Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/03493 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GGLV
NAC : 71H
JUGEMENT CIVIL
DU 29 OCTOBRE 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DE LA COPROPRIETE RESIDENCE POINTE DES JARDINS EXTENTION,
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par son syndic la SARL L’IMMOBILIERE DE L’ILE
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : L’IMMOBILIERE DE L’ILE (Syndic)
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE
[Adresse 2]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Nathalie CINTRAT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT VOLONTAIRE
S.A. ATAO
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Nathalie CINTRAT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 29.10.2024
CCC délivrée le :
à Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, Me Olivier AUMONT, Me Nathalie CINTRAT, Me Julien LAURENT
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Octobre 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Octobre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La société Régie Réunionnaise de Copropriété (ci-après, RRC) a été le syndic de la résidence Pointe des Jardins Extention, jusqu’à ce que la société L’Immobilière de l’Île soit désignée par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 avril 2021.
Par décision de l’assemblée unique de la société RRC en date du 2 mai 2019, il a été décidé la dissolution sans liquidation de la société, ce qui a entraîné, avec effet au 1er juin 2019, la transmission universelle de son patrimoine à la société Fontenoy Océan Indien Groupe.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Pointe des Jardins Extention, représenté par son syndic la SARL L’Immobilière de l’Île, a assigné la société Fontenoy Océan Indien Groupe devant le tribunal judiciaire afin de voir sa responsabilité de mandataire engagée et d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.
Par des conclusions notifiées électroniquement le 19 décembre 2023, la société ATAO, venant aux droits de la société Fontenoy Océan Indien Groupe en vertu de la transmission universelle de son patrimoine, est intervenue volontairement à l’instance.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Pointe des Jardins Extention demande au tribunal, au visa des articles 18-1, 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 2 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, de:
- CONDAMNER la société ATAO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence POINTE DES JARDINS EXTENTION les sommes suivantes :
o 25.353,64€ au titre du préjudice financier
o 5.000€ au titre du préjudice moral
- CONDAMNER la société ATAO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence POINTE DES JARDINS EXTENTION la somme de 5.000€ au titre des disposition de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens
- DEBOUTER la société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE et la société ATAO de l’ensemble de leurs demandes
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’ancien syndic a commis des fautes de gestion et qu’il engage sa responsabilité sur le fondement notamment de l’article 1992 du code civil. Il lui reproche notamment de n’avoir organisé aucune assemblée générale durant deux années en 2019 et 2020, afin que soient approuvés les comptes des années 2018 et 2019 et voté les budgets prévisionnels des années suivantes. Il fait valoir que lors de l’assemblée générale du 30 avril 2021, les comptes de gestion courante des années 2018, 2019 et 2020 n’ont pas été approuvés, notamment en raison d’un montant total de dépenses excédant largement le budget prévisionnel adopté pour les années 2018 et 2019 et de l’absence des factures correspondant aux travaux réalisés. Il lui reproche également d’avoir engagé des travaux sans que les frais de gestion courante n’aient été autorisés par les copropriétaires et sans même qu’ils aient été informés de la réalisation de ces travaux. Il reproche enfin de n’avoir pas communiqué au nouveau syndic l’intégralité des documents comptables, malgré de nombreuses relances.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 2 mai 2024, la société ATAO demande au tribunal de:
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société ATAO à lui payer la somme de 25.353,64 € au titre d'un préjudice financier;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société ATAO à lui payer la somme de 5.000 € au titre d'un préjudice moral;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société ATAO la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC;
- LE CONDAMNER en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maitre Olivier AUMONT, avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
En défense, elle fait valoir que le demandeur ne rapporterait nullement la preuve des fautes de gestion alléguées. Elle soutient ainsi que, quand bien même les assembblées générales de 2019 et 2020 n’auraient pas été organisées, la copropriété a continué de fonctionner sans problème. Elle soutient verser aux débats les factures des travaux litigieux, et précise que les travaux de réfection du réseau des eaux usées avaient été autorisés le 9 mai 2018, les autres travaux ayant été rendus nécessaires pour la conservation de l’immeuble. Elle soutient que l’ensemble des documents comptables ont été transmis au nouveau syndic comme en atteste la fiche de transmission signée.
Pour le surplus des moyens et arguments développés par les parties, il convient de renvoyer à leurs dernières écritures, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 9 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 16 septembre 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les fautes de gestion de l’ancien syndic
Aux termes de l’article 1992 du code civil: “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.”
* sur l’absence d’organisation des assemblées générales des copropriétaires en 2019 et 2020
Aux termes du II de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé (...) d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale”.
Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.”
En l’espèce, le syndicat demandeur, qui reproche à l’ancien syndic de n’avoir pas rempli ses obligations réglementaires, ne saurait rapporter une preuve impossible, de sorte qu’il appartient bien ici à la société défenderesse, qui vient aux droits de l’ancien syndic, de justifier qu’elle a rempli ses obligations. La société défenderesse ne justifiant nullement de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires au cours des années 2019 et 2020, elle a commis une faute de gestion à ce titre.
* sur l’absence de communication aux copropriétaires des factures correspondant aux charges de copropriété et la tentative de faire approuver des comptes irréguliers:
Aux termes de l’article 18-1 de la même loi: “Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat.”
En l’espèce, le syndic ne démontre pas avoir tenu les factures relatives aux années 2018, 2019 et 2020 à la disposition des copropriétaires en amont de l’assemblée générale du 30 avril 2021, alors que cela pourrait être démontré en produisant les convocations adressées aux copropriétaires, qui sont censées fixer le lieu, le jour et l’heure de la consultation desdits documents, conformément à l’article 9-1 du décret d’application de l’article 18-1 précité. Une faute de gestion sera retenue à ce titre.
En revanche, alors que les comptes des années 2018, 2019 et 2020 qui ont été soumis à l’approbation de l’assemblée générale le 30 avril 2021 ne sont même pas versés aux débats. Le syndicat des copropriétaires se contente de procéder par allégations en reprochant à l’ancien syndic d’avoir tenté de faire adopter des comptes irréguliers, et en tout état de cause de montants bien supérieurs aux budgets prévisionnels adoptés, de sorte qu’aucune faute ne saurait être retenue à ce titre.
* sur l’engagement de travaux non autorisés par l’assemblée générale
Aux termes de l’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé (...) d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.
Aux termes de l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.”
S’agissant des travaux de réfection du réseau des eaux usées, dont le solde de 2 205,36€ a été réglé le 27 juillet 2018 et des travaux d’étanchéité des balcons/séchoir réalisés par l’entreprise TECHNOCHOC (775,96€), ils avaient été approuvés par l’assemblée générale du 9 mai 2018, de sorte qu’aucune faute ne saurait être reprochée à l’ancien syndic à ce titre.
S’agissant des travaux de changement d’amplificateur (485€), d’abattage du dattier (500€), de divers travaux réalisés par l’entreprise ANAMOUTOU (2 281,54€), qui apparaissent dans l’état des dépenses en pièces 9 et 10 du demandeur, la défenderesse a versé aux débats les factures en justifiant. Il n’en reste pas moins que, même en considérant qu’il s’agissait bien là de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ce qui est probable eu égard à la nature des travaux et à la modicité des montants réglés, elle ne justifie pas en avoir informé les copropriétaires ni avoir convoqué immédiatement l’assemblée générale pour délibérer sur ces travaux, réalisés entre juillet 2018 et octobre 2019, puisque aucune assemblée générale n’a été convoquée entre mai 2018 et avril 2021. Une faute de gestion sera donc retenue de ce chef.
* sur l’absence de communication des documents et archives au nouveau syndic:
Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic (...) dans le délai d'un mois à compter de la [cessation de ses fonctions], l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble.”
En l’espèce, il ressort de la fiche de transmission signée le 24 juin 2021 par le nouveau syndic, versée en pièce 7 par la défenderesse que l’ensemble des documents comptables et les archives lui ont été transmis, sauf le relevé général des dépenses, les factures pour l’année 2018 et le livre de l’assemblée générale du 30 avril 2021 qui sont notés “à transmettre”. En revanche, le syndicat demandeur ne saurait sérieusement prétendre que certaines factures 2020 ne lui ont pas été transmises, alors qu’il a signé une fiche de transmission.
Dans ce contexte, d’une part l’ensemble des documents transmis l’ont été avec près d’un mois de retard, d’autre part le relevé général des dépenses 2018, les factures 2018 ainsi que les documents afférents à la dernière assemblée générale organisée par l’ancien syndic n’ont pas été transmis en juin 2021 avec le reste des autres documents. Il est évident que ce retard global et cette absence de transmission de tout document afférent aux dépenses 2018 constitue une faute.
La transmission, en octobre 2023, dans le cadre de la présente procédure judiciaire, plus de deux années après la date prévue, d’une partie seulement des factures de 2018 (quatre factures de travaux de 2018 et les bulletins de salaire de l’agent d’entretien pour 2018), correspondant à moins de 40% des dépenses totales de 2018, ne saurait suffire à faire disparaître cette faute.
Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires
L’ensemble des fautes de gestion retenues à l’encontre de la société défenderesse a causé un préjudice financier indéniable à la collectivité des copropriétaires, qui a été privée de la possibilité de s’assurer de la réalité d’une partie des dépenses relatives à l’année 2018 et qui s’est vu imposer des dépenses qu’elle n’avait pas autorisées. Son préjudice financier sera réparé par l’allocation d’une somme de 11 005,17 euros, correspondant à l’ensemble des dépenses non justifiées pour 2018 (après déduction des salaires du gardien et des factures versées par ATAO correspondant à des travaux autorisés par l’AG, ainsi que des honoraires du syndic). Il convient d’y ajouter la somme de 3200 euros, correspondant aux honoraires indument versés au syndic pour les années 2018, 2019 et 2020; il n’est pas fait droit en intégralité aux demandes à ce titre, en considération du travail réalisé au cours de l’année 2018 (convocation d’une assemblée générale, paiement de quelques factures pour des travaux autorisés, paiement du salaire de l’agent d’entretien).
Le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice moral indéniable, ayant dû engager une action en justice pour obtenir une partie des documents sollicités, et ayant été paralysé depuis 2019 dans le financement de sa trésorerie. Celui-ci sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros.
Au total, la société ATAO sera donc condamnée à verser les sommes de 14 205,17 euros au titre du préjudice financier et 3 000 euros au titre du préjudice moral du syndicat des copropriétaires demandeur.
Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire
La société défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
RECOIT la société ATAO en son intervention volontaire,
CONDAMNE la société ATAO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pointe des Jardins Extention les sommes de 14 205,17€ (quatorze mille deux cent cinq euros et dix-sept centimes) de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, et 3 000 (trois mille) euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE la société ATAO aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,
CONDAMNE la société ATAO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pointe des Jardins Extention la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,
La greffière La présidente
