Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 23/09771

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 30/08/204 à : Me Nicolas GUERRIER Copie exécutoire délivrée le : 30/08/2024 à : Maître Sophie BILSKI CERVIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09771 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SGU N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 Madame [M] [S], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 DÉFENDEURS Madame [N] [K], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 Monsieur [E], [T] [K], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS : Audience publique du 13 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09771 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SGU EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 10 mai 1996, à effet le 1er juin 1996, [F] [S] a donné à bail à [E], [T] [K] et [N] [K] un appartement situé rez-de-chaussée gauche, escalier A, [Adresse 1]. Par acte de donation-partage en dates des 2 et 7 juillet 2008, [F] [S] et [M] [S], née [Z], ont donné la nue-propriété du bien à [L] [S], en en conservant l’usufruit. Par exploit d’huissier en date du 31 octobre 2022, [F] [S], [M] [S], née [Z] et [L] [S] ont fait délivrer à [E], [T] [K] et [N] [K] un congé pour vendre, à terme le 31 mai 2023, avec offre de préemption au prix de 380.000 euros. [E], [T] [K] et [N] [K] sont demeurés dans les lieux et n’ont pas opté pour l’achat du bien immobilier. Par exploit en date du 27 juillet 2023, les consorts [S] ont fait délivrer aux époux [K] une sommation de quitter les lieux. Par exploit d’huissier en date du 4 décembre 2023, [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S] ont fait assigner [E], [T] [K] et [N] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. A l’audience du 13 mai 2024, [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S], représentés, ont maintenu leurs demandes et sollicité de la juridiction qu’elle : - constate la validité du congé du 31 octobre 2022 ; - juge les locataires occupants sans droit, ni titre du logement depuis le 1er juin 2023; - déboute les défendeurs de leurs demandes, - ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de [E], [T] [K] et [N] [K] et de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard ; - ordonne la séquestration des meubles dans un garde-meubles aux frais de la défenderesse; - condamne [E], [T] [K] et [N] [K] à payer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%, à compter du 1er juin 2023, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés; - condamne [E], [T] [K] et [N] [K] aux dépens, comprenant les actes d’huissier et à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; - ordonne l’exécution provisoire du jguement à intervenir. Au soutien de leurs prétentions, [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S] exposent que les défendeurs n’établissent pas que le motif du congé ne serait pas la vente des lieux, la seule production de la note dactylographiée de leur gestionnaire locatif mentionnant des travaux locatifs ne suffisant pas à justifier de l’intention de relouer les lieux. Ils produisent des évaluations de biens similaires pour justifier du prix de vente des lieux. Ils rappellent que l’absence de visite des lieux s’explique par le maintien des défendeurs dans les lieux. Ils indiquent s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux, compte-tenu du délai écoulé depuis le terme du congé. [E], [T] [K] et [N] [K] étaient représentés et ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il déclare le congé nul pour fraude et défaut d’intention réelle de vendre, déboute les demandeurs, leur octroie un délai de 24 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause, les condamne à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Les défendeurs exposent que l’intention de vendre n’est pas établie compte-tenu de la réception d’une note relative aux travaux et entretiens locatifs, mentionnant la nécessité de contacter le gestionnaire locatif afin de déterminer les modalités de visite des lieux en vue de la relocation. Ils soulignent l’absence de visites par de potentiels acquéreurs et le montant très élevé du prix de vente, décorrélé du marché, attestant de la fraude. La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du congé En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l’espèce, [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S] ont fait signifier à [E], [T] [K] et [N] [K], le 31 octobre 2022, un congé pour vente des lieux, accordant aux locataires un droit de préemption au prix de 380.000 euros. Les locataires contestent le caractère réel et sérieux du congé. Or, dans le cadre de la présente instance, les demandeurs justifient que les appartements de deux pièces dans le quartier se vendent à un prix au mètre carré bien supérieur à celui appliqué dans le cadre du droit de préemption accordé aux locataires. En outre, la note aux locataires sortants qui leur a été adressée par le gestionnaire locatif du bailleur est une note générale et non pas spécifique à ce bien en particulier et n’établit donc pas expressément la volonté de relouer les lieux en contrariété avec le motif du congé délivré. Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S] le 31 octobre 2022 à [E], [T] [K] et [N] [K], valable. Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 31 mai 2023, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois. Ainsi, [E], [T] [K] et [N] [K], qui se sont maintenus dans les lieux après le terme du bail, en sont devenus occupants sans droit, ni titre, à compter du 1er juin 2023, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 4 décembre 2023. Sur l’expulsion des occupants et la demande de délais pour quitter les lieux [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [E], [T] [K] et [N] [K], ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni d’’assortir l’expulsion d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, de sorte que ces demandes seront rejetées. L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. [E], [T] [K] et [N] [K] justifient de leurs recherches de logement. Toutefois, il convient de ne pas accorder de délais pour quitter les lieux à [E], [T] [K] et [N] [K]. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de [E], [T] [K] et [N] [K], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle. Aussi, [E], [T] [K] et [N] [K] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, majoré des taxes et charges. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant de 50%, de sorte que cette demande sera rejetée. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [E], [T] [K] et [N] [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de leur allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [E], [T] [K] et [N] [K] à la leur payer. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, - Constate la validité du congé délivré par [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S], à [E], [T] [K] et [N] [K], le 31 octobre 2022, à effet au 31 mai 2023; - Constate que [E], [T] [K] et [N] [K] sont occupants sans droit, ni titre des lieux, situés rez-de-chaussée gauche, escalier A, [Adresse 1], depuis le 1er juin 2023; - Autorise [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S], à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [E], [T] [K] et [N] [K], ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, situés rez-de-chaussée gauche, escalier A, [Adresse 1] ; - Dit que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ; - Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; - Condamne [E], [T] [K] et [N] [K] à payer à [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S], une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, majoré des taxes et charges, à compter du 1er mai 2023 jusqu’à libération des lieux; - Déboute [F] [S], [M] [S], née [Z], et [L] [S] du surplus de leurs demandes, notamment de la demande de suppression du délai entre le commandement de quitter les lieux, de fixation d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard et de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle ; - Déboute [E], [T] [K] et [N] [K] du surplus de leurs demandes, notamment de délais pour quitter les lieux; - Déboute les parties du surplus de leurs demandes; - Condamne [E], [T] [K] et [N] [K] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente ; - Condamne [E], [T] [K] et [N] [K] à payer à [F] [S], [M] [S], née [Z] et [L] [S], la somme totale de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIER LE JUGE