Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 19/08934

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. délivrées le : à Me RASKIN (L0230) Me SUSINI-LAURENTI (P0043) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 19/08934 N° Portalis 352J-W-B7D-CQMXN N° MINUTE : 1 Assignation du : 24 Juillet 2019 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 18 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. INSTITUT NATIONAL DE PODOLOGIE (RCS de PARIS n°480 586 494) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0230 DEFENDERESSES S.A.S. PREIM EUROS 2 (RCS de PARIS n°814 416 913) [Adresse 1] [Localité 4] S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER (RCS de PARIS n°348 210 097) [Adresse 1] [Localité 4] représentées par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043 MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, assistée de Diane FARIN, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 09 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, délibéré prorogé au 18 Décembre 2024. ORDONNANCE Rendue publiquement Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile EXPOSÉ DU LITIGE : Vu l'assignation délivrée le 24 juillet 2019 par la S.A.S. INSTITUT NATIONAL DE PODOLOGIE à la S.A.S. PREIM EURO 2 et à la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER en opposition à deux commandement de payer des sommes restant dues au titre de la TVA sur les charges ; Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du 09 décembre 2020 ayant confié à madame [U] [X] une mission d'expertise aux fins d'évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues entre les parties à la suite d'un congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 31 juillet 2019 et à effet au 14 février 2020 ; Vu le dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 05 avril 2022 ; Vu les conclusions d'incident du 12 mars 2024 de la S.A.S. INSTITUT NATIONAL DE PODOLOGIE saisissant le juge de la mise en état d'une demande d'expertise sur la facturation des charges d'électricité et ses dernières conclusions d'incident du 30 juillet 2024 ; Vu les dernières conclusions d'incident en réplique du 07 octobre 2024 de la S.A.S. PREIM EURO 2 et de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER concluant notamment au rejet de la demande d'expertise et, subsidiairement, à la disjonction de l'instance portant sur la contestation relative aux charges de celle relative au congé et au refus de paiement d'une indemnité d'éviction ; Vu l'audience du juge de la mise en état du 09 octobre 2024 ; MOTIFS DE LA DÉCISION La demanderesse fait valoir, au soutien de sa demande d'expertise, que les bailleresses se prévalent d'un impayé de charges locatives de 1 441 549,15 € TTC dont une grande partie est constituée de consommations d'électricité privative dont la présentation est illisible, les redditions de compte invérifiables et dont toutes les factures ne sont pas produites. Elle explique que celles-ci, interrogées sur ce point, ont gardé le silence, et qu'elles ont fait une répartition « à la louche », vraisemblablement « aux tantièmes », au lieu de lui refacturer ses consommations exactes sur la base d'un compteur qui a toujours existé, et qu'elle ne peut donc contester efficacement les commandements de payer fondant le refus de paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que la demande de paiement de charges. Elle sollicite en conséquence la désignation d'un expert avec pour mission de : « °Recueillir les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,  °Dresser un état des dépenses et vérifier les imputations entre les différents postes de charges facturés aux locataires,  °Vérifier les bases de répartitions des charges au vu des surfaces ou des tantièmes de charges, vérifier les quotes-parts pour chaque lot et par nature de charges, °Pour  la  consommation  d’électricité  privative  de  l’INP  pour  les  exercices  susvisés, vérifier les bases de répartitions des charges au vu des consommations relevées aux points d’acheminement des locaux loués, vérifier les montants refacturables à chaque lot,  °Recalculer les régularisations des charges,  °Déterminer les frais imputés à tort à la société INP,   °Faire un état des comptes entre les parties,  °Donner  un  avis  sur  la  responsabilité  du  bailleur  ou  de  ses  mandataires  dans l’accomplissement de leur mission, au regard de la répartition des charges. » Les bailleresses concluent au rejet de la demande d'expertise, exposant que la contestation des charges, soulevée pour la première fois par conclusions du 13 septembre 2022, est « artificielle », qu'elles ont fourni tous les justificatifs et documents sur le calcul de leur facturation à la locataire, que celle-ci « tente d'obscurcir les débats » sans apporter de précision sur les postes qu'elle conteste et fait une confusion entre les différents points d'acheminement de l'immeuble et ceux concernant les lieux loués Elles ajoutent qu'elle ne règle plus les sommes dues et que sa demande d'expertise, dilatoire, ne peut qu'être rejetée. Subsidiairement, s'il était fait droit à cette demande, elles sollicitent la disjonction de l'instance relative à l'expertise et à la contestation de charges de celle dont le tribunal est saisi sous le numéro de RG 19/08934. Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction (…). Selon l'article 143 du dit code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. En vertu de l'article 146 du même code, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Il y a lieu de rappeler qu'en vertu de l'ancien article 1315, devenu l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui se prévaut d'une obligation du locataire de paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de cette obligation, l’exactitude des sommes réclamées. Il doit notamment fournir tous les justificatifs (factures, appels de charges, avis d'imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc...) des sommes réclamées, mais aussi tout document détaillant les modalités de leur calcul, afin que le tribunal puisse vérifier ce calcul et en apprécier la pertinence. La bonne foi contractuelle prévue par l'ancien article 1134 devenu les articles 1103 et 1104 du code civil exige aussi qu'il fournisse au locataire ces éléments quand il lui réclame le paiement de ces sommes. Par ailleurs, il appartient à l’une comme à l’autre des parties de rendre sa position intelligible. Il est observé, en l'espèce, que la locataire entend obtenir de l'expert qui serait désigné par le tribunal, dont au demeurant elle ne précise pas quelle serait la compétence technique dont elle ne disposerait pas déjà, un travail de vérification et de calculs que les parties sont censées faire elles-mêmes. C'est au bailleur qu'il incombe d'établir un ou plusieurs documents reprenant de manière claire et détaillée, donc intelligible, l’intégralité des factures payées, les éléments nécessaires pour déterminer leur répartition mais aussi les modalités de calcul de toutes les sommes appelées et renvoyant, pour chacun des calculs, aux pièces et clauses sur lesquelles il est fondé, et c'est au preneur qui conteste des modalités de calcul ou des facturations à tort, de préciser lesquelles, avec la même clarté ; pour cela, une expertise n'est pas nécessaire. Si des éléments fournis par les bailleresses manquent de clarté ou ne sont pas suffisants pour que la locataire puisse en contrôler le bien-fondé, il en sera de même pour le tribunal, qui en tirera toutes conséquences en statuant sur les demandes présentées. Il n'est donc pas justifié, en l'état, de l'opportunité d'ordonner une expertise. Il convient dès lors de rejeter, en l'état, la demande d'expertise et de renvoyer l'affaire à l'audience de mise en état du 30 avril 2025 pour un dernier échange de conclusions des parties, avec le calendrier impératif suivant : -la demanderesse pourra conclure au fond pour le 03 mars 2025 au plus tard ; des conclusions postérieures seront, sauf motif légitime de retard, déclarées irrecevables ; -les défenderesses pourront répliquer avant le 30 avril 2025. Sur les frais de procédure Il y a lieu, en l'état, de réserver les dépens, ainsi que les frais irrépétibles, sur lesquels il sera statué avec le fond. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant avant dire droit, par décision susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, contradictoire et mise à disposition au greffe, Rejette en l'état la demande d'expertise présentée par la S.A.S. INSTITUT NATIONAL DE PODOLOGIE ; Réserve les dépens de l'instance ainsi que les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Renvoie l'affaire à la mise en état du 30 avril 2025 à 11h30, avec le calendrier de procédure impératif suivant : -la demanderesse pourra conclure au fond pour le 03 mars 2025 au plus tard ; -les défenderesses pourront répliquer avant le 30 avril 2025 ; DIT que des conclusions de la demanderesse, notifiées postérieurement au 03 mars 2025 seront, sauf motif légitime de retard, déclarées irrecevables. Faite et rendue à Paris le 18 Décembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA