Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Adresse 3]
[Localité 4]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
N° RG 24/01058 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG72
Minute : 24/00486
S.A. [Localité 7] HABITAT
Représentant : SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux, vestiaire : 17
C/
Monsieur [R] [F]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Août 2024
DEMANDEUR :
S.A. [Localité 7] HABITAT
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Maître Omayma HAMNY, substituant la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEUR :
Monsieur [R] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 05 Juillet 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Août 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 29 janvier 2020, la SA [Localité 7] Habitat a donné en location à Monsieur [R] [F] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 460,63 €, outre provisions sur charges.
Le 6 juillet 2022, la SA [Localité 7] Habitat a fait délivrer à Monsieur [R] [F] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 335,74 € selon décompte arrêté au 1er juillet 2022.
Par notification électronique du 6 juillet 2022, la SA [Localité 7] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 16 avril 2024, la SA Noisy-le-Sec Habitat a attrait Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA [Localité 7] Habitat a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Monsieur [R] [F] au paiement des sommes suivantes :16 534,20 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; – 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.Le 17 avril 2024, la SA [Localité 7] Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 5 juillet 2024.
Lors de l'audience, la SA [Localité 7] Habitat représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 3 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 18 354,05 €.
Monsieur [R] [F], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Il expose que la dette est née en 2023, quand suite à un voyage à l'étranger des squatteurs ont occupé l'appartement et qu'il a dû payer un autre loyer. Il indique également avoir eu des difficultés professionnelles. Il déclare être employé en CDI depuis quatre mois en tant que chauffeur poids lourd et être rémunéré environ 2 150 €. Il indique pouvoir payer 700 € en tout par mois à la SA [Localité 7] Habitat.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 6 juillet 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XI) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [F] le 6 juillet 2022, pour un montant principal de 6 335,74 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [R] [F] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 septembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
L'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [R] [F] a exposé pouvoir payer 700 € au total par mois au bailleur, pour un loyer actuel de 582,05 €, sollicitant par ce biais des délais de paiement.
Il y a lieu de constater qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.
En outre, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [R] [F], il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [R] [F] n'est donc pas en situation de régler la dette locative.
La demande de délais de paiement de Monsieur [R] [F] sera ainsi écartée.
Monsieur [R] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour la SA [Localité 7] Habitat, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA [Localité 7] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [F].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, la SA [Localité 7] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 3 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 18 354,05 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA [Localité 7] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [F] en application des stipulations du bail à verser à la SA [Localité 7] Habitat la somme de 18 354,05 € actualisée au 3 juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 335,74 € à compter du 6 juillet 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA [Localité 7] Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 582,05 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [F] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 582,05 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [F] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 juillet 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [R] [F] sera condamné à payer à la SA [Localité 7] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SA [Localité 7] Habitat ;
CONSTATONS que le contrat signé le 29 janvier 2020 entre la SA [Localité 7] Habitat et Monsieur [R] [F] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 7 septembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [F] ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS la SA [Localité 7] Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à verser à la SA [Localité 7] Habitat la somme de 18 354,05 € actualisée au 3 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 sur la somme de 6 335,74 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [F] à la somme mensuelle de 582,05 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à verser à la SA [Localité 7] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 juillet 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à verser à la SA [Localité 7] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
