Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/00713

N° RG 23/00713 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GFKQ Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : Me Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828 [N] [E] SPNLR RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ réputée contradictoire DU 24 Septembre 2024 DEMANDEUR : Etablissement NOGENT PERCHE HABITATexerçant sous l’enseigne OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE (RCS CHARTRES : numéro 272800046), dont le siège social est sis 14 rue du Champ Bossu - 28400 NOGENT LE ROTROU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Olivier BAHOUGNE, demeurant 5 rue Lalo - 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828 D’une part, DÉFENDEUR : Monsieur [N] [E] né le 21 Juillet 1987 à CHARTRES (28000), demeurant 43 rue du Perche - Appartement 01 - 28400 NOGENT-LE-ROTROU non comparant, ni représenté D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé Greffier: Séverine FONTAINE DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 3 mai 2023, l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [E] un local à usage d’habitation situé au Logement n°00280001 situé au 1er étage 43 rue du Perche 28400 NOGENT LE ROTROU, pour un loyer mensuel de 215,14 € outre la provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT a fait signifier le 30 août 2023 un commandement de payer la somme de 1016,49 € (soit impayé de locatif 907,41€ et coût du commandement 109,08€) visant la clause résolutoire insérée au bail. L'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [E] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique; - de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel: - de la somme de 1.502,67 € avec les intérêts au taux légal, - des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir avec intérêts - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, - en sus d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile - et des dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 février 202, date à laquelle, elle a été retenue, puis mise en délibéré au 26 mars 2024 Une réouverture des débats a été ordonnée afin de justifier d'un virement de 1.500€ du locataire à la date du 15 janvier 2024 au règlement de son impayé locatif. L'affaire a été renvoyée et retenue à l'audience du 4 juin 2024, au cours de laquelle l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 381,95€. Puis par note en délibéré autorisée en date du 5 juin 2024, l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT indique qu'à la date du 6 mai 2024, le locataire est à jour des loyers et charges. L'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT fait valoir que si Monsieur [N] [E] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et apurée sa dette, il restait redevable deux mois après le commandement de payer de la somme de 381,95€ et que de ce fait le bail se trouve résilié depuis soulignant que le locataire serait violent, agressif et collaborerait à un commerce répréhensible. Il demande donc son expulsion. Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l'acte en l'étude le 5 décembre 2023, Monsieur [N] [E] n’est ni présent ni représenté. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce. Il est fait observer que le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement a été notifié après l'entrée en vigueur de cette loi, et vise les délais de deux mois de l'ancienne loi et en dernière page le délai de six semaines de la nouvelle loi. I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, le bail conclu le 3 mai 2023 contient une clause résolutoire (intitulée "CLAUSE RESOLUTOIRE visée dans le bail") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2023, pour la somme en principal total de 1016,49 € coût du commandement compris. Ce commandement est selon le bailleur demeuré infructueux pendant plus de deux mois pour un montant de - 381,95€, de sorte qu’il demande de voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2023. Le bailleur explique que Monsieur [E] a d'abord été locataire à compter du 31 décembre 2017 d'un logement situé 29 rue de la Borde à NOGENT LE ROTROU, avant d'emménager dans le logement actuel situé 43 rue du Perche dans la même commune pour un loyer moins élevé. Il serait resté redevable d'un impayé de loyer sur le premier logement, dont le montant a été reporté sur le nouveau décompte. La somme de 1.500€ versée par le locataire au 15 janvier 2024 a contribué à apurer la dette locative comme le laisse apparaitre le décompte du 4 juin 2024 transmis avec la note en délibéré. Il convient comme le soutient le bailleur social de se placer au jour de l’expiration du délai mentionné dans le commandement de payer du 30 août 2023, à savoir un délai de six semaines et non de deux mois comme l’indique le bailleur, pour vérifier s’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 octobre 2023; L’OPHLM de NOGENT PERCHE HABITAT allègue que le locataire restait débiteur de la somme de 381,95€ Mais faut-il encore que le commandement de payer délivré à Monsieur [E] en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, énonce de manière précise et exacte la nature et le montant des sommes réclamées pour qu’il soit valable; Il est constant en l’espèce, que la dette locative à régler était selon le commandement de payer d’un montant de 907,41€ au 31 juillet 2023, alors que c’est la somme de 612,53€ due au 7 août 2023 figurant sur le décompte joint au commandement, qui aurait dû être reportée l’acte en date du 30 août 2024. En outre, le décompte récapitulatif du 3 mai 2024, montre que des rectifications ont été faites après la délivrance du commandement, pour la période concernée, or l’acte n’en tient pas compte. Cette situation ne permettait pas nécessairement au locataire de connaître le montant précis des sommes dues. En outre, des incohérences apparaissent sur les différents décomptes établis par le bailleur suite au changement de logement du locataire le 2 mai 2023. Il est de jurisprudence constante, qu’un commandement de payer délivré au locataire, qui est le premier acte vers le contentieux, doit être exact et précis quant au montant de la dette réclamée. Toute erreur ou toute imprécision relevée dans le décompte des sommes restant dues est de nature à entacher la procédure d'irrégularité. Enfin, il ressort également des pièces versées aux débats (assignation, décomptes locatifs, note en délibéré) que le locataire a réglé assez irrégulièrement et tardivement les termes du loyer. Néanmoins, il a fait des efforts manifestes pour contenir la dette locative. Concernant le comportement prétendument violent, agressif et la collaboration du locataire avec des personnes qui exerceraient un commerce répréhensible mentionnés dans la note en délibéré du 5 juin 2024, aucune demande ayant un caractère contradictoire n’est formulée à cet égard, il n’y a donc lieu à statuer en l’état. En conséquence, l’OPHLM NOGENT PERCHE HABITAT sera débouté de sa demande de résiliation du bail, tout comme les réclamations qui y sont accessoires (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation). II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur indique qu’à ce jour Monsieur [N] [E] a réglé l’intégralité de la dette locative. La demande de l’OPHLM NOGENT PERCHE HABITAT de ce chef sera donc également rejetée. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l’espèce, l’OPHLM NOGENT PERCHE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Le bailleur qui succombe dans ses demandes conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’il a engagé pour la présente instance. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision: DEBOUTE l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT de sa demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [N] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au Logement n°00280001 situé au 1er étage 43 rue du Perche 28400 NOGENT LE ROTROU DEBOUTE l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT de ses réclamations subséquentes, DEBOUTE l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT de sa demande en paiement de l’arriéré locatif celui étant apuré depuis le 17 janvier 2024. DEBOUTE l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; LAISSE les dépens à la charge de l'ETABLISSEMENT NOGENT PERCHE HABITAT Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Séverine FONTAINE Isabelle DELORME