Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/00475

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00475 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XXS N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 16 octobre 2024 DEMANDERESSE Madame [G] [K], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726 DÉFENDERESSE Association CASP - CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0144 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 juin 2024 Délibéré le 16 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 octobre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 16 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00475 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XXS EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 4 avril 2022, Madame [G] [K] a donné à bail au Centre d’action social protestant (CASP) pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation, situé au[Adresse 2], pour un loyer mensuel de 858,00 euros outre 92 euros de provision sur charges. Les parties ont expressément soumis ce bail aux dispositions du Code civil, à l’exclusion de celles de la loi du 6 juillet 1989 et l’ont délibérément inscrit dans le cadre du dispositif « SOLIBAIL », dispositif d’intermédiation locative permettant au preneur de loger dans les lieux loués des personnes à titre temporaire. Le CASP a ainsi mis à la disposition de Madame [H] [D] l’appartement de Madame [G] [K], à compter de juin 2022, par une convention d’occupation en date du 19 mai 2022. Deux voisins, Madame [T] [Y] et Monsieur [B] [P], se plaignant de nuisances sonores émanant des lieux loués, Madame [G] [K] a adressé, par son conseil, le 14 novembre 2022, une sommation d’avoir à exécuter le bail conformément aux obligations prévues au contrat du 4 avril 2022. Par acte d'huissier en date du 16 octobre 2023, Madame [G] [K] a fait assigner le CASP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties (notamment à l’article 13),subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail en date du 4 avril 2022 à compter du jugement à intervenir,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du CASP,condamner le défendeur à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [K] expose que les nuisances sonores ont commencé dès l’entrée dans les lieux de la famille [D] et qu’ils ont faits l’objet de plusieurs signalements de la part de Madame [T] [Y], occupante de l’appartement se situant en dessous de celui loués au CASP. Madame [G] [K] ajoute que Monsieur [B] [P], résidant sur le même pallier que la famille [D], a également fait état de nuisances sonores et que la situation se serait, d’une manière générale, aggravée à l’automne 2022, les nuisances se manifestant de jour comme de nuit. Enfin, Madame [G] [K] précise que le CASP a été régulièrement tenu informé de ces difficultés par courrier et qu’il a lui-même reconnu l’existence de ces troubles de voisinage dans sa correspondance. A l'audience du 15 février 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état. A l’audience du 14 juin 2024, Madame [G] [K], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à préciser qu'elle s’opposait à l’octroi de délais pour quitter les lieux. Le CASP, représenté par son conseil, a demandé le débouté de Madame [G] [K] de ses demandes, subsidiairement, elle a sollicité l’octroi de délais pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, le CASP souligne que les troubles anormaux du voisinage imputés à Madame [D] depuis son entrée dans les lieux ne sont pas établis. En ce sens, il relève que Madame [G] [K] ne se prévaut que des allégations de Madame [T] [Y] et de Monsieur [P], et non de preuve, comme par exemple un constat de commissaire de justice. Le CASP soutient également avoir exécuté le contrat que le lie à la bailleresse de bonne foi, notamment en prenant en compte les courriers adressés par elle et en renforçant l’accompagnement social de la famille [D]. Elle rappelle enfin que Madame [H] [D] a à sa charge deux jeunes enfants âgés de 2 ans et demi et de 8 ans, que les pleurs d’un enfant ne peuvent être considérés comme un trouble anormal de voisinage et, qu’en cas d’expulsion, aucune solution de relogement ne pourra être proposée à la famille [D]. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le local n'étant pas à usage d'habitation et le preneur étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement. En l'espèce, le bail conclu le 4 avril 2022 contient une clause résolutoire (en page 7, article 13 du bail) et une mise en demeure valant sommation d’exécution restée sans effet pendant un mois, a été signifiée le 15 novembre 2022. S’agissant des troubles anormaux de voisinage invoqués, il est produit les éléments suivants : un courrier de Madame [G] [K] adressé au CASP le 12 octobre 2022,une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail adressé au CASP le 14 novembre 2022,sept courriels de Madame [Y] envoyés du 22 juillet 2022 au 29 novembre 2022,trois courriels de Monsieur [P] envoyés du 27 septembre 2022 au 11 octobre 2022,un courrier du CASP en date du 26 décembre 2022,une plainte de Madame [Y] en date du 06 septembre 2023. Les courriers adressés par Madame [K] et son conseil, ainsi que les courriels de Madame [Y] et de Monsieur [P] font certes état de bruit tard dans la soirée, d’allées et venues dans les lieux loués et de pleurs d’enfants. Toutefois, ces éléments ne sauraient à eux seuls constitués la preuve de troubles anormaux de voisinage. Les faits reprochés sont, en effet, d’une part, insuffisamment précis. D’autre part, seuls deux voisins (Madame [Y] et Monsieur [P]) se plaignent du bruit causé par la famille [D] et, s’agissant de Monsieur [P], ses plaintes sont limitées à une courte période (soit la période allant du 27 septembre 2022 au 11 octobre 2022). Elles ne portent pas, au surplus que sur les nuisances causées, mais aussi sur les modalités de prises en charge des jeunes enfants de Madame [H] [D]. Au soutien des manquements du CASP à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, Madame [K] ne produit, par ailleurs, aucun constat de commissaire de justice. Compte tenu de ces éléments, la preuve d’éléments suffisamment graves, précis et concordants n’est pas suffisamment apportée, que Madame [H] (et par suite le CASP) adopte un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance. Madame [K] sera, par suite, déboutée de l’ensemble de ses demandes. Sur les demandes accessoires Madame [G] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [G] [K] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [G] [K] de l’ensemble de ses demandes ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [G] [K] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, La juge des contentieux de la protection