Cour d'appel, 29 octobre 2024. 22/00216

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 29 Octobre 2024 N° RG 22/00216 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5DO Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 04 Janvier 2022 Appelante Mme [D] [W] épouse [X] née le 02 Juin 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS Intimés M. [K] [F] né le 15 Février 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] Mme [L] [B] épouse [F] née le 09 Septembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] Représentés par la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 02 Avril 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 juin 2024 Date de mise à disposition : 29 octobre 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte notarié du 21 novembre 2018, Mme [D] [W] a signé une promesse de vente au bénéfice de M. [K] [F] et de Mme [L] [B] (ci-après les consorts [F] et [B]), portant sur un appartement et une cave situés au sein de la résidence « [6] » situé [Adresse 3]. Le prix de vente a été fixé à 270 000 euros et l'acte authentique de promesse de vente devait expirer le 21 février 2019 à 16 heures. L'acte prévoyait en outre une indemnité d'immobilisation, fixée à 27 000 euros. La vente n'ayant pu être réalisée, un litige est né entre les parties s'agissant du paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par acte d'huissier du 18 septembre 2019, Mme [W] a assigné les consorts [F] et [B] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, notamment aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 27 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Constaté que la promesse de vente a expiré ; - Débouté Mme [W] de ses demandes ; - Ordonné la restitution au profit des consorts [F] et [B] de garantie de la somme de 13 500 euros versée, à titre de garantie, à la comptabilité du notaire ; - Dit que cette somme sera libérée par le notaire instrumentaire sur simple présentation du jugement à intervenir assorti de l'exécution provisoire ou, à défaut, d'un certificat de non-recours ; - Condamné Mme [W] à payer la somme de 1 500 euros aux consorts [F] et [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté Mme [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [W] au paiement des entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la société Alterius selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Au visa principalement des motifs suivants : Il apparaît que la vente n'a pu être réalisée et que la promesse a expiré en raison de la défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; Mme [W] ne démontre pas que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt soit imputable à la faute des défendeurs qui auraient été négligents dans les démarches à réaliser pour la souscription dudit prêt, dès lors, elle ne peut solliciter le versement de l'indemnité d'immobilisation. Par déclaration au greffe du 3 février 2022, Mme [W] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 9 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [W] sollicite l'infirmation de la décision demande à la cour de : - Débouter les consorts [F] et [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner in solidum les consorts [F] et [B] à lui payer la somme de 27 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ; - Dire et juger que la fraction de cette somme s'élevant à 13 500 euros pourra être acquittée par décaissement à son profit de la somme séquestrée en la comptabilité de Me [M], notaire rédacteur ; - Dire et juger que l'autre moitié de l'indemnité d'immobilisation, soit 13 500 euros, devra être versée par les consorts [F] et [B] ; - Condamner in solidum les consorts [F] et [B] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum les consorts [F] et [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Francina sur son affirmation de droits ; - Ordonner l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, Mme [W] fait valoir notamment que : Les consorts [F] et [B] n'ont pas respecté la date butoir fixée dans la promesse de vente pour réaliser la condition suspensive d'obtention du prêt ; Les consorts [F] et [B] n'ont pas non plus justifié d'une demande de prêt déposée dans les conditions fixées par la promesse. Par dernières écritures du 5 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [F] et [B] demandent à la cour de : - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 4 janvier 2022 ; - Débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes ; - Ecarter des débats la pièce n° 8 de Mme [W] ; - Condamner Mme [W] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] et [B] font valoir notamment que : La demande de financement est conforme à ce que prévoit la promesse et c'est au regard de l'état des derniers examens de santé de M. [F] que l'assurance emprunteur n'a pas pu être obtenue et, par suite, le financement sollicité ; La pièce n°8 de l'appelante a été visiblement acquise suite à la violation du secret bancaire et du secret des correspondances, dès lors, cette pièce doit donc être écartée des débats par la Cour. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 2 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juin 2024. Motifs de la décision I - Sur la procédure : sur la pièce n°8 Mme [B] et M. [F] demandent que la pièce adverse 8, laquelle est une correspondance entre l'avocate habituelle de Mme [B] et la banque Société Générale soit écartée des débats en raison de la violation du secret bancaire et du secret des correspondances. Bien qu'avocats et organismes habilités à accorder des crédits soient tenus au secret professionnel, leurs échanges ne sont pas couverts par la confidentialité. de plus, le courrier ne porte aucune mention attestant un éventuel caractère confidentiel. Par ailleurs, ce courrier attestant la séparation de Mme [B] et M. [F] ne contient pas une information protégée au titre du secret bancaire, cet élément étant une information générale sur l'état civil du