Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 24/01607

Du 29 novembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01607 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSNG Société ENEAL C/ [Y] [C] - Expéditions délivrées à la SELARL CMC AVOCATS - FE délivrée à la SELARL CMC AVOCATS Le 29/11/2024 Avocats : la SELARL CMC AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 novembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société ENEAL - RCS Bordeaux n° 461 201 337 - [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS DEFENDERESSE : Madame [Y] [C] [Adresse 4] - [Localité 5] , Absente DÉBATS : Audience publique en date du 11 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Août 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 14 août 2018, la Société LOGEVIE a donné à bail à Madame [Y] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5]. Le 16 juin 2020, la Société LOGEVIE change de dénomination sociale et devient la Société ENEAL, selon PV d'assemblée générale mixte de la même date. Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la Société ENEAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 396,87 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la Société ENEAL a assigné Madame [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 octobre 2024 aux fins de voir : - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de bail du 14 août 2018 au bénéfice de la société ENEAL, à la date du 26 février 2024, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux ; - ORDONNER l'expulsion de Madame [Y] [C] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et sous réserve du respect des dispositions de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution; - CONDAMNER Madame [Y] [C] à payer à la société ENEAL la somme de 605,68 euros en principal à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus entre le 30 septembre 2023 et le 26 février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer, soit le 26 décembre 2023; - CONDAMNER Madame [Y] [C] à payer, à compter du 26 février 2024, date de résiliation du contrat obtenue de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers contractuels révisés éventuellement selon l'indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 301,61 euros arrêtée au 8 juillet 2024, à parfaire au jour de la libération effective des lieux ; - CONDAMNER Madame [Y] [C] à payer à la société ENEAL, la somme de 700 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [Y] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'affaire a été débattue à l’audience du 11 octobre 2024. Lors de l’audience du 11 octobre 2024, la Société ENEAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.618,34 euros au 9 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [Y] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Madame [Y] [C] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution de la défenderesse En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 octobre 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 décembre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La Société ENEAL a fait signifier à Madame [Y] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 396,87 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Y] [C] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 février 2024. Dès lors, Madame [Y] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 27 février 2024, ce qui constitue pour la Société ENEAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société ENEAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.618,34 euros à la date du 9 octobre 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance : les frais de procédure qui relèvent des dépens (139,41 + 77,94 = 217,35 euros), des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (7,62 x 6 = 45,72 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [Y] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.355,27 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [Y] [C] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (521,34 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Y] [C]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Y] [C] à verser à la Société ENEAL la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 27 février 2024 ; CONDAMNONS Madame [Y] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (521,34 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [Y] [C] à payer à la Société ENEAL la somme de 2.355,27 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 9 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [Y] [C] à payer à la Société ENEAL, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [Y] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [Y] [C] à payer à la Société ENEAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION