à rechercher, pour apprécier la validité de l'autorisation, si les demandes devant ou pouvant être formées par le syndic sont, sur le fond, fondées ou non. La résolution n°14 n'encourt dès lors pas d'annulation, la demanderesse sera déboutée de sa demande en ce sens. 4- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Studio Loc La société Studio Loc sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de travaux déjà payés et non réalisés. Dans les motifs de ses conclusions, la demanderesse fonde cette demande sur l'article 32-1 du code de procédure civile, en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires, en refusant de lui restituer les appels des travaux réglés, a adopté une attitude « malhonnête ». Elle sollicite par ailleurs la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. Sur ce, Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». La demande d'indemnisation formulée par la société Studio Loc en réparation du « préjudice subi du fait des travaux qu'elle a déjà payés et qui n'ont pas été réalisés », outre qu'elle n'est pas distinguée dans les motifs de ses conclusions de sa demande d'annulation de l'assemblée générale sur laquelle il a précédemment été statué, n'est pas justifiée dès lors qu'elle ne produit aucun élément permettant d'étayer ce prétendu paiement injustifié portant sur des travaux dont la nature n'est par ailleurs pas déterminable au regard de ses écritures. En effet, la société Studio Loc produit au soutien de cette demande divers appels de charges et relevés de compte de copropriétaires pour l'année 2012, attestant du règlement des appels de charges et travaux sur cette période, mais n'établissant nullement que les sommes ainsi réglées n'aient pas été affectées à des travaux pour lesquels elles avaient été appelées. Dès lors, la demanderesse ne rapportant pas la preuve d'un quelconque abus d'ester en justice de la part du syndicat des copropriétaires et n'établissant nullement les faits allégués au soutien de sa demande, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral, celle-ci étant fondée sur le préjudice subi par M. [K], ancien gérant, lequel, s'il était établi, ne pouvant donner lieu à réparation dès lors que le préjudice moral ne peut constituer, s'agissant d'une personne morale, qu'en une atteinte à l'image et la réputation. 5- Sur la demande de mainlevée de la consignation prononcée par le juge de la mise en état La société Studio Loc formule, dans le dispositif de ses dernières conclusions, une demande de mainlevée de la consignation de la somme de 46.840 euros prononcée par le juge de la mise en état dans sa décision du 10 janvier 2020. Compte du sens de la présente décision, elle en sera déboutée. 6- Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires A titre liminaire, il convient de relever que la La SARL Studio Loc soulève l'irrecevabilité des demandes indemnitaires reconventionnelles du syndicat des copropriétaires aux motifs que le syndic n'a pas été habilité par l'assemblée générale à former de telles demandes. Le syndicat des copropriétaires n'a pas conclu en réponse sur ce point. Sur ce, Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit être régulièrement habilité par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires. Le défaut d'habilitation du syndic, constitutif d'un défaut de pouvoir et sanctionné par une nullité de fond, relève des irrégularités de fond édictées par l'article 117 du code de procédure civile. En l'espèce, il a été rappelé ci-avant que le syndic a été habilité à agir en justice par la résolution n°14 de l'assemblée générale du 23 mai 2018, dont l'annulation est précisément sollicitée par la SARL Studio Loc dans le cadre de la présente instance. La demande reconventionnelle en indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires est précisément visée par le texte de cette résolution, qui habilite le syndic à agir à l'encontre de la SARL Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] « aux fins d'obtenir leur condamnation à remettre en conformité le système de ventilation de la galerie commerciale, élément d'équipement commun de l'ensemble immobilier, et plus généralement pour former toutes demandes dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires ». Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 18/13228 - N° Portalis 352J-W-B7C-COGKJ Peu important que cette demande soit formée à titre principal ou reconventionnel, l'habilitation donnée au syndic concerne les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance. Ces demandes sont donc recevables. * sur la demande en dommages et intérêts du fait de l'inexécution des travaux Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société Studio Loc, de la SCI Horizon et de Mme [U] épouse [M] sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Il estime qu'en s'abstenant d'effectuer les travaux sur la ventilation commune de la galerie marchande, ils ont commis une négligence fautive justifiant la réparation du préjudice subi du fait de ce défaut d'exécution. La société Studio Loc indique, comme rappelé ci-avant, que les travaux en question ont bien été exécutés et conclut donc au rejet de cette demande. La SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] concluent au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires en faisant valoir qu'ils s'étaient engagés à effectuer des travaux sur la base d'un projet précis à la suite d'un défaut identifié. Ils estiment que les travaux visés par le syndicat des copropriétaires résultent d'une panne datant de 1975, ainsi que relevé par le rapport d'audit, et non des travaux qu'ils auraient effectué dans leurs locaux, seuls travaux qu'ils s'étaient engagés à faire réaliser. Sur ce, L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. En l'espèce, et ainsi que relevé ci-avant, dès lors qu'il n'est pas établi que la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] ont fait réaliser les travaux visés par la résolution n°3 votée par l'assemblée générale du 26 janvier 2015 portant sur le système de ventilation de la galerie commerciale, élément d'équipement commun, l'inexécution fautive alléguée par le syndicat des copropriétaires est établie. Pour établir son préjudice, le syndicat des copropriétaires argue du rapport d'audit technique effectué par le Bureau d'études Ingéniérie bâtiment Etudes techniques fluides daté du 10 septembre 2019. Si ce rapport conclut que l'installation générale de ventilation est obsolète et hors service et que sa remise en marche n'est pas envisageable en l'état, cette étude ne permet pas d'établir ni de chiffrer le préjudice lié à l'absence de réalisation desdits travaux. En effet, si ce rapport établit que la gaine d'extraction de la galerie a été obstruée lors de la réalisation du système d'extraction d'air de la salle de fitness exploitée par la société SLSL et que le défaut de ventilation des parties communes est avéré, aucun élément ne permet de déterminer le préjudice subi par la copropriété de ce fait, les conséquences de cette défaillance n'étant pas établies par les pièces versées par le syndicat des copropriétaires qui ne précise pas la consistance de son préjudice. Ce dernier n'établissant pas la réalité du préjudice allégué, en lien avec l'inexécution fautive établie, et distinct du coût des travaux qu'il aurait à exposer, demande sur laquelle il sera statué ci-après, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. * sur la demande en paiement du coût d'exécution des travaux Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] à lui payer la somme de 70.386,40 euros TTC au titre du coût des travaux de remise en conformité de la ventilation de la galerie du fait de l'inexécution des travaux. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un devis de la société MTE daté du 31 août 2023, chiffrant le coût des travaux nécessaires à la remise en état du système de ventilation de la galerie dont les postes suivants correspondent aux travaux auxquels s'étaient engagés la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] aux termes de l'assemblée générale du 26 janvier 2015 : - dépose et enlèvement CTA existant : 5.058,06 euros HT - dépose et enlèvement extracteur existant : 3.793,55 euros HT - remplacement extracteur : 40.135,97 euros HT Soit un total de 48.987,58 euros HT sur un devis total de 171.438,46 euros HT. Ces postes de travaux étant justifiés par les pièces versées aux débats, la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] seront condamnés à régler ces sommes au syndicat des copropriétaires. Le montant du devis correspondant aux frais de suivi des travaux (« études, calculs et plans » pour 5.636,13 euros HT) sera en revanche retenu dans la seule proportion des travaux imputables à la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] sur la totalité des travaux soit 28,5 % (48.987,58 / 171.438,46 x 100), soit une somme de 1.606,30 euros HT. La société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] seront donc condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 60.712,66 euros TTC ((48.987,58 + 1.606,30) HT x 1,20). 7- Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. La société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M], parties perdant le procès, sont condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il convient de condamner la société Studio Loc au paiement de la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles exposés par lui et de la débouter de sa demande à ce titre. La SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] seront condamnées in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et déboutés de leurs demandes à ce titre. - Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au présent litige, introduit avant le 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. En l'espèce, au regard de l'issue du litige et de son ancienneté, il apparaît nécessaire de déroger à l'effet suspensif des voies de recours. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 mai 2018 formée par la SARL Studio Loc ; DÉBOUTE la SARL Studio Loc de l'ensemble de ses demandes ; DÉCLARE recevable les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] ; CONDAMNE in solidum la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] la somme de 60.712,66 euros TTC au titre du coût des travaux à effectuer sur la ventilation de la galerie commerciale ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] de sa demande en dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du défaut d'exécution desdits travaux ; CONDAMNE in solidum la société Studio Loc, la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] au paiement des entiers dépens de l'instance avec autorisation donnée à Me Eric Agami de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE la société Studio Loc à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] la somme de 5.000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la DÉBOUTE de sa demande à ce titre ; CONDAMNE in solidum la SCI Horizon et Mme [U] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les DÉBOUTE de leurs demandes à ce titre ; ORDONNE l'exécution provisoire de la décision. Fait et jugé à Paris le 31 janvier 2025 La greffière La présidente