client. Enfin, s'agissant de la violation du secret des correspondances, Mme [W] a pris connaissance d'un courrier de l'avocate habituelle de Mme [B] destinée à la Société Générale. Or, Mme [B] et M. [F] ne démontrent aucunement que ce courrier a été intercepté par une quelconque man'uvre frauduleuse. Ainsi, la preuve d'une atteinte au secret des correspondances n'est pas rapportée. Il n'y a pas lieu en conséquence d'écarter des débats la pièce n°8 du dossier de Mme [W]. II - Sur le fond : la restitution de l'indemnité d'immobilisation Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ». L'article 1304-6 alinéa 3 du même code précise qu' « en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé ». L'acte authentique de promesse de vente en date du 21 novembre 2018 prévoit une clause relative à l'indemnité d'immobilisation aux termes de laquelle celle-ci restait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire en cas de non-réalisation de la vente, sauf si l'une des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus dans l'acte. La promesse de vente stipule par ailleurs, dans son paragraphe afférent à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt (pages 12 et 13 de l'acte) : « Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, àa un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : Montant maximal de la somme empruntée : 270 000 EUR Durée maximale de remboursement : 20 ans. Taux nominal d'intérêt maximal : 1,40 % l'an (hors assurances). Le BENEFICIAIRE s'engage à déposer une demande de prêt dans un délai de 30 jours à compter des présentes et à en justifier auprès du PROMETTANT. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 21 janvier 2019. ['] « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. ['] Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT... » Il est manifeste qu'à la date prévu dans de la promesse de vente, fixée au 21 janvier 2019 à 16 heures, la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt par Mme [B] et M. [F] ne s'est pas réalisée et qu'aucune offre ferme et définitive de prêt n'a été obtenue. En effet, s'il est établi par un courrier du 13 octobre 2018 émanant de la Société Générale que Mme [B] et M. [F] ont déposé une demande de financement d'un montant de 284 400 euros en vue de l'acquisition d'un appartement ayant pour destination : « Résidence principale emprunteur », Sis(e) Résidence [6] [Adresse 3], d'un montant de 270 000 euros et de travaux pour un montant de 14 401,29 euros, cette demande n'a pas abouti à l'obtention d'un prêt. Il ressort effectivement des pièces versées au débat que la demande de prêt dont la banque accuse réception le 13 octobre 2018 ne porte pas sur les caractéristiques du prêt visé dans la promesse de vente. Il en est de même de la simulation personnalisée émanant de la Société Générale qui tient compte de l'ensemble des informations communiquées le 8 novembre 2018. Cette proposition de financement n'est pas une offre de crédit ayant valeur contractuelle et n'a pas été acceptée par Mme [B] et M. [F]. En outre, il ressort du courrier de la Société Générale en date du 20 mars 2019 refusant le prêt que Mme [B] et M. [F] ont communiqué de nouveaux éléments, sans que le courrier ne précise de quels éléments il s'agit, de sorte qu'ils ne justifient pas à nouveau avoir sollicité un prêt conforme à la promesse de vente, même tardivement. Dès lors, Mme [B] et M. [F] ne démontrent nullement avoir accompli les démarches suffisantes afin d'obtenir le financement nécessaire à l'acquisition du bien immobilier objet de la promesse suivant les conditions prévues dans la promesse authentique de vente, leur permettant de se prévaloir de la condition suspensive et d'obtenir en conséquence la restitution de la somme de 13 500 euros qu'ils ont versée à titre d'indemnité d'immobilisation. Par conséquent, Mme [B] et M. [F] seront condamnés à verser à Mme [W] la somme de 27 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Si la fraction de cette somme, d'un montant de 13 500 euros séquestrée en la comptabilité du notaire n'a pas encore été décaissée au profit des acquéreurs en vertu du jugement infirmé, elle sera décaissée au profit de Mme [D] [W], ce décaissement valant paiement de la moitié de l'indemnité d'immobilisation au paiement de laquelle Mme [B] et M. [F] sont condamnés. III - Sur les mesures accessoires En tant que partie perdante, Mme [B] et M. [F] seront condamnés aux dépens exposés en première instance et en appel, distraits au profit de Me Francina, avocat sur son affirmation de droit, ainsi qu'à payer à l'appelante la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en cause d'appel. La demande formée à ce titre par Mme [B] et M. [F] sera en revanche rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Dit n'y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°8 du dossier de Mme [W], Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Condamne in solidum Mme [B] et M. [F] à verser à Mme [W] la somme de 27 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, Dit que la fraction de cette somme, d'un montant de 13 500 euros séquestrée en la comptabilité du notaire, si elle n'a pas encore été décaissée au profit des acquéreurs en vertu du jugement infirmé, sera décaissée au profit de Mme [D] [W], ce décaissement valant paiement de la moitié de l'indemnité d'immobilisation au paiement de laquelle Mme [B] et M. [F] sont condamnés, Condamne in solidum Mme [B] et M. [F] aux dépens exposés en première instance et en cause d'appel, distraits au profit de Me Francina sur son affirmation de droit, Condamne in solidum Mme [B] et M. [F] à payer à Mme [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en cause d'appel, Déboute Mme [B] et M. [F] de leur demande d'indemnité procédurale. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 29 octobre 2024 à la SELARL FRANCINA AVOCATS la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE Copie exécutoire délivrée le 29 octobre 2024 à la SELARL FRANCINA AVOCATS