Cour d'appel, 06 décembre 2023. 19/08807

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 06 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 492 N° RG 19/08807 N° Portalis DBVB-V-B7D-BELKX Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 3] C/ [J] [I] SELARL [D] [W] & Associés Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-France GERAUD - TONELLOT Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 22 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-000621. APPELANTE Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 3] sis à [Localité 2] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS SAINT PIERRE IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marie-France GERAUD-TONELLOT, membre de la SCP AGL AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE INTIMES SELARL Xavier HUERTAS & Associés prise en la personne de Me [D] [W], administrateur judiciaire, ès qualité de mandataire successoral de feue Mme [M] [B] veuve [I], décédée le 16 juillet 2014, désigné à ses fonction par jugement rendu par le tribunal judiciaire de GRASSE en date du 16 février 2023 représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE Madame [J] [I] assignée le 01.08.2019 à étude (que la DA) assignée les 20.08.2019 et 09.08.2023 à personne (DA+ conclusions) Défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023. ARRÊT Réputée contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Madame [M] [I] était propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2]. Madame [M] [I] avait fait l'objet d'appels de fonds destinés à couvrir diverses dépenses décidées par la copropriété sans les honorer. Un premier rappel du 27 février 2014 lui avait été adressé révélant un total à payer d'un montant égal à la somme de 1.714,13 euros, resté sans effet. Un commandement de payer portant sur les charges de copropriété lui avait alors été délivré le 26 mars 2014 pour la somme de 1.854,65 euros. Madame [M] [I] est décédée le 16 juillet 2014, et l'une de ses filles, Madame [J] [I], occupe actuellement l'appartement. La situation n'ayant jamais été régularisée, le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'ensemble immobilier LE [Adresse 3] a effectué une démarche judiciaire pour faire désigner un mandataire successoral. Par ordonnance du 15 février 2017, le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE a nommé Me Xavier HUERTAS comme administrateur judiciaire. Face à l'inertie de Me [D] [W], une procédure en référé devant le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER a été engagée et a abouti à une ordonnance du 20 novembre 2017 le condamnant es qualité à payer la somme provisionnelle de 3.875,83 euros au titre des charges et provisions échues au 20 septembre 2017. Par acte d'huissier du 18 juillet 2018, le SDC de l'ensemble immobilier LE [Adresse 3] a fait assigner Me [D] [W], es qualité de mandataire de la succession de feue Madame [M] [I], aux fins de le voir condamné au paiement des sommes de 6.206,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation, de 300 euros au titre des frais du syndic engagés par le SDC et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens. Par jugement rendu le 22 mars 2019, le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER a prononcé la jonction de l'affaire de Me [W] à l'encontre de Madame [J] [I] avec l'affaire concernant l'action engagée par le SDC à l'encontre de la succession de feue Madame [M] [I] représentée par son mandataire Me [W], a rejeté l'ensemble des demandes du SDC à l'encontre de la succession et celles de la succession de Madame [M] [I] à l'encontre de sa fille, et a condamné le SDC aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 29 mai 2019, le SDC de l'ensemble immobilier LE [Adresse 3] a interjeté appel de la décision rendue le 22 mars 2019 par le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner Me [W], es qualité de mandataire de la succession de feue Madame [M] [I], au paiement de la somme de 13.771,95 euros augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de son recours, le SDC LE [Adresse 3] fait valoir que la qualité de propriétaire de Madame [I] n'a jamais fait l'objet de contestation et qu'il est ainsi bien fondé à obtenir le paiement des charges dues. Me [W] conclut à la confirmation du jugement entrepris en tous points sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de se voir relever et garantir de toute éventuelle condamnation par Madame [J] [I]. Il demande subsidiairement à la Cour de lui donner acte de ses plus expresses réserves quant à la somme de 6.206,90 euros réclamée par le SDC arrêtée au 2 mai 2017 dans la mesure où le décompte produit fait référence à des sommes qui ne sont pas justifiées et de lui accorder un délai de 24 mois pour tenter d'apurer cette dette. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de Madame [J] [I] à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge et de toutes celles qui pourraient l'être ainsi qu'à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que conformément aux dispositions de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; Qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Qu'en vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté ; Que le SDC LE [Adresse 3] produit aux débats le titre de propriété de feue Madame [M] [I], établissant sa qualité d'ancienne propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 3], à [Localité 2] ; Qu'il peut en revanche difficilement permettre de vérifier que les provisions et sommes facturées dans le décompte des charges n'excèdent pas les sommes que le SDC LE [Adresse 3] est en droit de réclamer proportionnellement aux quantièmes de propriété des parties communes dont était propriétaire Madame [M] [I] ; Que, en effet, le seul relevé de compte copropriétaire ne peut justifier de l'exactitude des sommes figurant aux débit et crédit, et de leur exigibilité ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 22 mars 2019 par le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes du SDC LE [Adresse 3] à l'encontre de la succession et l'a condamné aux dépens ; Qu'en outre, de la même manière qu'en première instance, Me [W] n'établit pas que Madame [J] [I] occupe l'appartement objet du présent litige, sans contrepartie financière, ne laisse personne y pénétrer et provoque des dégâts aux parties communes de l'immeuble ainsi qu'un défaut manifeste d'entretien des parties privatives ; Qu'il n'établit pas non plus que Madame [J] [I] a accepté la succession de Madame [M] [I] ; Qu'il y a donc lieu de rejeter l'ensemble des demandes de Me [W] ; Qu'il convient ainsi de confirmer le jugement rendu le 22 mars 2019 par le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de Me [W] es qualité de mandataire successoral de la succession de feue Madame [M] [I] à l'encontre de sa fille, Madame [J] [I] ; Que, par conséquent, les demandes subsidiaires de Me [W] seront rejetées ; Attendu qu'il n'y a lieu à aucune condamnation en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que le SDC de l'ensemble immobilier LE [Adresse 3], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2019 par le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER ; Y ajoutant, REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE le SDC de l'ensemble immobilier LE [Adresse 3] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT