Cour d'appel, 14 juin 2023. 21/17238

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 JUIN 2023 N° 2023/ 270 N° RG 21/17238 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQGN [K] [Z] C/ [O] [I] [J] épouse [W] [U] [I] [J] épouse [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Robin DOUCE Me Alexandre ACQUAVIVA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'Aix en Provence en date du 22 Octobre 202. APPELANT Monsieur [K] [Z] né le [Date naissance 5] 1951 à [M] (TUNISIE), demeurant [Adresse 8] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013995 du 21/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Robin DOUCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [O] [I] [J] épouse [W] ès qualité d'héritière, venant aux droits de M. [H] [I] [J], décédé le [Date décès 4] 2020 née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 6] Madame [U] [I] [J] épouse [S] ès qualité d'héritière, venant aux droits de M. [H] [I] [J], décédé le [Date décès 4] 2020 née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3] représentées par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyrille DUTHEIL DE LA ROCHERE, avocat au barreau de VERSAILLES *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [H] [I] [J] a donné à bail d'habitation à Monsieur [K] [Z] des locaux dépendant d'un ancien équestre situé [Adresse 8]), pour une durée de dix ans commençant à courir le 1er octobre 2006, moyennant un loyer mensuel de 300 euros. Le 8 mars 2007, le préfet des Bouches-du-Rhône a pris un arrêté mettant en demeure le propriétaire de faire cesser l'occupation desdits locaux, considérés comme impropres à un usage d'habitation, et de reloger les occupants dans les conditions prévues par les articles L 521-1 à 521-4 du code de la construction et de l'habitation. Aux termes d'un jugement du tribunal correctionnel d'Aix-en-Provence du 4 juin 2008 et d'un arrêt de la chambre des appels correctionnels de la cour de céans du 7 décembre 2010, Monsieur [I] [J] a été reconnu coupable de plusieurs infractions aux règles d'urbanisme et de santé publique, et condamné à remettre les locaux concernés dans leur état antérieur. La situation est néanmoins demeurée inchangée jusqu'au 29 mars 2019, date à laquelle le bailleur a fait signifier à son locataire un congé pour l'échéance du 30 septembre suivant, motivé par l'arrêté préfectoral susdit, ainsi que par l'exécution de travaux de construction non autorisés et par un défaut d'assurance des lieux loués. Monsieur [Z] s'étant maintenu dans les lieux, Monsieur [I] [J], désormais représenté par sa fille Madame [U] [S] en vertu d'un jugement de placement sous tutelle rendu le 13 mai 2019, l'a fait assigner à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence par acte du 28 juillet 2020, afin d'entendre valider le congé, voir ordonner son expulsion, et obtenir paiement d'une dette locative de 14.595 euros, outre une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif. Le demandeur est décédé en cours de procédure, laissant pour lui succéder ses deux filles [U] [S] et [O] [W], qui ont repris l'instance. Le défendeur a contesté le caractère légitime et sérieux des motifs invoqués dans le congé et conclu au rejet de l'action, ajoutant qu'il n'était débiteur d'aucun loyer en raison de l'insalubrité des locaux. Subsidiairement, il a réclamé la condamnation sous astreinte du bailleur à exécuter son obligation de relogement en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par jugement rendu le 22 octobre 2021 le tribunal a : - validé le congé et ordonné l'expulsion de l'occupant, avec toutes ses conséquences de droit, - débouté M. [Z] de sa demande de relogement, au motif que le bailleur était lui-même âgé de plus de 65 ans à la date de l'échéance du congé, - rejeté la demande en paiement d'une dette locative en application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, - et condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 8 décembre 2021 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 7 mars 2022, Monsieur [K] [Z] fait valoir qu'il existait à l'origine un accord avec le bailleur l'autorisant à réaliser des travaux d'aménagement afin de rendre les lieux habitables, que l'arrêté préfectoral s'adressait au propriétaire, et non à l'occupant, que l'obligation de relogement n'a jamais été respectée, et qu'il a toujours assuré le bien loué, de sorte qu'aucun des motifs visés dans le congé ne revêt un caractère légitime et sérieux. Il demande à la cour, infirmant de ces chefs le jugement entrepris, - à titre principal, de rejeter la demande en validation du congé, - à titre subsidiaire, de condamner solidairement les parties adverses à pourvoir à son relogement sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, - en tout état de cause, de condamner les intimées au paiement d'une somme de 1.200 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Par conclusions en réplique notifiées le 1er juin 2022, Mesdames [U] [S] et [O] [W] soutiennent pour leur part que Monsieur [Z] a toujours refusé de déférer à l'arrêté préfectoral, préférant se maintenir dans les lieux sans aucune contrepartie, que le maire ou le préfet n'ont pas usé des prérogatives qu'ils tenaient de l'article L 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation, et que leur père n'était plus tenu par l'obligation de relogement à la date d'échéance du congé dès lors qu'il remplissait lui-même les conditions d'âge et de ressources prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que les autres motifs invoqués dans le congé sont également fondés, le preneur ne justifiant pas de l'autorisation du bailleur pour réaliser les travaux incriminés, ni d'une attestation d'assurance pour l'ensemble de la période de location. Elles indiquent enfin que Monsieur [Z] a quitté volontairement les lieux à compter du 7 avril 2022. Elles demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter l'appelant de toutes prétentions contraires, et de le condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2023. DISCUSSION En vertu des dispositions de l'article L 521-2 III du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction en vigueur à la date de l'arrêté préfectoral du 8 mars 2007, lorsque des locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter, les baux poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants, et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril. Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement sont considérés de bonne foi et ne peuvent être expulsés de ce fait. Il en résulte que Monsieur [I] [J] n'était pas fondé à donner congé sans avoir fait une offre de relogement à Monsieur [Z], cette obligation ne reposant pas sur le droit commun édicté par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais sur les lois spéciales de police régissant la lutte contre l'habitat insalubre. Mesdames [S] et [W] ne peuvent davantage faire grief à l'occupant d'avoir refusé de déférer à l'arrêté préfectoral pour tirer parti de la situation, alors que cette décision créait des obligations à la charge du propriétaire, et qu'il n'est justifié d'aucune offre de relogement présentée à l'intéressé. Le jugement entrepris doit être en conséquence infirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. D'autre part, l'affirmation contenue dans les conclusions des intimées, suivant laquelle Monsieur [Z] aurait quitté les lieux depuis le 7 avril 2022, n'étant pas contredite par l'intéressé, il y a lieu de la tenir pour exacte et de considérer que la demande de relogement formulée par l'appelant s'avère désormais sans objet. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé délivré le 23 mars 2019 et ordonné l'expulsion de Monsieur [Z], Statuant à nouveau de ces chefs, annule le congé susvisé et rejette la demande aux fins d'expulsion, Y ajoutant, dit que la demande de relogement de Monsieur [Z] s'avère désormais sans objet, Condamne Mesdames [U] [S] et [O] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à Maître Robin DOUCE une indemnité de 1.200 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. LA GREFFIERE LE PRESIDENT