Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 19 Novembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/01041 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VHJP
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. LES 2 J C/ S.A.R.L. LAYADELICES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. LES 2 J, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 511 149 031, dont le siège social est sis 24 rue Vignon - 75009 PARIS
représentée par Me Natacha LOREAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2108
DEFENDERESSE
S.A.R.L. LAYADELICES, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 799 489 190, dont le siège social est sis 17 Boulevard Maurice Berteaux - 94100 SAINT MAUR DES FOSSÉS
représentée par Me Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 770
Débats tenus à l’audience du : 15 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 3 novembre 2011, la S.C.I. SOPAMAUR GESTION a donné à bail commercial à la S.A.S. COCOON K FEES des locaux situés 17 boulevard Maurice Berteaux à SAINT MAUR DES FOSSES (94100), moyennant un loyer annuel de 19 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Par acte du 31 janvier 2014, la S.A.S. COCOON K FEES a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. LAYADELICES qui devient preneuse du bail.
Par acte du 16 février 2021, la S.C.I. SOPAMAUR GESTION a vendu les lieux loués à la S.C.I. LES 2 J qui est devenue bailleresse du local commercial.
Des loyers sont demeurés impayés.
la S.C.I. LES 2 J a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 à la S.A.R.L. LAYADELICES pour une somme de 16 660,52 € au titre de l’arriéré locatif au 1 juin 2024.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 16 juillet 2024, la S.C.I. LES 2 J a fait assigner la S.A.R.L. LAYADELICES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. LAYADELICES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– autoriser la S.C.I. LES 2 J, accompagnée du serrurier de son choix, à reprendre possession des locaux, à changer les serrures et à vider lesdits locaux de tous meubles, objets ou marchandises pouvant s’y trouver et à en disposer à son bon vouloir, au frais de la S.A.R.L. LAYADELICES,
– condamner la S.A.R.L. LAYADELICES à payer à la S.C.I. LES 2 J la somme provisionnelle de 16 660,52 € au titre de l'arriéré locatif, à actualiser au jour de l’ordonnance à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal dus jusqu’au jour du règlement,
– condamner la S.A.R.L. LAYADELICES au paiement d'une somme de 1 666,05 € au titre de la clause pénale, à actualiser au jour de l’ordonnance à intervenir,
– condamner la S.A.R.L. LAYADELICES à payer à titre provisionnel la somme de 196,97 euros, correspondant au coût du commandement,
– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
– condamner la S.A.R.L. LAYADELICES au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération des locaux,
– déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais,
– condamner la S.A.R.L. LAYADELICES au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 15 octobre 2024, la S.C.I. LES 2 J, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 10 639,25 € et s'est opposé à tout délai de paiement.
La S.A.R.L. LAYADELICES a sollicité des délais de paiement, à raison de 2500 € par mois en sus du loyer courant, indiquant qu’en octobre 2024 une offre de rachat de son fonds de commerce lui avait été adressée.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties représentée ou présente que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. LES 2 J n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 16 660,52 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 juillet 2024. Cependant, la S.C.I. LES 2 J, bailleur, consent à octroyer à la S.A.R.L. LAYADELICES un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, l'obligation de la S.A.R.L. LAYADELICES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 octobre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 298,97 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. LAYADELICES, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 16 660,52 € et à compter du 16 juillet 2024 pour le solde.
La S.A.R.L. LAYADELICES bénéficie d’un délai de 4 mois pour apurer cette dette. Elle devra s’en acquitter en 4 mensualités égales, réglée le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance.
Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.
Dans cette hypothèse, la S.A.R.L. LAYADELICES sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, la S.C.I. LES 2 J pourra procéder à l’expulsion de la S.A.R.L. LAYADELICES et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
D’autre part, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Enfin, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.R.L. LAYADELICES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la clause pénale :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
De plus, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. LAYADELICES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. LAYADELICES ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. LES 2 J formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 juillet 2024, mais en SUSPENDONS les effets,
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. LAYADELICES à payer à la S.C.I. LES 2 J la somme de 10 298,97 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 octobre 2024, en 4 mensualités égales, le 1er chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 16 660,52 € et à compter du 16 juillet 2024 pour le solde.
En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :
DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. LAYADELICES et de tout occupant de son chef des lieux situés 17 boulevard Maurice Berteaux à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LAYADELICES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. LAYADELICES à la payer,
En tout état de cause
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,
CONDAMNONS la S.A.R.L. LAYADELICES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS la S.A.R.L. LAYADELICES à payer à la S.C.I. LES 2 J la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
