Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/54150 - N° Portalis 352J-W-B7I-C452C
N° : 1
Assignation du :
24 Mai 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 septembre 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société DOUAI 55 S.C.I.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS - #E0483
DEFENDERESSE
La société SIPEP S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 3]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 19 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous signature privée du 10 septembre 2010, Mme [O] [I], aux droits de laquelle vient la SCI DOUAI 55 a renouvelé le bail donné à la SAS SIPEP, portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 12 600 euros hors charges hors taxes.
Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SAS SIPEP par acte extrajudiciaire du 3 mars 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 9 624,57 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31 décembre 2022, outre 962,45 euros au titre de la clause pénale et 176,17 euros au titre du coût du commandement.
Par ordonnance du 4 octobre 2023, le juge des référés a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes, et condamné la société SIPEP au paiement provisionnel d’une somme de 16 149,50 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au second trimestre 2023.
Une saisie attribution a été pratiquée en exécution de cette ordonnance par acte extrajudiciaire du 6 mars 2024 à hauteur de 19 593,40 euros.
Suivant acte extrajudiciaire du 23 avril 2024, un nouveau commandement de payer a été délivré à la société preneuse à hauteur de 18 464,08 euros au principal et 202,64 au titre du coût de l’acte.
Un procès-verbal de saisie conservatoire de créances a été délivré par acte extrajudiciaire du 23 avril 2024 pour un montant de 18 464,08 euros, qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 14 232,04 euros.
Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI DOUAI 55 a, par exploit délivré le 24 mai 2024, fait citer la SAS SIPEP devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire au 24 mai 2024, expulsion sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 18 464,08 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023, 4 616, 02 euros au titre de l’indemnité d’occupation trimestrielle, charges comprises, 1 846,40 euros au titre de la clause pénale, outre 2000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.
A l’audience du 19 août 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence de constitution de la défenderesse
Assignée régulièrement, la société SIPEP n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.
En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Le commandement du 23 avril 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.
La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, le bail prévoit que le preneur est tenu de régler un loyer annuel en principal de 12 600 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle. Il prévoit en outre le versement d'un dépôt de garantie, ainsi que son réajustement annuel concomitant avec l'indexation du loyer.
EQCHAPTER\h\r1Il comprend en outre une clause mettant à la charge du preneur le remboursement des charges payées par le bailleur. Il ne prévoit toutefois de provision sur charges que relativement aux charges de chauffage collectif, en les termes suivants : « Dans le cas où l'immeuble serait équipé d'un chauffage collectif, il sera perçu à titre provisionnel, des sommes basées sur les dépenses de l'année précédente, les comptes étant apurés en fin de saison [...] ».
La bailleresse verse aux débats un décompte arrêté au mois de juillet 2023, mentionnant un solde locatif débiteur de 18 464,08 euros décomposé comme suit :
- 4 086,02 euros au titre du loyer exigible au mois de juillet 2023 (afférent au deuxième trimestre 2023) ainsi que 530 euros au titre des charges exigibles au mois de juillet 2023 ;
- 4 086,02 euros au titre du loyer exigible au mois d'octobre 2023 (afférent au quatrième trimestre 2023) ainsi que 530 euros au titre des charges exigibles au mois d’octobre 2023 ;
- 4 086,02 euros au titre du loyer exigible au mois de janvier 2024 (afférent au premier trimestre 2024) ainsi que 530 euros au titre des charges exigibles au mois de janvier 2024 ;
- 4 086,02 euros au titre du loyer exigible au mois d'avril 2024 (afférent au deuxième trimestre 2023), ainsi que 530 euros au titre des charges exigibles au mois d’avril 2024.
Outre le fait que les sommes afférentes au loyer et charges exigibles au mois de juillet 2023 ont déjà fait l’objet d’une condamnation provisionnelle en vertu de l’ordonnance du 4 octobre 2023, la société DOUAI 55 ne produit aucune pièce relativement aux charges facturées à la société preneuse sur la période concernée, de sorte qu'elle ne démontre pas, avec l'évidence requise devant la présente juridiction, l'obligation de régler ces sommes qu'il convient de déduire du montant sollicité par le bailleur.
En conséquence, l'obligation de la société SIPEP au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 24 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 728,06 euros [18 464,08 – (4 086,02 + 530) - (4 X 530)], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SIPEP à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer, soit le 23 avril 2024.
Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une indemnité contractuelle de 10% à payer au bailleur, cette somme étant réclamée en vertu d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 24 mai 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, soit 4 086,02 euros, charges et des taxes applicables en sus, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mai 2024,
Ordonnons l’expulsion de la SAS SIPEP et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la SAS SIPEP à payer à la SCI DOUAI 55 une indemnité d’occupation trimestrielle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, soit 4 086,02 euros, augmenté des charges et taxes, à compter du 24 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Condamnons la SAS SIPEP à payer à la SCI DOUAI 55, à titre provisionnel, une somme de 11 728,06 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 24 mai 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal depuis le 23 avril 2024,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au paiement provisionnel d’une somme de 1 846,40 euros au titre de la clause pénale,
Condamnons la SAS SIPEP à payer à la SCI DOUAI 55 une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la SAS SIPEP aux dépens,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 27 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Cristina APETROAIE
