Cour d'appel, 29 novembre 2023. 21/06451

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/06451 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZTK AFFAIRE : [U] [D] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 4] pris en son syndic, la société IMMOBILIERE BAYEN, exploitée sous l'enseigne la SARL CABINET BERGER Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juillet 2021 par le Tribunal de première instance de COURBEVOIE N° Chambre : N° Section : N° RG : 11-18-0011 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD, Me Franck LAFON, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [U] [D] [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Michael INDJEYAN - SICAKYUZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0611 APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 4] pris en son syndic, la société IMMOBILIERE BAYEN, exploitée sous l'enseigne la SARL CABINET BERGER, dont le siège social est située [Adresse 1], pris lui-même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Mme [D] est propriétaire des lots n° 1 et 5 dans la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5]. Suite au non-paiement de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a, par actes d'huissier en date du 29 octobre 2018 et du 10 décembre 2019, fait assigner Mme [D] aux fins de la voir condamner au paiement de différentes sommes. Les deux instances ont été jointes et par jugement du 23 juillet 2021, le tribunal de proximité de Courbevoie, a : - Condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.329,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 10 décembre 2019 ; - Condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 euros au titre des frais de recouvrement ; - Condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre des dommages et intérêts ; - Condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté Mme [D] de ses demandes reconventionnelles ; - Condamné Mme [D] aux dépens ; - Ordonné l'exécution provisoire. Mme [D] a interjeté appel suivant déclaration du 22 octobre 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses conclusions transmises par RPVA le 5 juillet 2022 de : - Recevoir la concluante en son appel, le dire bien fondé en conséquence, - Réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, - Constater la reprise d'un solde débiteur antérieur de 2.176,85 euros à la date du 5 décembre 2017 porté au débit du compte de la concluante sans aucune justification ; - Constater la reprise d'un solde débiteur antérieur au 31 décembre 2017 d'un montant de 4.486,74 euros porté au débit du compte de la concluante sans aucune justification ; - Constater que la concluante ne serait éventuellement débitrice que de la somme de 938,65 euros au 17 octobre 2019 soit 4ème trimestre 2019 inclus et non de 5.425,39 euros, - Constater qu'au vu des paiements effectués, Mme [D] n'était pas débitrice des sommes visées dans l'assignation introductive d'instance, ni de celles reprises à tort dans le jugement dont appel qui devra donc être réformé, - Constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de Mme [D], En conséquence, - Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Le Syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses conclusions transmises par RPVA le 26 juillet 2023, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1342-10 du code civil, de : - Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires ; En conséquence - Débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions. - Confirmer en tous points le jugement rendu le 23 juillet 2021, par le Tribunal de proximité de Courbevoie ; Y ajoutant - Condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts ; - Condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; - Condamner Mme [D] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. MOTIFS DE LA DECISON Sur la demande au titre des charges impayées Mme [D], qui poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, soutient que le tableau de charges produit par le syndicat des copropriétaires entre le 1er juillet 2016 et le 1er juillet 2018 est inexact dans la mesure où il ne tient pas compte de tous ses règlements et parce que des sommes injustifiées, à savoir la reprise de soldes antérieurs, sont portées au débit de son compte. De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que la somme est due et produit pour cela, outre un tableau qu'il insère dans ses écritures, un décompte arrêté au 17 octobre 2019, faisant valoir que tous les règlements de Mme [D] ont été pris en compte et imputés sur la dette la plus ancienne, en sorte qu'il dispose d'une créance certaine, liquide et exigible. Sur ce, En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. Le syndicat des copropriétaires réclame à Mme [D] au dernier état de ses écritures la somme de 5.425,39 euros au 17 octobre 2019 au titre de charges demeurées impayées, et verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de la fiche immeuble, - les contrats de syndic 2016, 2017 et 2018 - les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juillet 2016, 5 décembre 2017 et 14 décembre 2018 approuvant les comptes des exercices 2015, 2016 et 2017 et votant les budgets provisionnels des exercices 2017, 2018 et 2019, - les appels de fonds, appels de travaux et régularisations de charges entre janvier 2017 et octobre 2019, - un relevé de compte copropriétaire au 21 septembre 2018 (pièce n°2), - un relevé de compte copropriétaire au 17 octobre 2019 (pièce n°8). Si le syndicat des copropriétaires produit l'ensemble des assemblées générales correspondant à ses demandes de paiement, ne sont pas produits les appels de fonds provisionnels du 3ème et du 4ème trimestre 2016. Au surplus, les seuls documents comptables produits, soit un relevé de compte copropriétaire au 21 septembre 2018 (pièce n°2) et un relevé de compte copropriétaire au 17 octobre 2019 (pièce n°8), font apparaître pour chacun d'eux un solde débiteur (4.264,77 euros au 31 octobre 2016 et 4.486,74 euros au 31 décembre 2017), lequel n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires. A cet égard, aucun document comptable n'est produit sur la période antérieure, qui serait de nature à permettre de justifier ce solde débiteur et à la cour de vérifier le bien-fondé de la demande. Au demeurant, il sera observé que le syndicat des copropriétaires qui intègre à ses écritures un tableau pour tenter de justifier le solde dû, n'intègre pas l'ensemble des règlements de Mme [D] (avril 2017 pour un montant de 513,68 euros, juillet 2017 pour un montant de 513,68 euros, février 2018 pour un montant de 800,78 euros et avril 2018 pour un montant de 611,71 euros) alors même que ceux-ci sont intégrés dans les deux décomptes propriétaire produits, sauf deux règlements à hauteur de la somme de 512,72 euros en juillet 2016 et 513,68 euros en octobre 2016. A ce titre, si le syndicat des copropriétaires soutient que ces règlements ont été imputés sur des dettes plus anciennes, il n'en justifie pas. Pour l'ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires ne met pas en mesure la cour de vérifier le montant de la créance alléguée, en sorte que celle-ci n'est pas certaine, liquide et exigible et le jugement sera infirmé sur ce point. Sur la demande au titre des frais nécessaires Le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement à ce titre, sans plus de précision, et Mme [D] soutient que la créance n'est ni certaine, ni liquide ni exigible. Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En l'espèce, outre que le syndicat des copropriétaires ne chiffre pas sa demande à hauteur de cour, il ne la justifie pas. Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point, faute de toute justification apportée par le syndicat des copropriétaires dans les montants réclamés au titre des frais nécessaires. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Selon les termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, compte tenu du sens de l'arrêt, la demande sera rejetée, étant observé au surplus qu'il ressort des pièces produites que Mme [D] a toujours procédé à des paiements réguliers, en sorte qu'aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée. Dès lors, le jugement sera également infirmé sur ce point Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, dont le recours échoue, doit supporter les dépens de première instance et d'appel, et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] de toutes ses demandes ; Et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à Mme [D] une indemnité de procédure de 3.000 euros ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,