Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/02855 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCM2
Minute : 24/935
L’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Madame [J] [E]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276
Monsieur [I] [E]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
L’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [J] [E],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N930082024004088 du 23/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparante en personne assistée de Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Monsieur [I] [E],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 et 18 décembre 2006, l'Office public d'HLM interdépartemental de l'Essonne, du Val d'Oise et des Yvelines (OPIEVOY) a donné à bail à Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 414,19 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par acte authentique du 7 décembre 2016, rectifié le 30 juin 2017, l'OPIEVOY a vendu à l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (SSDH) l'immeuble au sein duquel est situé le logement loué.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2022, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5739,63 euros en principal, au titre des loyers impayés au 11 juillet 2022 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.
La Caisse d'allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 20 juillet reçue le 21 juillet 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
" dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] au paiement de la somme de 6096,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'août 2023, avec intérêts légaux à compter du 12 juillet 2022, date du commandement de payer,
" les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de septembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux, par remise des clefs,
" la condamner solidairement d'avoir à produire l'assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
" les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 février 2024.
L'affaire appelée à l'audience du 2 mai 2024 a fait l'objet d'un renvoi au 9 septembre 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, abandonne sa demande au titre de la production de l'assurance du logement, et maintient ses autres demandes. Il actualise sa créance à la somme de 7020,78 euros arrêtée au 31 juillet 2024, loyer du mois de juillet inclus. Il n'est pas opposé à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il soutient que Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [J] [E] , assistée, reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire et le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle explique qu'elle vit seule dans le logement depuis le départ de Monsieur [E] en septembre 2023 dans un contexte de violences psychologiques ayant donné lieu à une plainte. Elle précise qu'elle a trois enfants à charge dont un majeur, et exerce l'activité d'agent d'entretien, lui procurant un salaire de 900 à 1000 euros par mois, outre les prestations familiales et prestations sociales, portant les revenus à 1704 euros environ. Elle indique avoir repris des paiements réguliers et qu'une procédure est en cours devant la commission de surendettement des particuliers, la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant été contestée par le bailleur le 16 juillet 2024.
Monsieur [I] [E], régulièrement assignés, à personne présente à domicile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 février 2024 en vue d'une audience initiale prévue le 2 mai 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 21 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 janvier 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2006, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2022 et du décompte de la créance actualisé au 31 juillet 2024 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7020,78 euros, au titre des sommes dues au 31 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Toutefois, l'exécution de la présente décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l'article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 juillet 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Par décision du 26 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Madame [J] [E] seule. La commission a imposé le 24 juin 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.
La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 26 avril 2024, est postérieure à la signification du commandement de payer et à l'expiration du délai de deux mois, si bien qu'elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 12 septembre à 24 heures et il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2006 à compter du 13 septembre 2022.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. . Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Toutefois, par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
En l'espèce, Madame [J] [E] justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués le paiement intégral du loyer et des charges a été repris.
Par ailleurs, par décision du 26 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Madame [J] [E] seule. La commission a imposé le 24 juin 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et la contestation est en cours de traitement devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny.
Au regard de ces éléments, dès lors, il convient, en premier lieu, de suspendre les effets de la clause résolutoire pour Madame [J] [E] dans l'attente de la décision du juge statuant sur la contestation, ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, l'expulsion de Madame [J] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Il convient de fixer en ce cas une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [J] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Il y a lieu également de lui accorder des délais de paiement dans l'attente de la décision du juge du surendettement.
En second lieu, en l'absence de comparution et de demande à ce titre, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [I] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux.
S'il est fait état d'un départ du logement de Monsieur [E], le bailleur n'a pas été destinataire d'un congé à ce titre avant la présente instance.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 décembre 2006 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 septembre 2022,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
A l'égard de Madame [J] [E] :
SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l'égard de Madame [J] [E] jusqu'à la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny quant à la procédure de surendettement,
RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l'exécution du contrat et que Madame [J] [E] est obligée de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,
DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d'échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE en ce cas Madame [J] [E] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 13 septembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
RAPPELLE que l'exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,
A l'égard de Monsieur [I] [E]:
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [E] in solidum avec Madame [J] [E] à compter du 13 septembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7020,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 juillet 2024 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Madame [J] [E] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [J] [E] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
RAPPELLE que l'exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l'indemnité d'occupation à compter de l'échéance d'août 2024, jusqu'à son départ des lieux,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [E] et Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juillet 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,
DEBOUTE l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
