Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 06 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 507
N° RG 23/01191
N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVDM
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 4]
C/
S.C.I. RN CONSEIL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Paul
GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 08 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02129.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis à [Localité 3]
Représenté par la SCP EZAVIN-THOMAS, es qualité d'administrateur provisoire de la Copropriété [Adresse 4], désigné par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de GRASSE, selon jugement en date du 26 novembre 2020 et ordonnance de prorogation du 10 novembre 2021 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant
Me Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE substituée par Me Pierre FRASSA, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
S.C.I. RN CONSEIL
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Fabienne LATTY, membre de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant acte du 29 juin 2021, la SCI RN CONSEIL a acquis au sein de l'ensemble immobilier en copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 1], les lots n° 1083, 1155, 1263, 2137, 2179 et 2197.
Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, plusieurs mises en demeure de payer lui ont été délivrées le 05 novembre 2021 et le 13 décembre 2021 par le Syndicat des copropriétaires (SDC) de la [Adresse 4], restées sans effet.
Suivant exploit d'huissier signifié le 22 avril 2022, le SDC [Adresse 4] a fait assigner la SCI RN CONSEIL devant le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement de sa créance.
Par jugement rendu le 8 décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de GRASSE a condamné la SCI RN CONSEIL à payer au SDC les sommes de 6.168,33 euros avec intérêts au taux égal sur la somme de 2.493,93 euros à compter du 13 décembre 2021 au titre des charges échues depuis le 1er octobre 2021 jusqu'au 30 septembre 2022, de 80 euros au titre des frais nécessaires et de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, a débouté le SDC de sa demande de condamnation de 25 euros par jour de retard et de sa demande de dommages et intérêts et a condamné la SCI RN CONSEIL aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 17 janvier 2023, le SDC [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner la SCI RN CONSEIL à lui payer les sommes de 6.663,85 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2021, de 1.543,07 euros au titre des frais nécessaires engagés pour recouvrer sa créance, de 25 euros par jour de retard à compter du 17 mai 2021, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la première instance, et celles retenues par l'huissier de justice dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir l'exécution devrait être réalisée par voie d'huissier de justice. Il sollicite de la Cour également qu'elle déboute l'intimée de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, notamment de son appel incident, qu'elle la condamne à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens d'appel.
A l'appui de son recours, le SDC [Adresse 4] fait valoir :
que l'intimée a acquis la qualité de copropriétaire le 29 juin 2021 et qu'elle est bien redevable des sommes exigibles depuis cette même date, notamment de l'appel de fonds du 1er juillet 2021 ;
que les frais de recouvrement sont conformes aux stipulations du contrat de syndic ;
que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas l'interdiction de voter une clause pénale ;
que la carence de l'intimée dans le paiement de ses charges constitue un préjudice distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires ;
qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC l'éventuelle exécution forcée de l'arrêt à intervenir qui ne serait que la conséquence de la défaillance de l'intimée.
La SCI RN CONSEIL, conclut par appel incident, à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer au SDC les sommes de 6.168,33 euros avec intérêts au taux égal sur la somme de 2.493,93 euros à compter du 13 décembre 2021 au titre des charges échues depuis le 1er octobre 2021 jusqu'au 30 septembre 2022, de 80 euros au titre des frais nécessaires et de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle sollicite de la Cour qu'elle juge que les charges appelées et exigibles avant le 29 juin 2021 ne peuvent lui être réclamées, qu'elle s'est acquittée de la somme de 21.050 euros entre le 29 juin 2021 et le 15 septembre 2023, que le SDC lui réclame un solde antérieur à son acquisition de 2.222,25 euros, qu'elle juge que le SDC ne justifie pas que les comptes des exercices 2021-2022 et 2022-2023 ont été approuvés et que le budget prévisionnel pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024 a été voté, que les sommes de 58,55 euros et de 3.360 euros de l'extrait de compte du 17 août 2023 ne peuvent lui être réclamées, que le SDC ne justifie pas avoir exposé la somme de 1.543,07 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, qu'elle déboute le SDC de l'ensemble de ses demandes et qu'elle le condamne à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel.
Elle soutient qu'elle a acquis les lots suivant acte du 29 juin 2021 et qu'aucune charge antérieure à cette date ne saurait lui être réclamée, que certaines pièces ne sont pas communiquées par le SDC si bien que l'on ignore à compter de quelle date et pour quel montant le SDC a commencé à imputer des charges à la SCI, que doivent être déduites du montant des charges réclamées toutes les sommes dont l'exigibilité n'est pas prouvée, que les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permettent pas le vote d'une clause pénale et que certaines sommes figurant sur l'extrait de compte arrêté au 17 août 2023 ne sont accompagnées d'aucun justificatif de sorte qu'elles n'ont pas à figurer au débit du compte de la SCI RN CONSEIL.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;
Que la SCI RN CONSEIL n'a pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de 2021 à 2023 ;
Qu'elle n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;
Qu'aux termes de l'article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le SDC vote, chaque année, un budget prévisionnel ;
Qu'il résulte de l'article 19-2 de cette même loi qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ;
Que faute d'avoir déféré à la mise en demeure qui lui a été adressée le 13 décembre 2021, la SCI RN CONSEIL est débitrice des provisions échues et des charges non encore échues au titre de l'exercice budgétaire en cours (c'est-à-dire du 1er octobre 2021 au jusqu'au 30 septembre 2022), voté au cours de l'assemblée générale du 08 décembre 2021 ;
Que la dette de l'intimée au titre de l'exercice débuté le 1er octobre 2021 s'élevait selon décompte produit par le SDC, compte arrêté au 26 août 2022, à la somme de 9.087,26 euros ;
Que s'agissant des sommes appelées au titre des exercices précédents, il y a lieu de constater à titre liminaire que la SCI RN CONSEIL a acquis la qualité de copropriétaire le 29 juin 2021 ;
Que, toutefois, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit qu'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité et le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ;
Que, pour autant, les sommes appelées au titre de l'appel prévisionnel du 1er juillet 2021, exigibles à cette même date selon procès-verbal de l'assemblée générale du 13 janvier 2018, sont effectivement dues par la SCI RN CONSEIL ;
Que, par conséquent, l'intimée est redevable de sommes devenues exigibles postérieurement à son acquisition de la qualité de copropriétaire ;
Que selon décompte actualisé produit par le SDC arrêté au 10 juillet 2023, sa créance au titre des charges de copropriété impayées par la SCI RN CONSEIL s'élève à hauteur de 6.595,30 euros (= 6.168,33 au titre des charges échues depuis le 1er octobre 2021 + 2.222,25 euros au titre des charges échues avant le 1er octobre 2021 ' 845,94 euros représentant la régularisation des charges ' 3.900 euros encaissés en cours de délibéré le 29 septembre 2022 + 2.288,19 représentant les sommes appelées le 1er octobre 2022 ' 1.500 euros versés le 04 novembre 2022 + 2.102,44 représentant les sommes appelées le 1er janvier 2023 ' 4.150 euros versés par la débitrice les 10 et 14 mars 2023 + 2.102,51 euros représentant les sommes appelées le 1er avril 2023 + 631,50 euros représentant la somme appelée le 16 mai 2023 ' 696,81 euros versés les 31 mai et 28 juin 2023 + 2.172,83 euros représentant les sommes appelées le 1er juillet 2023) ;
Qu'il y a donc lieu de condamner la SCI RN CONSEIL à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 6.595,30 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2021, par voie de réformation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE ;
Qu'il convient donc de rejeter les demandes de l'intimée tendant à juger que les charges appelées et exigibles avant le 29 juin 2021 ne peuvent lui être réclamées et que le SDC lui réclame un solde antérieur à son acquisition de 2.222,25 euros qui n'est pas justifié ;
Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;
Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ;
Que les frais de mise en demeure et de relance doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;
Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les frais engagés par le SDC [Adresse 4] afin de recouvrer sa créance doivent être remboursés par la SCI RN CONSEIL en ce qu'ils n'ont été générés que par la défaillance et la résistance de celle-ci ;
Que ces frais se composent des frais de mises en demeure, de remise de dossiers à avocat ou huissier et d'honoraires contentieux ;
Que, par ailleurs, la SCI RN CONSEIL conteste les sommes de 58,55 euros et de 3.360 euros, figurant sur l'extrait de compte arrêté au 17 août 2023 ;
Que la somme de 58,55 euros a été imputée sur le compte de la SCI RN CONSEIL sous l'intitulé NOCQUET ' FLUTRE ' MARCIREAU AFF RN CONSEIL ;
Que la somme de 3.360 euros a été imputée sur le compte de l'intimée sous l'intitulé SALOMON ' AFF C/ ER CONSEIL 04/2023 ;
Que, alors que la somme de 58,55 euros correspond à des frais d'huissier, la somme de 3.360 euros qui sont des honoraires comme le confirme le SDC, ne peut être réclamée que sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;
Qu'il y a donc lieu de réformer le jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu'il a condamné la SCI RN CONSEIL à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement ;
Qu'il convient de condamner la SCI RN CONSEIL à payer au SDC [Adresse 4] la somme de 577,17 euros au titre des seuls frais nécessaires engagés pour recouvrer sa créance sous réserve de la production de justificatifs, comprenant 240 euros de dossier mis à l'avocat, 58,55 euros de frais d'huissier, 90 euros de frais de protocole d'accord, 108,62 euros de frais d'assignation et 80 euros de frais de mise en demeure ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC [Adresse 4] la prestation de recouvrement ou d'encaissement par l'huissier de justice dans le cas où une exécution forcée devait être réalisée, il y a lieu de condamner la SCI RN CONSEIL au paiement des sommes retenues par l'huissier dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes de l'arrêt à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par voie d'huissier de justice ;
Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet le vote d'une clause d'aggravation de charges ;
Que toutefois, les dispositions limitent son application aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance ;
Qu'elles ne permettent pas en revanche le vote d'une clause pénale, c'est-à-dire une sanction forfaitaire et indemnitaire en cas d'inexécution de l'obligation de payer les charges ;
Que, contrairement à ce qu'argue le SDC [Adresse 4], il n'a pas été voté de clause d'aggravation de charges à hauteur de 25 euros par jour au cours de l'assemblée générale du 07 mai 2020, la résolution en question ayant été adoptée par l'administrateur provisoire ;
Qu'il y a donc lieu, par voie de confirmation du jugement entrepris, de rejeter la demande du SDC [Adresse 4] tendant à condamner la SCI RN CONSEIL à lui payer la somme de 25 euros par jour de retard à compter du 17 mai 2021 ;
Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ;
Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;
Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;
Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;
Que les manquements systématiques et répétés de la SCI RN CONSEIL à ses obligations essentielles à l'égard du SDC de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ;
Qu'il convient ainsi, par voie de réformation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, de condamner la SCI RN CONSEIL à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi pour résistance abusive de la débitrice ;
Attendu que les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Que, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ;
Que le Premier juge a considéré inéquitable de laisser à la charge du SDC les frais exposés pour la première instance et a condamné la SCI RN CONSEIL à la somme de 900 euros ;
Que les juges ont un pouvoir souverain d'appréciation de la condition d'iniquité ;
Qu'il n'y a pas lieu d'infirmer cette décision qui a équilibré les intérêts en présence ;
Qu'il convient donc de confirmer le jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu'il a condamné la SCI RN CONSEIL à la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 4], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la SCI RN CONSEIL, qui succombe, supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
REFORME le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu'il a condamné la SCI RN CONSEIL à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] les sommes de 6.168,33 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.493,93 euros à compter du 13 décembre 2021, et de 80 euros au titre des frais nécessaires et en ce qu'il a débouté le SDC [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONFIRME pour le surplus du jugement entrepris ;
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
CONDAMNE la SCI RN CONSEIL à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 6.595,30 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2021 ;
REJETTE les demandes de la SCI CONSEIL tendant à juger que les charges appelées et exigibles avant le 29 juin 2021 ne peuvent lui être réclamées et que le SDC lui réclame un solde antérieur à son acquisition de 2.222,25 euros qui n'est pas justifié ;
CONDAMNE la SCI RN CONSEIL à payer au SDC [Adresse 4] la somme de 577,17 euros au titre des seuls frais nécessaires engagés pour recouvrer sa créance sous réserve de la production de justificatifs, comprenant 240 euros de dossier mis à l'avocat, 58,55 euros de frais d'huissier, 90 euros de frais de protocole d'accord, 108,62 euros de frais d'assignation et 80 euros de frais de mise en demeure ;
CONDAMNE la SCI RN CONSEIL au paiement des sommes retenues par l'huissier dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes de l'arrêt à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par voie d'huissier de justice ;
REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] tendant à condamner la SCI RN CONSEIL à lui payer la somme de 25 euros par jour de retard à compter du 17 mai 2021 pour inexécution de l'obligation de payer les charges de copropriété ;
CONDAMNE la SCI RN CONSEIL à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi pour résistance abusive de la débitrice ;
REJETTE le surplus de demandes ;
CONDAMNE la SCI RN CONSEIL à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE la SCI RN CONSEIL aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
