Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00126

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00126 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWBY N° minute : 24/00279 Dans l’affaire entre : DEMANDEUR Monsieur [X] [O] [B] [N] [P] né le 30 Avril 1983 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] comparant et DEFENDEURS Monsieur [Y] [G] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Alexandra GLESSINGER avocat au barreau de Annecy, substituée par Me Laurence GARNIER, avocat au barreau de l’Ain Madame [W] [G] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Alexandra GLESSINGER avocat au barreau de Annecy, substituée par Me Laurence GARNIER, avocat au barreau de l’Ain COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame PONCET, Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 06 Juin 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024 copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Monsieur [X] [O] [B] [N] [P] Monsieur [Y] [G] Madame [W] [G] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Monsieur [X] [O] [B] [N] [P] FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 29 août 2019, M. [X] [P] a pris à bail avec son épouse auprès de M. [Y] [G] et Mme [W] [G] une maison d'habitation de 160 m² avec terrasse, balcon, jardin et cabane de jardin sise [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer de 3.000 € et pour une durée de trois ans. Les époux [P] ont versé un dépôt de garantie de 3.000 €. M. [Y] [G] et Mme [W] [G] ont donné congé à leur locataire pour vendre ce bien immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2022. Les époux [P] ont fait part de leur intention de se porter acquéreurs. Une promesse de vente a été régularisée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier le 5 avril 2022 pour un prix de 800.000 €. L'acquisition n'a pu aboutir en l'absence d'accord des banques pour financer le prêt. Les époux [P] et les époux [G] ont conclu une convention d'occupation précaire jusqu'au 31 octobre 2022 pour permettre aux époux [P] de s'organiser pour déménager. Les époux [P] ont quitté les lieux le 19 octobre 2022, un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice le même jour. M. [Y] [G] et Mme [W] [G] ont fait part aux époux [P] du coût des réparations restant à leur charge en raison des dégradations locatives. Les époux [G] n'ont pas restitué le dépôt de garantie et ont sollicité une somme complémentaire arrondie à 3.000 €. La saisine d'un conciliateur de justice n'a pas abouti. En définitive, M. [Y] [G] et Mme [W] [G] ont vendu la maison au prix de 765.000 €. C'est sans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, M. [X] [P] a fait citer M. [Y] [G] et Mme [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins devoir : -condamner M. [Y] [G] et Mme [W] [G] à lui payer la somme de 3.000 € au titre du dépôt de garantie, outre la somme de 4.200 € au titre des intérêts de retard légaux correspondant à une durée de 14 mois, -condamner M. [Y] [G] et Mme [W] [G] aux dépens. Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 juin 2024. M. [X] [P] maintient ses demandes et se réfère à son assignation. Il sollicite le rejet des demandes adverses. Il invoque les dispositions de l'article 22 de la loi n°89-462 et l'obligation de restituer le dépôt de garantie dans le délai d'un mois. Il considère que la maison a été restituée dans un état d'usure normal. Il ajoute en tout état de cause que les bailleurs n'ont pas fait réaliser les travaux puisqu'ils ont vendu la maison suite à leur départ. Il ajoute oralement que les acheteurs avaient demandé à ce qu'ils laissent la cabane pour enfant. Il indique que les bailleurs se servent du prétexte de deux trous rebouchés avec une couleur légèrement différente pour repeindre tout le mur ce qui est exagéré. Enfin, il considère que la baisse du prix de vente n'est pas liée à l'état de la maison mais à la hausse des taux d'intérêts. M. [Y] [G] et Mme [W] [G], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de : -condamner les époux [P] à leur verser la somme de 3.160 € au titre des réparations locatives dues suite aux dégradations commises après déduction du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal, -débouter les époux [P] de l'intégralité de leurs demandes, -condamner les époux [P] à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner les époux [P] aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes, M. [Y] [G] et Mme [W] [G] exposent : -qu'ils produisent un devis correspondant aux réparations locatives d'un montant de 6.160 € TTC, -que ces réparations locatives résultent de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, -que leur demande n'est pas soumise à l'obligation d'effectuer les travaux, -qu'ils ont dû consentir une baisse considérable du prix de vente de la maison. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (...). Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La charge de la preuve de l'existence de dégradations locatives repose sur le bailleur. En revanche, une fois la preuve des dégradations rapportée, ces dispositions établissent une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail. Il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute. S'agissant du montant des réparations, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux ; la pertinence des sommes dues peut s'apprécier selon les pièces produites, notamment des devis. En l'espèce, les sommes réclamées par M. [Y] [G] et Mme [W] [G] correspondent : -à la reprise des murs des chambres et séjour (dépose autocollants, masticage, ponçage et 2 couches de peinture ) pour 120 m² pour un total de 4.440 € HT, -au ponçage des portes et laque pour 450 € HT, -au ponçage de l'escalier avec deux couches de peinture pour 350 € HT -à l'enlèvement de la cabane pour 400 € HT, -à l'aménagement du chantier et nettoyage pour 520 € HT (10%). Il résulte de la comparaison des états des lieux et d'entrée, notamment : -que s'agissant de l'entrée, il était déjà mentionné des murs à l'état d'usage avec quelques traces noires, il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -que s'agissant de la chambre 1, de même, il était déjà mentionné des murs à l'état d'usage avec quelques traces noires, un éclat de peinture sur l'encadrement côté intérieur de la porte, et deux crochets sur la cloison séparative de la douche, il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -que s'agissant du séjour, s'il était noté dans l'état des lieux d'entrée que les murs blancs à l'état d'usage avaient quelques traces noires, l'état des lieux de sortie mentionne des murs défraichis avec des traces noires et des salissures, des trous de cheville apparents (12), une fixation maintenant les rideaux en partie arrachée, il y a donc bien des dégradations et un manque d'entretien des murs dans cette pièce, -que s'agissant de la montée d'escalier du RDC au 1er étage, l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà quelques traces noires, il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -que pour le dégagement, il était déjà noté des traces noires, il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -qu'il était également noté pour la salle à manger des murs à l'état d'usage avec quelques traces noires, -s'agissant des escaliers menant au 2e étage, il est noté dans l'état des lieux sortant que les marches d'escalier sont en mauvais état alors qu'elles étaient auparavant à l'état d'usage, toutefois, il s'agit d'une usure liée à la vétusté, qui n'est pas à la charge du locataire, -s'agissant de la porte de la chambre en face de l'escalier, il existe bien des dégradations : traces côté extérieur et boiserie arrachée sur l'encadrement côté gauche au niveau de la gâche (état des lieux de sortie) ; cette chambre comporte des murs défraichis et noircis. L'état des lieux d'entrée indiquait des murs défraichis. Il est à noter que des stickers étaient déjà au mur à l'état des lieux d'entrée ; -s'agissant de la chambre à côté, s'il est relevé dans l'état de sortie , s'agissant de la porte, de multiples éclats sur le champ et pour les murs, des murs défraichis avec des points, des crochets et des chevilles, c'était exactement le même constat lors des travaux d'entrée, il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -pour la pièce 1 de l'étage 3, les mentions concernant l'état des murs sont identiques (état d'usage, quelques traces noires), il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -il en est de même pour la mezzanine, les photographies de l'état des lieux d'entrée comportant déjà des fixations ; il n'y a donc pas de dégradation ou de manque d'entretien, -il a été laissée une " cabane ", assez imposante, fabriquée avec des éléments de récupération. Ainsi, pour résumer les dégradations dont le locataire est responsable, et en rapport avec le devis produit ont trait : * à l'état des murs du séjour, qui comportent des trous et des salissures ; * à la dégradation d'une porte en face de l'escalier ; * à la présence d'une cabane construite avec des éléments de récupération, dont M. [X] [P] dit qu'il l'a laissée à la demande des acquéreurs sans que cela soit prouvé (par exemple par un écrit des acquéreurs). En fonction du chiffrage produit par M. [Y] [G] et Mme [W] [G] il sera retenu, au titre des réparations locatives justifiées : 50 m² pour la réfection des murs soit 1.850 € réparation porte 150 € évacuation cabane 400 € main d'œuvre 10 % 240 € Soit la somme de 2.640 €. Aucun élément de chiffrage n'est produit pour les autres dégradations alléguées (plan de travail, robinetterie...). M. [Y] [G] et Mme [W] [G] auraient donc dû restituer la somme de 360 € à M. [X] [P]. Sur la demande d'indemnité de retard L'article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En outre, il dispose qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La restitution des clés est intervenue le 19 octobre 2022. Dès lors la restitution du dépôt de garantie, au moins partielle, aurait dû intervenir au plus tard le 19 décembre 2022. M. [X] [P] est bien fondé à réclamer une indemnité de retard correspondant à un retard de 14 mois. La base de calcul est le montant du loyer et non le montant du dépôt de garantie restant dû. M. [Y] [G] et Mme [W] [G] seront donc condamnés à payer à M. [X] [P] 14 x 3000 x 10 % = 4.200 €. Sur les demandes accessoires M. [Y] [G] et Mme [W] [G], qui succombent, seront condamnés aux dépens. Désormais, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort, Condamne M. [Y] [G] et Mme [W] [G] à payer à M. [X] [P] la somme de 360 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, réparations locatives déduites, Condamne M. [Y] [G] et Mme [W] [G] à payer à M. [X] [P] la somme de 4.200 € au titre des indemnités de retard, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [Y] [G] et Mme [W] [G] aux entiers dépens, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION