Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/05259

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/05259 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOBD Minute : Monsieur [I] [U] Représentant : Me Myriam REGHIOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2017 C/ Monsieur [D] [H] [T] Représentant : Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0211 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me REGHIOUI Copie délivrée à : Me PAQUIS Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Myriam REGHIOUI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [D] [H] [T], demeurant [Adresse 4] comparant en personne et assisté de Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 15 octobre 2022, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Monsieur [D] [H] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 700 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 50 euros, et sans versement d'un dépôt de garantie, le paragraphe X intitulé " autres clauses particulières " indiquant qu'il s'agit d'un contrat précaire de 6 mois le temps pour le locataire de trouver un autre logement. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [U] lui a fait signifier un premier commandement de payer la somme de 4500 € ainsi qu'un second commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire le 18 juillet 2023. Il a ensuite fait assigner Monsieur [D] [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 7 mai 2024 aux fins de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en conséquence prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail - en conséquence : - ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, et ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est; - juger que le défendeur ne pourra bénéficier du délai de carence de deux mois prévu par L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures d'exécution, et R433-1 à R 433-7 du même code ; - condamner Monsieur [D] [H] [T] au paiement : - d'une indemnité d'occupation de 750 euros charges comprises qui sera due à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, - de la somme de 11 250 €, à actualiser à l'audience, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, - de la somme de 2400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens, comprenant le coût des commandements. Après un renvoi, à l'audience du 21 octobre 2024, Monsieur [I] [U], représenté, n'a pas réactualisé sa créance locative, a maintenu l'intégralité de ses demande et a ajouté demander en tout état de cause la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur. Au soutien de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'il a été contraint de lui faire signifier par exploit de commissaire de justice un commandement de payer l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, qu'il n'a ni justifié d'une assurance locative ni régularisé les causes du commandement de payer dans les délais impartis, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée, qu'en tout état de cause le comportement violent du défendeur, ainsi que le fait qu'il empêche la réalisation des travaux nécessaires à l'immeuble constitue un réel motif réel et sérieux de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. En réponse aux moyens soulevés par le défendeur, il rappelle que le logement a été refait à neuf en mai 2022, que M. [T] n'a jamais écrit au bailleur pour se plaindre de désordres ou réclamer la réalisation de travaux avant que ne lui soit délivré le commandement de payer les loyers, qu'à la lecture du rapport de la direction de l'habitat de la commune, il est manifeste que le locataire n'entretient pas correctement le logement, en ne l'aérant pas, en laissant les ventilations s'encrasser, et ne changeant pas les joints de silicone autour du lavabo, de l'évier et de la douche, que la visite de la Direction de l'habitat n'a pas donné lieu à un arrêté d'insalubrité, que c'est grâce à la présente procédure qu'elle a pris connaissance du rapport de cette dernière, qu'il a en conséquence mandaté une entreprise pour visiter le logement le 29 octobre prochain, en espérant que M. [T] ne s'opposera pas à cette visite, comme il l'a d'ores et déjà fait, que l'arrêté de mise en sécurité concerne des travaux de façade de l'immeuble et non le logement privatif du défendeur, que ce dernier ne l'exonère pas du paiement des charges locatives à hauteur de 50 euros par mois à compter du mois de mai 2024, qu'il précise enfin que les travaux préconisés par l'arrêté du 16 avril 2024 ont été réalisés et qu'il est dans l'attente la mainlevée de l'arrêté municipal, qu'enfin le logement était équipé d'un détecteur autonome avertisseur de fumée lors de son entrée dans les lieux, que cette disparition n'a été constaté ni par le défendeur en cours de bail ni par la Direction de l'habitat de la commune de [Localité 8], qu'enfin les dispositions de l'article 1719 du code civil n'empêchent pas le bailleur de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail. Monsieur [D] [H] [T], assisté, demande qu'il soit jugé que le logement qui lui est loué est dangereux, inhabitable et par conséquent indécent, qu'il doit être considéré comme insalubre dans les termes de l'article L 1331-22 du code de la Santé Publique, que M. [I] [U] soit en conséquence débouté de l'intégralité de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, il demande qu'il lui soit octroyé des délais de paiement pour apurer l'éventuel arriéré locatif en 36 mensualités. En toute hypothèse, il demande que le requérant soit condamné à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et condamné à payer 2400 euros d'honoraires auprès de Me Yves Paquis, son conseil, qui s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle, en cas de règlement de cette somme. Il indique avoir déféré au commandement de produire l'attestation d'assurance à la réception du commandement lui demandant d'en justifier. Il expose que depuis son entrée dans les lieux, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un bien Aconforme à l'usage prévu, qu'il a dénoncé à plusieurs reprises cette indécence à son bailleur, qu'il a fait intervenir la direction de l'habitat de la ville de [Localité 8] qui a mis en demeure M. [U] de mettre fin aux désordres constatés, que par arrêté du 16 avril 2024, le maire de [Localité 8] a engagé une procédure de mise en sécurité de l'immeuble, qu'à compter de cette date et jusqu'à mainlevée de l'arrêté, les locataires ne sont plus redevables de loyer, qu'au surplus, le logement n'est pas équipé d'un détecteur autonome avertisseur de fumée, qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur ne peut, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail du 15 octobre 2022 contient une telle clause résolutoire (article VII). Un commandement d'avoir à justifier de l'assurance habitation visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2023. Le défendeur indique avoir justifié par lettre recommandée en date du 10 octobre 2023, adressée au commissaire de justice, de son assurance couvrant les risques locatifs. Il produit aux débats une réponse rapide notée sur le commandement du 18 juillet 2023 ainsi que la preuve d'un envoi d'une lettre recommandée à ce commissaire de justice le 10 octobre 2023, l'accusé réception étant signé le 12 octobre 2023. L'attestation d'assurance qu'il dit avoir adressé n'est toutefois pas versée aux débats. La seule attestation d'assurance produite concerne la période courant du 3 mai 2024 au 31 décembre 2024. Dans ces conditions, le défendeur n'a justifié ni être assuré au titre des risques locatifs à l'époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2023. Monsieur [T] indique qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent lorsqu'il s'agit de son habitation principale et ne peut, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation. Outre le fait qu'il semble invoquer ce moyen uniquement en réponse au défaut de paiement des loyers, il ne résulte en aucun cas des pièces qu'il produit que son logement est impropre à l'usage d'habitation. En effet, le rapport de visite de la Direction de l'habitat de la Ville de [Localité 8] indique que le logement présente les désordres suivants : présence de moisissures dans la cuisine, la salle d'eau et la chambre, revêtements dégradés dans le séjour, mauvais état des ouvrants dans la cuisine et la salle d'eau, insuffisance d'un système de ventilation dans la cuisine et la salle d'eau, installation électrique dangereuse due à un disfonctionnement de l'installation électrique dans la salle d'eau et à des prises non reliées à la terre et aux différentiels de protection des personnes dans le logement. Ces désordres, s'ils peuvent constituer des critères d'indécence, ne rendent pas impropres le logement à son usage d'habitation. De même, l'arrêté de mise en sécurité pris le maire de [Localité 8] le 16 avril 2024 concerne la façade de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] et n'indique pas que le logement occupé par M. [T] est impropre à son usage. Dans ces conditions, le requérant, dont il n'est pas justifié par le défendeur qu'il aurait été mis au cours de la présence de désordres avant la délivrance du commandement de justifier de son attestation d'assurance, a mis en œuvre de bonne foi la clause résolutoire du bail litigieuse et celle-ci sera considérée comme acquise. L'expulsion de Monsieur [D] [H] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, la mauvaise foi du défendeur n'est pas suffisamment démontrée et aucune autre cir-constance particulière ne justifie la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Monsieur [D] [H] [T] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 19 août 2023. Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce, à compter du 19 août 2023, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Cette indemnité d'occupation sera en conséquence limitée au montant de la provision sur charges à compter du premier jour du mois qui a suivi l'envoi de la notification de l'arrêté de mise en sécurité du 16 avril 2024 jusqu'au premier jour du mois qui suivra le constat de la réalisation des mesures prescrites. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif Monsieur [I] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [H] [T] reste lui devoir la somme de 11 250 euros, terme du mois d'avril 2024 inclus. Monsieur [D] [H] [T] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 11 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d'avril 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 4500 euros à compter du 18 juillet 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 7 mai 2024, date de l'assignation. Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du loca-taire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Monsieur [T] ne produit aux débats aucun élément justifiant de ses ressources. Il est donc impossible de définir s'il est situation de régler sa dette locative. En outre, le bailleur s'oppose à ce qu'il lui soit octroyé tout délai de paiement, estimant cette demande non acceptable devant la mauvaise foi du défendeur et son comportement violent à son égard, à l'égard des voisins et des personnes mandatées par le bailleur. Cette demande d'octroi de délais de paiement sera en conséquence rejetée. Sur les mesures accessoires Monsieur [D] [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [I] [U], Monsieur [D] [H] [T] sera condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs figurant au bail conclu le 15 octobre 2022 entre Monsieur [I] [U] et Monsieur [D] [H] [T] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 18 août 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [D] [H] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, Monsieur [I] [U] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] [T] à verser à Monsieur [I] [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et en conséquence diminuée du montant du loyer selon les dispositions de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation en cas d'arrêté de mise en sécurité pris par le maire, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce à compter du 19 août 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; CONDAMNE Monsieur [D] [H] [T] à verser à Monsieur [I] [U] la somme de 11 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d'avril 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 4500 euros à compter du 18 juillet 2023, et sur le surplus à compter du 7 mai 2024 ; DEBOUTE Monsieur [D] [H] [T] de sa demande d'octroi de délais de paiement ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] [T] à verser à Monsieur [I] [U] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] [T] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 20 décembre 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge