Texte intégral
CIV.3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10460 F
Pourvoi n° W 15-22.274
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic le cabinet Borne et Delaunay,
contre l'arrêt rendu le 13 mai 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. T... S..., domicilié [...] ,
2°/ à M. P... Y..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme L... Yu, domiciliée [...] ,
4°/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic Mme H... XG..., exerçant sous l'enseigne Cabinet Peyret, domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Echappé, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [...] , de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] , de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Y... et de Mme V..., de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. S... ;
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [...] ; le condamne à payer la somme de 1 000 euros à M. S..., la somme globale de 1 000 euros à M. Y... et Mme L... et la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] à Nice ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [...]
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Nice, [...] , de ses demandes en démolition des ouvrages édifiés sur le passage longeant la copropriété du [...] ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que l'immeuble en copropriété situé [...] et l'immeuble en copropriété situé [...] sont tous deux issus du partage de deux maisons, une grande et l'autre petite, entre J... D..., N... D... et B... U..., aux termes d'un acte reçu le 26 juillet 1852 par maître F..., notaire à Nice ; que l'immeuble en copropriété situé [...] était autrefois cadastré section [...] et 270, tandis que l'immeuble situé [...] était autrefois cadastré section B ° 271 ; que sur l'ancien plan cadastral, le passage litigieux se trouvait entre les parcelles [...] et 270 et était rattaché à ces deux parcelles par des flèches ; que sur le plan cadastral actuel, ce même passage fait partie intégrante de la parcelle [...] ; que le 19 novembre 1994, M. X... W..., a adressé au cabinet M..., syndic de la copropriété du [...] , la lettre suivante : « en tant que syndic du [...] (lot n° 278), petite maison proche de l'arrière de l'immeuble du [...] ) dont vous êtes vous même syndic je me permets de vous écrire pour vous exposer les points suivants : un petit passage séparant nos deux maisons a été encombré par M. Q..., propriétaire de la boulangerie, d'un mur et d'un toit en plastique depuis quelques années (...) je vous adresse un extrait de notre cahier des charges qui stipule « qu'il ne pourra jamais y être établi de constructions quelconques » ainsi qu'un extrait du plan cadastral qui montre bien que le cortile (passage) n 'est pas la propriété de la boulangerie (...) » »; que par acte du 23 mai 1990, M. Q... a vendu à M. S... le bien ainsi désigné : « un magasin situe au rez-dechaussée dudit immeuble (situe [...] ) à droite de la porte d'entrée formant le lot 25 à usage de boulangerie avec four par derrière et une pièce attenante sur la cour, résultant de l'attribution faite par M. le conservateur du premier bureau des hypothèques de Nice, aux termes d'une réponse en date a Nice du 3 décembre 1975 dont l'original est demeuré annexé à un acte d'attestation de propriété dressé après le décès de M. R... O... par maître de C..., notaire à Nice le 10 décembre 1975, dont une expédition a été publiée audit bureau des hypothèques le 9 janvier 1976 volume AP n° 6. » ; qu'il est mentionné dans cet acte que M. Q... était propriétaire de ce bien pour l'avoir acquis des consorts O... aux termes d'un acte notarié du 26 février 1976 ; que dans cet acte du 26 février 1976, la désignation du bien vendu à M. Q... est la même que celle figurant dans l'acte du 23 mai 1990 ; que la pièce attenante sur la cour est l'ouvrage encombrant le passage commun décrit par M. W... dans sa lettre du 19 novembre 1994 ; que cette lettre permet d'établir que depuis cette date au moins, M. S... exerce sur la partie du passage sur laquelle est édifié cet ouvrage, une possession continue, paisible, publique, non équivoque, et se comporte comme s'il en était le propriétaire exclusif ; que M. S..., qui a acquis la pièce attenante sur la cour par un juste titre au sens de l'article 2265 (ancien) du Code civil, applicable à la cause, en avait prescrit la propriété par dix ans lorsqu'il a été assigné en démolition par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] ; que c'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a débouté ce syndicat de sa demande à son encontre ; que la mauvaise foi ou l'intention de nuire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] n'étant pas établies, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit de faire appel, en sorte que M. S... sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ; que par acte notarié du 2 juin 2008, les époux K... ont vendu aux époux Y... les lots n° 1 et n° 8 de l'immeuble situé [...] ; que ces lots sont ainsi désignés : « Lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un magasin situé à droite en entrant dans immeuble avec courette derrière, et les 153/1000emes des parties communes en sol et construction », « lot n° 8 : la jouissance d'une courette couverte jouxtant le mur nord de 1'immeuble, ayant son entrée sur la grande cour commune qui s 'étend devant la façade de l'immeuble, et d'une autre sur la courette arrière privée du lot n° 1, ledit lot devant être rattaché au lot n° 1. Et 1/1001emes des parties communes en sol et construction », «observation étant faite que ces deux lots forment une seule entité composée de : entrée, cuisine, chambre, bureau, salle de bains, toilettes, courette » ; que l'autre ouvrage dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] demande la démolition est la courette couverte qui jouxte le mur nord de l'immeuble et qui fait partie du lot n° 8 ; que le lot n° 8 a été créé et sa propriété transférée a Mme I... E..., aux termes d'un acte notarié du 19 août 1997 dans lequel il est notamment mentionné ce qui suit : « l'immeuble ci-dessus (1'immeuble situé [...] ) comprenant des parties communes consistant notamment dans la courette couverte jouxtant le mur nord de l'immeuble, jouissant d'une entrée sur la grande cour commune qui s'étend devant la façade de l'immeuble et d 'une autre sur la courette arrière privée du lot n° 1, appartenant à mademoiselle I... E.... Il a été décidé, aux termes de l'assemblée générale en date du 4 mars 1997, sus visée, de vendre ladite courette (...) » ; que le 3 août 1998, Mme E... a obtenu un permis de construire pour transformer la courette litigieuse en surface d'habitation et un certificat de conformité lui a été délivré le 22 février 1999 ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis 1999, les époux Y... et avant eux leurs auteurs, exercent sur la partie du passage sur laquelle est édifié l'ouvrage dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] demande la démolition, une possession continue, paisible, publique, non équivoque, et se comportent comme s'ils en étaient les propriétaires exclusifs ; que la propriété du [...] 8 ayant été transférée à Mme E..., auteur des époux Y..., par un juste titre au sens de l'article 2265 (ancien) du Code civil, ces derniers en avaient prescrit la propriété par dix ans lorsqu'ils ont été assignés en démolition par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] ; que c'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a débouté ce syndicat de sa demande à leur encontre ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situe à Nice, [...] explique être propriétaire d'une tènement cadastré [...] , 279, 280 et 281 tel qu'il résulte du cadastre rénové, ce tènement confrontant au sud et à l'est de la parcelle [...], la parcelle [...] où se trouve la copropriété dénommée [...] ; qu'il indique qu'il existait un passage entre la copropriété [...] et celle de la copropriété passage Ségurane qui longeait la parcelle [...] puis la limite Est de l'actuelle parcelle [...] où se trouvait un puit ; qu'il expose que cette parcelle appartenait indivisément au fonds requérant et à la copropriété [...] , chaque propriétaire indivis disposant d'un droit de passage le plus absolu sur cette parcelle ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Nice, [...] fait valoir, constat d'huissier à l'appui, que ce passage est totalement occulté, un mur ayant été bâti au milieu de celui-ci puis accaparé pour partie par les auteurs de M. S... copropriétaire au sein de la copropriété [...] , par M. Y... et Mme V... L... copropriétaires au sein de la copropriété [...] ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Nice, [...] affirme être propriétaire de la parcelle litigieuse ; que pour justifier de cette propriété, il relève que le règlement de copropriété de l'immeuble [...] rappelle l'origine de propriété et notamment les dispositions d'un acte dressé par G... F..., Notaire à Nice, le 26 juillet 1852 contenant partage au profit des trois enfants de A... D..., J... et N... et B... U... venant en représentation de B... D..., son épouse ; que le règlement de copropriété de l'immeuble [...] mentionne en sa page 21 que "dans lequel partage il est notamment expliqué que ...
le cortille (passage) sis au Nord et à l'Ouest de ladite petite maison ainsi que le puit qui s'y trouve creusé seront toujours communs entre les trois lots, et qu'il ne pourra jamais y être établi de constructions quelconques." ; qu'en tout état de cause, ce règlement de copropriété n'est pas celui du syndicat de copropriété [...] qui ne peut se prévaloir d'une propriété indivise en se fondant sur celui-ci ; qu'en outre l'acte du 26 juillet 1852 est trop imprécis et n'est assorti d'aucun plan permettant d'identifier exactement les lots ; que par ailleurs et comme le relève très justement les défendeurs, il relève d'un régime juridique devenu obsolète ; que par ailleurs peu importe qu'un additif a été dressé au règlement de la copropriété [...] en date du 28 novembre 2011 et publié à la conservation des hypothèques le 20 décembre 2011 rappelant l'acte du 26 juillet 1852 dès lors que cet additif a été dresse après l'assignation du 21 décembre 2010 ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situe à Nice, [...] , soutient encore que M. X... W..., syndic de la copropriété [...] a, en écrivant le 19 novembre 1994 à l'ancien syndic du [...] afin de l'aviser de l'accaparement illicite du passage, reconnu la propriété indivise du passage litigieux ; que toutefois ce courrier ne peut s'apparenter à une reconnaissance de propriété et valoir titre de propriété en l'absence d'autres éléments suffisamment probants ; qu'ainsi le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Nice, [...] ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaires indivis en l'absence de titre de propriété et il convient de le débouter de ses demandes ; que par ailleurs à supposer qu'il s'agisse d'une servitude de passage, il est manifeste que celle-ci depuis l'acte de 1852 a disparu ; qu'enfin, sur le fondement des articles 2265, 2272 et 2274 du Code civil, les défendeurs peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive dès lors qu'ils ont acquis de bonne foi la propriété de leurs lots revendiqués par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situe à Nice, [...] ; qu'il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Nice, [...] de l'ensemble de ses demandes, que la demande présentée par M. T... S... au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive n'est aucunement justifiée et doit être rejetée ;
1°) ALORS QU'il appartient aux juges du fond de relever, même d'office, que celui qui réclame le bénéfice de la prescription abrégée dispose d'un juste titre émanant d'une partie qui n'est pas le véritable propriétaire ; qu'en jugeant que M. S... et les époux Y... qui avaient acquis le passage litigieux en vertu d'un juste titre, en avaient prescrit la propriété par dix ans, sans relever qu'ils avaient acquis cette parcelle d'un vendeur qui n'en était pas le véritable propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 2272 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour prouver sa propriété sur un bien, un tiers peut se prévaloir d'un acte auquel il n'a pas été partie ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires du [...] ne pouvait se prévaloir du règlement de copropriété de l'immeuble [...] pour apporter la preuve de sa propriété indivise sur la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme jusqu'à inscription de faux ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ne pouvait se fonder sur l'acte authentique du 26 juillet 1852 pour prouver qu'il était propriétaire indivis de la parcelle litigieuse, aux motifs que cet acte relevait d'un « régime juridique devenu obsolète », quand l'authenticité des dispositions de l'acte du 26 juillet 1852 ne pouvait être remise en cause en raison de leur obsolescence, la Cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil.
