Cour de cassation, 16 décembre 2008. 07-18.347

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par contrat du 16 août 2000, M. X... a donné son fonds de commerce en location-gérance à Mme Y... ; que cette dernière n'ayant pas honoré des redevances, M. X... lui a délivré en 2001 puis en 2002 des congés et commandements tandis que les locaux ont fait l'objet le 10 avril 2002 d'un arrêté de péril ; que M. X... a assigné Mme Y... en validation des congés, expulsion et paiement de diverses sommes ; Attendu que pour condamner Mme Y... à payer à M. X... la somme de 1 267,72 euros, après avoir dit que celle-ci devait cesser de payer le loyer ou l'indemnité d'occupation à compter du premier jour du mois qui a suivi l'envoi de la notification de l'arrêté de péril, l'arrêt distingue entre les sommes dues au titre des parties "meuble, murs" et "loyer" qu'il évalue à certaines fractions de la redevance de location gérance ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que pour les locaux faisant l'objet d'un arrêté de péril, aucune somme ne devait être versée en contrepartie de l'occupation, du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de cet acte, jusqu'au premier jour du mois suivant la date de l'achèvement des travaux et que l'arrêté de péril portait sur le commerce dans son ensemble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer à M. X... la somme de 1 267,72 euros, l'arrêt rendu le 18 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille huit. MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 1313 (COMM.) ; Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, Avocat aux Conseils, pour Mme Y... ; Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... la somme de 1.267,72 ; AUX MOTIFS QUE Monsieur X... apporte la preuve qu'il a fait procéder à l'expulsion de Mademoiselle Y... le 9 octobre 2003 ; que même si celle-ci justifie avoir été radiée de sa qualité de locataire-gérante à compter du 31 décembre 2002, elle ne justifie pas avoir remis les lieux et les meubles donnés en location-gérance par une démarche ayant averti Monsieur X... ; que, par ailleurs, en application de l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, il est certain que Mademoiselle Y... devait cesser de payer le loyer ou l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2002, premier jour du mois qui a suivi l'envoi de la notification de l'arrêté de péril, celui-ci étant en toute hypothèse présumé avoir été fait en temps utile ; qu'en effet, le Maire d'IVRY-SUR-SEINE a pris, le 10 avril 2002, un arrêté «déclarant le commerce du rez-de-chaussée à l'immeuble sis au ..., à lvry, en état de péril non imminent» ; que l'un des visas de cet acte administratif fait référence au «rapport déposé par l'Ingénieur subdivisionnaire du Service Etude et Travaux Neufs de la Ville d'Ivry-sur-Seine en date du 6 février 2002, constatant l'état dangereux du commerce situé au rez-de-chaussée de l'immeuble» ; que la Cour doit en déduire que du 1er juillet 2002 au 31 décembre 2002, Mademoiselle Y... sera exonérée de paiement de la partie loyer incluse dans la redevance ; que la Cour évaluera cette partie « loyer» des murs au 3/5ème de la redevance mais devra la location de la partie « meuble » évaluée au 2/5ème de la redevance ; qu'en revanche, puisqu'elle a cessé d'exploiter le 31 décembre 2002, elle devait prendre toute mesure utile pour restituer les murs, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait ; qu'il s'ensuit que du 1er janvier 2003 au 9 octobre 2003, elle doit régler la part « loyer » de la redevance, soit 3/5ème, mais cette fois n'est plus tenue de payer la part « meubles » car il est acquis que l'état des lieux ne lui a plus permis de faire quelque exploitation que ce soit de son fonds de commerce ce qui a motivé sa radiation du registre du commerce au 31 décembre 2002 ; que c'est pourquoi les parties « murs » (3/5ème) sera également réduite de 4/5ème, compte tenu de ce que Mademoiselle Y... connaissait l'état dégradé des lieux en prenant la location-gérance ; que peu importe l'état des lieux, elle devait impérativement les restituer ; qu'en définitive, Mademoiselle Y... est redevable envers Monsieur X... des sommes de 4.679,99 au titre des redevances arriérées au 30 juin 2002, de 4.573,47 x 2/5ème = 1.831,99 au titre des redevances du 1er juillet au 31 décembre 2002 (partie « meubles »), et de 7.114,18 x 3/5ème = 4.268,50 /5 = 853,70 au titre des redevances du 1er janvier au 9 octobre 2003 (partie « murs »), soit au total, de la somme de 7.365,68 ; qu'il faut déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie, soit 6.097,96 ; qu'en définitive, Mademoiselle Y... sera condamnée à verser à Monsieur X... : 7.365,68 - 6.097,96 = 1.267,72 ; que l'application de l'article L. 521-2 rend sans intérêt la discussion sur l'existence de vices cachés (arrêt, p. 3 et 4) ; 1°) ALORS QUE dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux ; qu'en refusant d'exonérer totalement Mademoiselle Y... des sommes réclamées par Monsieur X... pour la période postérieure au 31 décembre 2002 au motif inopérant que Mademoiselle Y... avait cessé d'exploiter les lieux et sans constater que les travaux de réhabilitation avaient été réalisés à cette date, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la cause ; 2°) ALORS QU' en distinguant de même entre les sommes dues au titre des «loyers» ou des « meubles», voire des « murs », quand Mademoiselle Y... était exonérée du paiement du « loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation » et que l'arrêté de péril visait le « commerce du rez-de-chaussée » dans son entier, avec ses dépendances, la Cour d'appel a violé l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la cause ; 3°) ALORS QUE le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée ; qu'en considérant que l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation « rend sans intérêt la discussion sur l'existence de vices cachés », quand Mademoiselle Y... invoquait les vices cachés de la chose louée pour s'opposer au paiement des sommes réclamées notamment pour la période antérieure à l'arrêté de péril, la Cour d'appel a violé l'article 1721 du Code civil ; 4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux moyens des conclusions dont ils sont saisis ; que, dans ses conclusions d'appel, Mademoiselle Y... faisait valoir que Monsieur X... avait également manqué à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.