Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 24/02872

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/02872 N° Portalis 352J-W-B7I-C4HVP N° MINUTE : 4 Assignation du : 22 Février 2024 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [C] [N][2] [2] [Adresse 4] [Localité 8] JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDERESSE Société FROMAGES & DETAIL [Adresse 7] [Localité 11] représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043 DEFENDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAMILIALE D’INVESTISSEM ENT PATRIMONIAL [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 13 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 4 mars 2004, la SCI DU [Adresse 3], aux droits de laquelle vient désormais la SCI FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL, a donné à bail à la société FROMAGERE EPISTORE, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FROMAGES ET DETAIL, des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 14] à usage de " commerce de fromagerie, produits laitiers et épicerie fine, à l'exclusion de tout autre commerce " pour une durée de 3, 6, 9 et 10 ans à compter du 1er janvier 2004 pour se terminer le 31 décembre 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 36.600 euros. Par acte sous seing privé du 24 juillet 2015, le bail a fait l'objet d'un renouvellement pour une durée de 3, 6, 9 et 10 ans à compter du 1er janvier 2014 pour se terminer le 31 décembre 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 55.000 euros. Par acte extrajudiciaire en date du 27 octobre 2023, la société FROMAGES ET DETAIL a sollicité auprès de la société FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL, le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 29.520 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2023, la société FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL a accepté le principe du renouvellement du bail tout en contestant le montant du loyer sollicité par la société FROMAGES ET DETAIL. Par mémoire préalable notifié le 22 novembre 2023, la société FROMAGES ET DETAIL a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024, à la somme annelle en principal de 29.520 euros. Par acte du 22 février 2024, la société FROMAGES ET DETAIL a assigné la société FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : A TITRE PRINCIPAL : - Fixer le loyer commercial de renouvellement à effet du 1er janvier 2024, à la somme de 22.960 € par an en principal hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail étant reconduites ; A TITRE SUBSIDIAIRE : Dans l'hypothèse où le Juge des Loyers Commerciaux estimerait utile d'avoir recours à l'expertise, DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira avec la mission habituelle : - Fixer le montant du loyer de renouvellement au visa des dispositions de l'article L145-34 du Code de commerce ; - Evaluer la valeur locative sur les bases définies par le contrat en conformité avec les dispositions de l'article L145-33 du Code de commerce et notamment, s'agissant des loyers de référence, au visa de l'article R145-4 du même code, - Et ce après avoir visité les lieux loués, et s'être fait communiquer tous les documents utiles requis auprès des parties. - FIXER un délai raisonnable à l'expert pour déposer son rapport, - FIXER le montant de la consignation adéquate, - DIRE que l'Expert commis procèdera à sa mission conformément aux dispositions des article 263 et suivant du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris dans les six mois de sa saisine En cas de renvoi à l'expertise : - FIXER, durant la procédure, un loyer provisionnel à hauteur de 30.000 € ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER la SCI FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à verser à la société FROMAGES ET DETAIL la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; - RAPPELER que l'exécution provisoire étant de droit. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance : - que conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative des locaux loués se détermine au regard de la surface pondérée des lieux loués, du prix du m² unitaire de référence à la date d'effet du 1er janvier 2024 ; que ladite surface pondérée a été déterminée à 32,80 m², - que les références de comparaison, retenues dans l'expertise amiable établie par Mme [Z], révèlent que la valeur locative des locaux loués dans le secteur considéré s'élève à 700 euros/m²P ; que le montant du loyer en cours de 55.000 euros, et correspondant à environ 1.676,83 euros/m²P, est donc largement surévalué par rapport à la valeur locative qui ressort des éléments de comparaison ; qu'il convient donc de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 22.960 euros HT et HC ; - qu'à titre subsidiaire, une expertise pourra être ordonnée. Par mémoire en défense notifié le 12 mars 2024, la société FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL sollicite du juge des loyers commerciaux la fixation du montant du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 48.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2024 ainsi que le maintien du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance : - que contrairement aux allégations du preneur et compte-tenu de l'expertise amiable de M. [R], expert amiable mandaté par la bailleresse, la surface pondérée est de 40 m² et non de 32,80 m², - que pour retenir une valeur locative de 1.200 euros/m², l'expert s'est référé à des éléments de comparaison correspondant d'une part, aux caractéristiques du local, à la situation en bordure de la [Adresse 15], à la bonne qualité de l'emplacement commercial dans un secteur résidentiel, à ses possibilités d'utilisation et, d'autre part, aux prix des loyers commerciaux pratiqués dans le même secteur, - enfin, elle conteste les références citées par le preneur dès lors qu'elles concernent des locaux qui ne sont pas situés dans le même quartier des locaux loués et que, ces éléments de comparaison concernent des renouvellements ayant eu lieu durant les années 2007, 2010, 2011 et 2018, soit à une époque relativement lointaine de la date de renouvellement considérée ; par conséquent, les éléments relevés par le preneur ne sont pas suffisamment pertinents pour solliciter un loyer renouvelé à la somme annuelle de 22.960 euros, hors taxes et hors charges. L'affaire a été appelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 31 juillet 2024. MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail les liant portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 14], à compter du 1er janvier 2024. Elles s'opposent, en revanche, sur le prix du loyer renouvelé. Retenant une surface pondérée totale de 32,80 m²P, le preneur soutient que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative qu'il estime à la somme de 22.960 euros faisant valoir notamment que le montant du loyer en cours est surévalué par rapport à la valeur locative qui ressort des éléments de comparaison. Ecartant les moyens invoqués par le preneur qu'elle considère infondés, la société FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL estime la surface pondérée à 40 m²P. Se prévalant d'une expertise amiable de M. [R], elle estime que la valeur locative unitaire est de 1.200 euros /m²P, soit un loyer du bail renouvelé de 48.000 euros, hors taxes et hors charges. En l'état des moyens exposés et des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d'éléments suffisants pour déterminer le montant du loyer renouvelé. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties, ces éléments ne pouvant résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de surseoir à statuer sur les demandes des parties et de recourir à une mesure d'expertise aux frais avancés par le preneur, demandeur à l'instance. Au regard de la nature du litige il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'accepta-tion d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce. Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dé-pens seront réservés. En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à la SAS FROMAGES ET DETAIL, à compter du 1er janvier 2024, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 9] à [Localité 14], Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : [C] [N] [Adresse 4] [XXXXXXXX02] - [Courriel 12] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux sis [Adresse 9] à [Localité 14] et de les décrire, * de déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ; * de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * de rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2024 des lieux loués au regard des carac-téristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des fac-teurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, *donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 août 2025, Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société FROMAGES ET DETAIL à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, [Localité 14]) avant le 10 octobre 2024, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée à l’audience le 21 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Vu l'article 131-4 du code de procédure civile, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Mme [F] [K] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] - [Courriel 13] Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission : * d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la der-nière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires corres-pondants, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Réserve les dépens, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 31 juillet 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES