Cour d'appel, 27 février 2025. 24/01778

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 FEVRIER 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01778 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGDA Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2024 PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 24/30316 APPELANTE : SA GAN ASSURANCES, Société anonyme immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 063 797, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me KORVIN, avocat plaidant INTIMEE : S.A.S.U. FDI SERVICES IMMOBILIERS es qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Mathilde IGNATOFF, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 28 Novembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 DECEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA Le délibéré initialement prévu le 6 février 2025 a été prorogé au 20 février 2025, puis au 27 février 2025. ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 6 février 2025 et prorogée au 20 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE : Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet Roucayrol immobilier à [Localité 6], a souscrit, le 2 mars 2014, auprès de la société GAN Assurances, un contrat d'assurance GAN Immeuble n°225562810003. Par ordonnance en date du 1er septembre 2023 notifiée le 21 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a nommé la SASU FDI Services Immobiliers en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] à Montpellier, en remplacement de Madame [G] [E], désignée administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du 4 août 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023, la SA GAN Assurances a notifié à son cocontractant, le cabinet Roucayrol immobilier, ancien syndic de la copropriété, la résiliation du contrat d'assurance précité, à effet du 1er mars 2024 en raison d'une sinistralité extrêmement importante et du risque potentiel pour l'avenir . Par ordonnance du 8 mars 2024 du président du tribunal judiciaire de Montpellier, la société FDI Services Immobiliers, es qualitès d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à Montpellier a été autorisée à assigner d'heure à heure la société GAN Assurances devant la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier suivant la procédure accélérée au fond pour l'audience du 13 mars 2024. Par exploit en date du 11 mars 2024, la SASU FDI Services Immobiliers, es qualitè d'administrateur provisoire de la résidence [Adresse 5] , a fait assigner la SA Gan Assurances, suivant la procédure accélérée au fond devant le Président du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir principalement : - ordonner la poursuite de l'exécution du contrat d'assurance n°2255628 10003 intervenu entre la société GAN Assurances et la copropriété de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6], et ce au profit de la société FDI Services Immobiliers, ès qualités d'administrateur provisoire de cette copropriété - dire en conséquence que le contrat précité n'a pas été résilié au 1er mars 2024 et a continué à produire ses effets à cette date. Par jugement en date du 25 mars 2024, le président du Tribunal judiciaire, suivant la procédure accélérée au fond a : - ordonné à la société GAN Assurances de poursuivre l'exécution du contrat d'assurance n°225562810003, souscrit pour la copropriété de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6], pour une nouvelle durée d'un an commençant à courir au 1er mars 2024, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, - dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Par acte reçu au greffe de la Cour le 3 avril 2024, la SA GAN Assurances a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 novembre 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA GAN Assurances demande à la Cour de : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la poursuite du contrat d'assurance pour une durée d'un an à compter du 1er mars 2024, - dire que la résiliation du contrat souscrit par la copropriété [Adresse 5] a pris effet le 1er mars 2024, - débouter la société FDI Services Immobiliers de toutes ses demandes, - y ajoutant, condamner la société FDI Services Immobiliers à payer à la société GAN Assurances la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 novembre 2024 , auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SASU FDI Services Immobiliers demande à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en date du 25 mars 2024 en ce que le tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné à la société GAN Assurances de poursuivre l'exécution du contrat d'assurance n°225562810003, souscrit pour la copropriété de la résidence [Adresse 5] à Montpellier, pour une nouvelle durée d'un an commençant à courir au 1er mars 2024, au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIFS : Sur la poursuite du contrat d'assurance Aux termes de l'article 29-1-III de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire, satuant selon la procédure accélérée au fond, peut sur demande de l'administrateur provisoire prononcer la résliation d'un contrat ou ordonner la poursuite de l'exécution du contrat. En l'espèce, la société FDI Services Immobiliers, en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de la Résidence [Adresse 5], a saisi en vertu du texte précité le président du tribunal judiciaire de Montpellier d'une requête aux fins de voir ordonner la poursuite de l'exécution du contrat d'assurance multirisques habitation souscrit pour le compte de cette copropriété auprès de la société Gan Assurances, laquelle a usé de sa faculté de résiliation annuelle en adressant à cette fin à l'ancien syndic de la copropriété un courrier recommandé notifié le 11 décembre 2023, avec effet au 1er mars 2024. La société GAN s'oppose à cette demande aux motifs qu'elle a respecté tant les dispositions d'ordre public de l'article L.113-12 du code des assurances que celles du contrat concernant les formalités de cette résiliation et particulièrement le préavis de deux mois avant la date d'échéance du contrat prévue au 1er mars 2024. Elle fait valoir également que la société FDI Services Immobiliers a fait preuve de négligences, dont elle ne peut se prévaloir, en ne se préoccupant pas de la situation assurantielle de la copropriété avant janvier 2024 auprès de l'ancien syndic à qui elle se devait de solliciter l'ensemble des documents et archives du syndicat et en n'effectuant pas toutes les diligences pour trouver un nouvel assureur avant la date d'effet de la résiliation, durant le délai de préavis, la simple lettre du courtier d'assurance que cette dernière produit ne pouvant établir l'existence de telles démarches qui ne peuvent ressortir que de réponses écrites des assureurs eux-même. Elle ajoute encore que la poursuite du contrat lui est très préjudiciable en raison d'une sinistralité importante affectant la copropriété et alors même que depuis le jugement dont appel, plusieurs nouveaux sinistres ont été déclarés. Il n'est pas contesté que la société Gan a respecté les dispositions du code des assurances et le contrat la liant à la copropriété en cause et avait ainsi parfaitement la faculté de résilier ce contrat à son échéance annuelle. Cependant ce droit d'user de cette faculté de résiliation, quand bien même fût-il d'ordre public, ne fait pas obstacle à la demande de poursuite du contrat par l'administrateur provisoire d'une copropriété en application des dispositions également d'ordre public de l'article 29-1-III de la loi du 10 juillet 1965 en vertu de l'article 43 d cette même loi. Cet article n'impose à l'administrateur provisoire aucune obligation particulière pour user de cette possibilité offerte par la loi. Il convient de considérer que cette demande doit être fondée seulement sur la nécessité de poursuivre l'exécution d'un tel contrat afin de permettre à l'administrateur provisoire de garantir à cette copropriété en difficulté un fonctionnement normal. Il n'est pas constestable à cet égard que toute copropriété a besoin d'une couverture d'assurance multi-risques habitation pour faire face aux sinistres susceptibles de survenir au sein de l'immeuble et sans laquelle elle ne pourra faire face financièrement aux dommages en résultant, la plaçant ainsi dans une situtation encore plus dégradée que celle existante au jour de son placement sous mandat provisoire. En l'espèce, il convient de relever que la société FDI Services Immobiliers, si elle a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété Le Plein Ciel par ordonnance du 1er septembre 2023, n'en a reçu notification que le 21 novembre 2023, ainsi qu'il résulte de la publication au Bodacc de sa nomination , que la société GAN a adressé la lettre de résiliation du contrat d'assurance à l'ancien syndic par lettre recommandée recue par ce dernier le 11 décembre 2023 et non à l'administrateur provisoire, la publication au Boddac de la désignation de l'administrateur provisoire n'ayant été effectuée que le 15 décembre 2023 et que la société FDI Services Immobiliers n'a eu connaissance de la lettre de résiliation en cause que le 5 février 2024 à la suite d'un appel téléphonique de sa part à la compagnie d'assurance qui lui a communiqué par mail du 19 février 2023 la dite lettre, ainsi que sa confirmation qu'elle entendait maintenir sa faculté de résiliation. La société FDI Services justifie, dans les délais très contraints qui étaient dès lors les siens, avoir confié la recherche de propositions d'assurance auprès d'autres sociétés d'assurances à son courtier d'assurance, la société Odealim, laquelle lui a adressé le 6 mars 2024 un document démontrant qu'elle n'avait obtenu que des refus de propositions d'assurances multi-risques, bien que 5 compagnies d'assurances aient été contactées puis en cours d'instance un mail du 1er octobre 2024 confirmant ces refus unanimes, même avec des franchises élevées, au regard de la sinistralité de l'immeuble suite à 3 incendies dont un grave provisionné à plus de 1, 4 millions. Ces documents émanant de son courtier d'assurance suffisent à établir les diligences accomplies par l'administrateur provisoire. Il ressort de cet historique et des documents émanant de son courtier d'assurance, que la SCI FDI Services Immobiliers a accompli les diligences nécéssaires et dans des délais extrêmement contraints qui ne lui étaient pas imputables pour tenter de rechercher avant la date d'échéance de la résiliation du contrat par la société GAN une autre proposition d'assurances et avant de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de solliciter la poursuite de l'execution dudit contrat, l'urgence d'une telle démarche pour la continuité du bon fonctionnement de la copropriété ne permettant pas d'exiger de l'administrateur provisoire une réponse écrite de refus de chacun des organismes d'assurance contactés par le courtier. Ainsi, et indépendamment même des sinistres éventuellement intervenus depuis la décision dont appel et qui ne feraient que confirmer en tout état de cause la nécessité impérieuse pour la copropriété de s'assurer, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de poursuite de l'exécution du contrat d'aussurance en cours souscrit auprès de la société GAN dans l'intérêt du fonctionnement normal de cette copropriété en difficulté, les conséquences financières disproprotionnées invoquées par la société GAN pour elle-même et qui résulteraient de la poursuite de son contrat n'étant au demeurant pas démontrées. Il convient, en conséquence, de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions Sur les frais irrépétibles et les dépens Il est inéquitable de laisser à la charge la société FDI Services Immobiliers la charge des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. La SA GAN Assurances sera condamnée à lui payer la somme de 1500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formée sur le même fondement par la société GAN Assurances qui succombe en son appel sera rejetée. Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - condamne la SA GAN Assurances à payer à la SASU FDI Services Immobiliers la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejette la demande formée par la SA GAN Assurances au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la SA GAN Assurances aux dépens de l'instance d'appel. Le greffier La présidente