Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/18441

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18441 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGT4X Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Octobre 2022 -Tribunal de proximité de PANTIN - RG n° 1222000133 APPELANTE Mme [U] [X] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Catherine DAUMAS de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 INTIMEE S.C.I. BG, RCS de Paris sous le n°482 215 217, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christophe LEVY-DIERES de la SELEURL ARGONE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0135 et assistée à l'audience par Me Emma GRAIN avocat au barreau de PARIS, toque : A0135 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre Thomas RONDEAU, Conseiller, Michèle CHOPIN, Conseillère, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 11 avril 2016, et à effet le 15 avril 2016, la sci BG a loué à Mme [X] un logement sis [Adresse 2] au [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges de 120 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 octobre 2021, la sci BG a informé Mme [X] de son intention de mettre fin au bail à compter du 14 avril 2022 pour procéder à sa mise en vente. Le 15 avril 2022, le procès-verbal établi par Me [J], huissier de justice, a constaté que Mme [X] n'avait pas libéré les lieux à la date d'effet du congé. Par exploit du 19 juillet 2022, la sci BG a fait assigner Mme [X] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir : constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence, prononcer l'expulsion de Mme [X] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, condamner Mme [X] au paiement des sommes suivantes : 1.335,69 euros au titre des loyers impayés arrêtés, somme à parfaire, une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant du loyer indexé et charges jusqu'à libération effective des lieux, 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance réputée contradictoire du 18 octobre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, a : - constaté que le congé délivré par la sci BG pour le 14 avril 2022 est régulier ; En conséquence, - ordonné l'expulsion de Mme [X] ainsi que de tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 2], au [Localité 4], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que la sci BG pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [X] ; - rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - débouté la sci BG de sa demande d'astreinte pour quitter les lieux ; - condamné Mme [X] à verser à la sci BG la somme de 1.335,69 euros actualisée au 17 juin 2022, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - condamné Mme [X] à payer à la sci BG une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 14 avril 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ; - condamné Mme [X] à verser à la sci BG la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance ; - rappelé que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration du 27 octobre 2022, Mme [X] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 mai 2023, Mme [X] demande à la cour, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance de référé rendue le 18 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Pantin ; Y faisant droit, - infirmer en son entier l'ordonnance rendue le 18 octobre 2022 en ce qu'elle a : constaté que le congé délivré par la sci BG pour le 14 avril 2022 est régulier ; En conséquence, ordonné l'expulsion de Mme [X] ainsi que de tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 2], troisième étage à [Localité 4], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dit que la sci BG pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [X], rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, condamné Mme [X] à verser à la sci BG la somme de 1.335,69 euros actualisée au 17 juin 2022, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, condamné Mme [X] à payer à la sci BG une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 14 avril 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir, condamné Mme [X] à verser à la sci BG la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance ; Statuant à nouveau, - juger irrecevable la sci BG de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions de quelque nature qu'elles soient ; - dire n'y avoir lieu à référé ; En tout état de cause, - débouter la sci BG de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions de quelque nature qu'elles soient ; - ordonner la restitution de la somme de 1.335,69 euros versée par Mme [X] à la sci BG au titre de l'exécution provisoire ; - condamner la sci BG à lui payer une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la sci BG aux dépens de première instance et d'appel que Me [G] de la SCP Bouyeure, Baudouin-Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, avocat, pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle expose notamment que : - le juge des référés n'avait pas le pouvoir de valider le congé délivré, eu égard aux contestations sérieuses qui l'affectent, - tout d'abord, le bailleur aurait dû faire délivrer deux congés distincts, et non un seul, la cave et l'appartement faisant l'objet de baux distincts, l'un n'étant pas l'accessoire de l'autre, - ensuite, il ne justifie pas de sa capacité ni de ses pouvoirs à donner congé, - enfin, ses coordonnées ne sont pas mentionnées dans ledit congé, ce qui crée une irrégularité supplémentaire, - le premier juge n'a pas procédé aux vérifications lui permettant de controler la réception du congé, qui devait intervenir conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - sa condamnation à payer un arriéré de loyer, soit une somme non provisionnelle, excède en outre les pouvoirs du juge des référés, alors qu'au surplus, une telle somme n'est pas due. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 mai 2023, la sci BG demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : - confirmer le jugement du 18 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a omis d'assortir à la condamnation suivante à caractère provisoire : condamné Mme [X] à lui verser la somme de 1.335,69 euros actualisée au 17 juin 2022, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compte de la présente décision, - débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions ; Et statuant à nouveau, - condamner Mme [X] à lui verser la somme de 1.335,69 euros actualisée au 17 juin 2022 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, les charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement du 18 octobre 2022 entrepris ; - condamner Mme [X] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [X] aux entiers dépens de la procédure. Elle expose notamment que : - le congé délivré est conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, et les contestations développées par Mme [X] ne sont pas sérieuses, - les deux baux portant sur la cave et l'appartement sont soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais la cave est bien l'accessoire de l'appartement, de sorte qu'elle pouvait valablement être visée dans le congé délivré, - la sci BG dispose des pouvoirs et de la capacité de délivrer un tel congé, et produit le procès verbal de l'assemblée du 6 septembre 2021, incluant la décision de vendre l'immeuble, - s'agissant de l'irrégularité retirée de l'absence de coordonnée du bailleur dans le congé délivré, aucun grief n'est allégué, - enfin, Mme [X] ne s'est pas acquittée de sa dette locative, alors que les aides au logement n'ont pas été versées au mandataire pour la période concernée, et que l'appelante n'a toujours pas régularisé la situation. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. En revanche, il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime. L'article 15 II de cette loi précise que : lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Dans ces conditions, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. En l'espèce, il apparaît que : - par acte du 7 octobre 2021, la sci BG a fait délivrer à Mme [X] un congé aux fins du vente du logement loué, formulant une offre à son profit de 280.000 euros net vendeur pour les lots n°10" appartement' et n°20 'Cave en sous-sol', - un contrat de location du 11 avril 2016 porte sur l'appartement composant le lot n°10 tandis qu'un autre contrat de location signé le 19 décembre 2018 porte sur une cave composant le lot n°20, chacun disposant d'une date de prise d'effet différente, - il se déduit de la lecture de ces deux contrats signés à plus de trois ans de distance qu'aucun lien n'est fait entre les deux biens, que Mme [X] qui a signé les deux actes comme locataires y est domiciliée à une adresse autre que celle de l'appartement loué en premier lieu, - qu'au surplus, les loyers ont fait incontestablement l'objet de quittances distinctes, telles que produites par l'appelante, - qu'ainsi, il ne peut être affirmé avec l'évidence requise en référé que la cave louée serait l'accessoire de l'appartement, - que le congé avec offre de vente portant sur la totalité des locaux moyennant un prix global n'est pas valable dès lors que n'a pas été caractérisée l'indivisibilité des deux conventions ou celle des locaux constituant le logement du preneur (Civ. 3e, 16 juin 2004, n°03-10.862), - que dans ces conditions, sans qu'il soit besoin d'examiner d'autres moyens, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de la sci BG tendant à voir constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence, prononcer l'expulsion de Mme [X] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Sur la demande provisionnelle, il est sollicité à hauteur de cour une condamnation provisionnelle à la somme de 1.335, 69 euros, Mme [X] indiquant que cette somme représente ses aides aux logement, qu'elle n'a pas à régler. Toutefois, il apparaît bien que l'extrait de compte locataire produit fait état de ce que cette somme n'a pas été perçue par le bailleur, que les versements de la caisse d'allocations familiales ont été interrompus d'octobre 2020 à avril 2021. Ainsi ,il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué à la sci BG une provision de 1.335, 69 euros. Parties perdantes, chacune, en une partie de leurs demandes, les parties conserveront la charge de leurs propres dépens. Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la régularité du congé délivré le 14 avril 2022 et ordonné l'expulsion de Mme [X] et ses conséquences, Confirme l'ordonnance rendue pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de validité du congé d'expulsion avec toutes conséquences de droit, de fixation d'indemnité provisionnelle, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens exposés en appel, Rejette toute demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE