Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : [P] [X] c/ [Z] [H]
N°
Du 30 Septembre 2024
4ème Chambre civile
N° RG 19/00008 - N° Portalis DBWR-W-B7D-L7TQ
Grosse délivrée à
Me Olivier TAFANELLI
,la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI
,
expédition délivrée à
le 30 Septembre 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Septembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :
Magistrat rapporteur : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madalme VALAT
Greffier : Madame HAUSTANT
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Madame SANJUAN-PUCHOL (Juge rédacteur)
Assesseur : Madame DEMARBAIX
Assesseur : Madalme VALAT
DÉBATS
A l'audience publique du 15 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, après prorogations du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEUR:
M. [P] [X]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DEFENDEUR:
M. [Z] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [O] [Y] a donné à bail à M. [P] [X] un local commercial d’une superficie de 103 m² dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour y exercer l’activité de tapissier-décorateur, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008 expirant le 31 décembre 2016.
Par acte extra-judiciaire délivré le 27 juin 2016, M. [Z] [H] venant aux droits de Mme [O] [Y], a délivré à M. [P] [X] un congé pour la date du 31 décembre 2016 sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction de 4.596 euros.
En désaccord avec le montant de l’indemnité d’éviction offerte par son bailleur, M. [P] [X] a, par acte du 21 décembre 2018, fait assigner M. [Z] [H] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir principalement la nullité du congé délivré le 27 juin 2016, subsidiairement la fixation d’une indemnité d’éviction à la somme de 210.000 euros et, le cas échéant, une mesure d’expertise judiciaire.
Par jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a débouté M. [P] [X] de sa demande de prononcé de la nullité du congé et ordonné une expertise judiciaire pour permettre la fixation du montant de l’indemnité d’éviction confiée à Mme [R] [B].
M. [G] [N], désigné en remplacement de Mme [R] [B], a établi son rapport d’expertise le 30 août 2023.
Dans ses dernières conclusions communiquées le 31 mars 2024, M. [P] [X] sollicite la condamnation de M. [Z] [H] à lui payer les sommes suivantes :
une indemnité d’éviction de 94.305 euros,7.544 euros de frais de remploi,12.000 euros de frais de transport,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle qu’en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que ce préjudice est moindre.
Il souligne que le bailleur admet le principe d’une indemnité d’éviction mais ne lui offre qu’une indemnité dérisoire de 4.596 euros alors qu’il doit acquérir un nouveau droit au bail à [Localité 5].
Il fait valoir qu’il est constant que si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, l’indemnité doit correspondre à la valeur de ce droit.
Or, il souligne qu’au terme de son rapport, l’expert judiciaire a conclu que la valeur du droit au bail pouvait être fixée à 94.305 euros alors que la valeur du fonds de commerce ressortait à 34.659 euros, si bien que l’indemnité d’éviction devra être fixée à 94.305 euros et complété par les frais de remploi et de déménagement chiffrés par l’expert.
En réplique à l’argumentation du défendeur, il relève que l’expert judiciaire a noté qu’il a bien entretenu le local et fait valoir que son bailleur n’a jamais sollicité la révision du loyer dont il n’a pas fait part lors de l’expertise. Il souligne qu’à la date du congé, il n’avait pas atteint l’âge de la retraite, ce qui ne lui permettait pas de solliciter la déspécialisation gratuite du bail. Il fait valoir que, depuis le 1er avril 2023, il peut faire valoir ses droits à la retraite à taux plein et que, la valeur des éléments du fonds de commerce devant être appréciée à la date à laquelle les juges statuent si l’éviction n’a pas encore été réalisée, il est d’autant plus justifié de retenir la valorisation supérieure du droit au bail de 94.305 euros. Il indique enfin que l’article L. 145-28 du code de commerce qui permet le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction fait obstacle à la demande d’expulsion des locaux formée par son bailleur.
Dans ses conclusions numéro 3 notifiées le 27 février 2024, M. [Z] [H] sollicite :
- la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 34.659 euros,
- l’expulsion de M. [P] [X] et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux dès la signification de la décision de justice, au besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de M. [P] [X] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que l’expert a argumenté son rapport sur un examen comparatif des loyers en appliquant la méthode du différentiel du loyer avec un coefficient de 5, ce qui l’a conduit à valoriser le droit au bail à la somme de 94.305 euros sur la base du loyer dérisoire et manifestement sous-évalué actuellement en cours. Il soutient que l’expert n’a pas utilisé des éléments de comparaison pertinents, les locaux litigieux étant en mauvais état et a retenu un indice erroné en ignorant la possibilité d’un déplafonnement en raison de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité. Il estime qu’en retenant la valeur du droit au bail, et non la valeur du fonds de commerce, l’expert judiciaire a manifestement commis une erreur d’analyse. Il considère que l’indemnité d’éviction ne pourra que compenser la perte du fonds et non une spéculation sur la valorisation d’un droit au bail, de surcroît déspécialisé, qui aurait probablement été déplafonné en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité.
La clôture de la procédure est intervenue le 2 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2024 prorogé au 30 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation de l’indemnité d’éviction.
Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Ce texte ajoute que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
1. Sur l'indemnité principale.
L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail.
Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds dite «de remplacement » et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.
Il est en effet acquis que la valeur du droit au bail constitue, sauf exception, une indemnisation minimale à laquelle doit pouvoir prétendre le locataire évincé, notamment si la valeur du fonds de commerce est inférieure à la valeur du droit au bail
L’indemnité d’éviction doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, c’est-à-dire à la date de l’éviction et donc, à la date à laquelle le juge statue lorsque le locataire est toujours dans les lieux.
En l’espèce, selon l’expert judiciaire, les locaux donnés à bail à [Localité 5] ont une superficie pondérée de 103,67 m² pour un loyer de 5.401,71 euros à la date de l’expertise.
Après une comparaison avec des locaux comparables dans le même secteur, dont il relève qu’il n’est pas très bien achalandé avec des locaux anciens et des loyers plafonnés plutôt bas, l’expert judiciaire évalue le droit au bail à la somme de 94.305 euros, supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce (34.659 euros).
Il note que le fonds n’est pas transférable puisqu’il n’existe aucun local comparable à [Localité 5] où l’activité pourrait être déplacée, étant précisé que M. [P] [X] a atteint l’âge de la retraite lui permettant de prétendre au bénéfice de la déspécialisation.
M. [Z] [H] conteste la valeur de ce droit au bail en faisant valoir qu’en cas de renouvellement, le montant du loyer aurait été déplafonné en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
Toutefois, il n’est pas démontré par le bailleur une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur l’activité du locataire durant le cours du bail expiré, déplafonnement qui n’a pas été évoqué durant l’expertise judiciaire et qui ne ressort pas du rapport.
La valeur du droit au bail étant supérieur à la valeur marchande du fonds et l’activité n’étant pas transférable, l’indemnité d’éviction doit donc être fixée à la somme de 94.305 euros correspondant à la valeur du droit au bail.
2. Sur les indemnités accessoires.
Le fait que l'indemnité d'éviction a le caractère d'une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l'appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l'éviction.
a. Sur les frais de remploi
L’article L. 145-14 évoque les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, mais c'est sous le vocable « frais de remploi » que la pratique désigne les frais d'acte et les droits ou taxes liés à l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail.
Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu'il devra débourser à l'occasion de l'achat d'un fonds d'une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation à payer, et les frais d'agence et de rédaction d’acte.
En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas, la preuve de l'absence de réinstallation pouvant implicitement se déduire de la liquidation amiable ou judiciaire du preneur ou encore lorsque le preneur a fait valoir ses droits à la retraite.
C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'absence de réinstallation du preneur ou d'une réinstallation n'impliquant pas le règlement de tels frais.
En l’espèce, le preneur fait lui-même valoir, dans ses conclusions, à l’appui de son argumentation relative à la déspécialisation du bail, qu’il ne se réinstallera pas puisqu’il peut faire valoir ses droits à la retraite depuis le 1er avril 2023.
Dès lors qu’il ne devra pas faire face faire à des dépenses pour acquérir un fonds d'une valeur équivalente, M. [P] [X] sera débouté de sa demande de paiement de frais de remploi.
b. Sur les frais de déménagement.
Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé.
En l’espèce, le locataire doit restituer au bailleur les locaux libres de tous mobiliers si bien qu’il devra exposer des frais pour satisfaire à son obligation, évalués par l’expert judiciaire à la somme de 12.000 euros compte-tenu du stock constaté et qui n’est pas discuté par les parties.
Les frais de déménagement seront donc évalués à la somme de 12.000 euros.
Sur la demande reconventionnelle d’expulsion de M. [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef.
En application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré.
Il s'agit d'un droit de rétention puisque le locataire peut conserver malgré le congé la jouissance des locaux, tant que le bailleur ne s'est pas acquitté intégralement de sa dette d'indemnité d'éviction. Cette garantie dont bénéficie le locataire évincé exclut, par conséquent, toute possibilité d’expulsion forcée jusqu’à son paiement.
Or, en l’espèce, M. [Z] [H] sollicite l’expulsion des locaux commerciaux de M. [P] [X] dès la signification de la présente décision, ce qui est contraire au droit du locataire évincé au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction.
Par conséquent, M. [Z] [H] sera débouté de sa demande d’expulsion de M. [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux commerciaux.
Sur les demandes accessoires.
L'existence du droit de repentir dont bénéficie M. [Z] [H] en vertu de l'article L. 145-58 du code de commerce jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée justifie que l'exécution provisoire, qui n’est pas de droit, soit écartée.
L’instance et l'expertise trouvant leur origine dans la délivrance par le bailleur d'un congé sans offre de renouvellement, M. [Z] [H] sera condamnée aux dépens.
L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes formées de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
FIXE l’indemnité d’éviction des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] due par M. [Z] [H], venant aux droits de Mme [O] [Y], à M. [P] [X] aux sommes suivantes :
94.305 euros d’indemnité principale,12.000 euros de frais de déménagement ;
CONDAMNE M. [Z] [H] à verser à M. [P] [X] à verser, à défaut d’exercice de son droit de repentir, à M. [P] [X] la somme totale de 106 305 euros d’indemnité d’éviction ;
DEBOUTE M. [P] [X] de sa demande de paiement de frais de remploi ;
DEBOUTE M. [Z] [H] de sa demande d’expulsion immédiate des locaux commerciaux de M. [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;
CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
