Cour de cassation, 06 mars 2012. 11-13.206

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la locataire, après avoir fait procéder à la dépose du faux-plafond, avait dû interrompre la restauration des lieux en raison de la découverte de désordres complémentaires affectant les parties communes et avait vainement mis en demeure les bailleurs de prendre les mesures nécessaires, la cour d'appel, qui a examiné le bien-fondé de la créance de Mme X..., a pu décider que seul le solde de la provision devait être restitué ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que les bailleurs avaient avalisé puis financé les travaux de remise en état consécutifs à un précédent effondrement du faux-plafond et que ceux-ci, réalisés sous la responsabilité de M. Y..., non conformes aux préconisations de l'expert, étaient pour partie à l'origine du nouveau sinistre, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans modifier les termes du litige ni violer le principe de la contradiction, et abstraction faite d'un motif surabondant, que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir de l'état de dangerosité du local qui leur était imputable pour délivrer un congé sans offre de renouvellement ni paiement d'une indemnité d'éviction, a exactement retenu que la locataire était en droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... et la société Talia aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... et de la société Talia ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y... et la société Talia. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de Madame X..., à restituer aux époux Y... les sommes qu'ils lui avaient versées en exécution d'une ordonnance de référé, à 11.867,20 € et, ce faisant, d'avoir écarté le surplus de leurs demandes ; AUX MOTIFS QU'il est constant qu'en dépit de multiples tentatives depuis 2005, les travaux de remise en état des locaux donnés à bail à Madame X... n'ont à ce jour jamais été menés à bien, qu'un congé a en outre été délivré par les bailleurs à la locataire depuis septembre 2006 et que Madame X... ne formule plus en appel aucune demande précise concernant la réalisation desdits travaux ; qu'en cet état, il n'y a pas lieu à ordonner remise en état des lieux ; que les époux Y... sollicitent la restitution de la provision de 20.000 € qui lui avait été allouée en référé suivant décision du 27 juillet 2006 pour réaliser les travaux pour le compte de qui il appartiendra ; que Madame X... justifie avoir utilisé la somme de 8.132,80 € pour procéder aux premiers travaux, notamment la dépose du plafond de plâtre conformément aux préconisations de l'expert, avant de les interrompre lors de la découverte de dégâts complémentaires sur les parties communes ; qu'en conséquence, elle sera dès lors condamnée à restituer la somme de 11.867,20 € ; 1° ALORS QU'une décision rendue en référé n'a pas autorité de chose jugée au principal ; qu'en limitant à 11.867,20 € la somme que Madame X... devait restituer aux époux Y... qui avaient été condamnés, en référé et à titre de provision, à lui verser une somme de 20.000 € pour procéder aux premiers travaux, après avoir pourtant relevé que « c' était à bon droit que les époux Y... excip ai ent de leur irresponsabilité du fait des désordres imputables aux tiers », qu'ils ne pouvaient donc être tenus pour responsable des troubles de jouissance subis par le preneur (arrêt p.7, §5) et qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la réalisation des travaux (arrêt p.8, §1), de sorte qu'elle ne pouvait que prononcer la restitution de l'intégralité de la provision ainsi allouée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 484 du Code de procédure civile ; 2° ALORS QU'en tout état de cause, pour statuer sur les demandes sur lesquelles s'est prononcé le juge des référés, les juges saisis au principal doivent en examiner le bien-fondé en fait comme en droit ; qu'en limitant à 11.867,20 € la somme que Madame X... devait restituer aux époux Y..., aux motifs inopérants qu'elle justifiait avoir utilisé la somme de 8.132,80 € sur la provision de 20.000 € qui lui avait été accordée par le juge des référés pour réaliser des travaux, sans rechercher si cette décision provisoire était bien fondée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 484 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le refus d'indemnité d'éviction ne reposait pas sur des motifs graves et légitimes, d'AVOIR dit que les époux Y... devaient à Madame X... une indemnité d'éviction, d'AVOIR ordonné une expertise aux fins de l'évaluer, d'AVOIR dit que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, Madame X... pourrait se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, d'AVOIR condamné solidairement les époux Y... et la société TALIA à payer à Madame X... les sommes de 53.000 €, 55.000 € et 55.000 € au titre des pertes d'exploitation pour les années 2008, 2009 ainsi que pour la période du 1er janvier 2010 jusqu'au 30 septembre 2010, d'AVOIR condamné solidairement les époux Y... et la société TALIA à payer à Madame X... la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral et d'AVOIR ordonné le déblocage de la caution bancaire de 120.000 € à son profit ; AUX MOTIFS QUE dans la décision entreprise, le premier juge avait estimé que « les travaux d'aménagement réalisés par le preneur ayant affaibli la structure du faux plafond plâtre aurait été sans incidence sur ledit plafond si celui-ci avait été réparé dans les règles de l'art, conformément aux préconisations de l'expert et si sa structure était exempte d'infiltrations, ces manquements étant directement imputables au bailleur » ; que les époux Y... contestent toute responsabilité dans le sinistre et en imputent l'origine à Madame X..., ce que cette dernière réfute ; que la Cour constate que, dans son rapport définitif du 12 juin 2007, l'expert Z... avait : - indiqué que le sinistre survenu en 2005 résultait de l'effondrement du faux plafond plâtre, désolidarisé de son support bois partiellement détruit par des infiltrations d'eau et inondations remontant à 1998 et provenant des étages supérieurs (parties communes et privatives du lot n° 2), ainsi que d'une confortation incomplète réalisée après le premier effondrement survenu en 1998 ; - précisé avoir déjà effectué une expertise en 1998 sur ce premier dégât et avoir formulé à l'époque diverses préconisations dont certaines, notamment la réfection du plafond plâtre, n'ont toutefois pas été réalisées ; - souligné qu'il « y a tout lieu de penser que si cette réfection avait été réalisée, l'effondrement du 19 octobre ne se serait pas produit, et des travaux importants auraient été évités » ; - relevé que l'entreprise KHEMERI, en charge des travaux sur le plafond à la suite du premier sinistre, avait établi deux devis en avril 1998 pour 58.334,72 francs, prévoyant entre autres la démolition du faux plafond alors que les factures des 13 mars 1999 et 1er avril 1999, portant sur un montant total de 35.251,38 francs, ne mentionnaient nullement la reprise ou la dépose du plafond, mais la pose d'un faux plafond décoratif en staff, laquelle avait davantage affaibli le faux plafond de plâtre ; - estimé que la responsabilité était partagée entre le locataire pour avoir réalisé des travaux affaiblissant la structure du faux plafond plâtre et n'avoir pas fait réaliser les travaux de réparation du faux plafond de plâtre conformément aux préconisations de l'expert de 1998, au propriétaire du lot n° 1 pour n'avoir pas fait réaliser les travaux de réparation du faux plafond plâtre conformément aux préconisations de l'expertise de 1998 ; qu'il se déduit de ces constatations précises et dénuées d'ambiguïté que le sinistre est la conjonction d'une part de la dégradation de la structure de bois du plafond, détruite par des infiltrations d'eau à l'origine du sinistre de 1998 et imputables à la fois au propriétaire du lot n° 2 (la SARL PEOLIS) et à la copropriété et, d'autre part de la non-réalisation des travaux de remise en état préconisés par l'expert en 1998 par le « donneur d'ordres », et de la réalisation inappropriée d'autres travaux effectués par cette entreprise sur le faux plafond ; que les travaux de réfection du plafond, confiés à l'entreprise KHEMERI, avaient été réalisés avant mars 1999, certes sous l'impulsion de Madame X... qui avait été l'interlocutrice privilégiée de l'entreprise, mais aussi sous la responsabilité de Monsieur Y..., lequel les avait d'abord avalisés puis financés ; qu'ainsi il apparaît que c'est bien de son chef que les travaux préconisés par l'expert Z... sur les parties privatives du bien donné à bail n'ont pas été intégralement réalisés et que cette carence a été pour partie à l'origine du dommage de 2005 ; que, dès lors, c'est vainement que le bailleur cherche à s'exonérer de toute obligation vis à vis de son preneur et que l'appréciation du premier juge ne peut qu'être partagé par la Cour ; que par ailleurs les époux Y... soutiennent que les autres désordres à l'origine du sinistre, résultant des infiltrations d'eau de 1998, sont exclusivement imputables aux tiers, à savoir la copropriété et le propriétaire du lot n° 2, la société PEOLIS, et qu'eux mêmes n'ont jamais été personnellement mis en cause par l'expert à ce titre ; qu'il ne saurait donc être retenu à l'encontre du bailleur une quelconque responsabilité de ce chef, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge dans la décision querellée ; qu'en application des dispositions de l'article 1725 du Code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble apporté à sa jouissance par voies de fait commises par des tiers et qu'il est acquis que les copropriétaires de l'immeuble sont considérés comme des tiers ; qu'en outre, l'article dernier aliéna du bail prévoit que le preneur renonce à tout recours contre son bailleur et fait obligation au locataire de poursuivre directement et en son nom personnel les responsables des troubles qu'il subit ; que, dès lors, c'est à bon droit que les époux Y... excipent de leur irresponsabilité du fait des désordres imputables aux tiers et qu'il ne saurait être considéré qu'ils ont manqué à ce titre à leur obligation de jouissance paisible en application de l'article 1719 du Code civil ; qu'il résulte des éléments du dossier, notamment le rapport d'expertise (cf le point V3 page 21) et les photographies y annexées – mais non l'arrêté municipal qui est postérieur de 6 mois à la délivrance du congé litigieux – que l'état du local présentait à la date de délivrance du congé, soit en mars 2006, un danger réel pour ses occupants, surtout dès lors qu'après l'effondrement du plafond, les travaux n'étaient pas réalisés ; qu'il est de principe constant que le bailleur ne peut valablement invoquer les dispositions de l'article L.145-17, 1-2° du Code de commerce lorsque l'état de danger résulte de ses négligences dans l'entretien de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la Cour ayant retenu la faute du bailleur dans la non-réalisation des travaux préconisés en 1998 par l'expert sur le plafond du local loué, les époux Y... ne peuvent se prévaloir à juste titre de cet état de danger pour délivrer congé sans indemnité d'éviction ; qu'en conséquence, il y a lieu, non d'annuler le congé comme le demande à tort la locataire, mais de dire que ledit congé produira ses effets à l'égard de Madame X... et de lui accorder, comme l'admettait en subsidiaire les époux Y..., le bénéfice d'une indemnité d'éviction ; que la Cour ne dispose toutefois pas des éléments suffisants pour lui permettre d'en fixer le montant et que le recours à une expertise s'impose ; que si, par congé du 7 mars 2006, les époux Y... ont indiqué mettre un terme au bail consenti à Madame X... à compter du 30 septembre 2006, il n'en demeure pas moins que leur locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction, en application de l'article L.145-28 du Code de commerce et qu'elle peut légitimement prétendre à l'indemnisation de ses pertes d'exploitation jusqu'à cette date ; qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué des indemnités à ce titre à Madame X... pour les années 2005, 2006, et 2007 et de faire droit à ses demandes complémentaires en appel, aux fins d'actualisation de ses pertes jusqu'en septembre 2010 ; qu'il peut être déduit du rapport d'expertise précité de Monsieur Z... que les pertes d'exploitation peuvent être évaluées à 53.000 € pour 2008, 55.000 € pour 2009 et 55.000 € pour les trois premiers trimestre de l'année 2010 ; que concernant le préjudice moral, il y a lieu d'allouer à Madame X... la somme de 15.000 € ; que Madame X... sollicite à son profit le déblocage de la caution bancaire de 120.000 € ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande eu égard aux condamnations prononcées en sa faveur ; 1° ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Madame X... ne sollicitait pas la condamnation des époux Y... à lui payer une indemnité d'éviction mais se contentait d'invoquer la nullité du congé et, à titre subsidiaire, la renonciation des bailleurs à s'en prévaloir ; qu'en les condamnant pourtant à payer à Madame X... une telle indemnité, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2° ALORS QUE le bailleur ne répond pas des désordres affectant le bien loué causés par un tiers ; qu'en jugeant que les époux Y... étaient responsables, envers le locataire, pour ne pas avoir engagé d'action à l'encontre de la société PEOLIS et de la copropriété, responsables des désordres causés à l'immeuble loué, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1725 du Code civil ; 3° ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu de répondre de l'inefficacité de travaux qu'il n'a pas à réaliser ; qu'en jugeant que les époux Y... étaient responsables envers le preneur pour avoir fait réaliser des travaux qui n'avaient pas permis de mettre fin, de manière définitive, aux désordres causés par la société PEOLIS et la copropriété au bien loué, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1725 du Code civil ; 4° ALORS QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ; qu'en considérant que les époux Y... ne pouvaient se prévaloir de ce texte dès lors que l'état de danger résultait de leurs négligences dans l'entretien de l'immeuble, bien qu'ils n'aient commis aucune faute, la Cour d'appel a violé l'article L.145-17, 2° du Code de commerce par refus d'application ; 5° ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant sur l'article L.145-28 du Code de commerce pour juger que Madame X... pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction et en déduire qu'elle pouvait prétendre à l'indemnisation de ses pertes d'exploitation, bien qu'aucune des parties n'ait invoqué ce texte, de sorte qu'elle devait nécessairement provoquer leurs explications avant d'en faire application, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 6° ALORS QU'en toute hypothèse, le preneur ne peut prétendre au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction lorsque le fonds ne peut plus être occupé en raison de son état ; qu'en jugeant que Madame X... pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction après avoir constaté que « l'état du local présentait à la date de délivrance du congé, soit en mars 2006, un danger réel pour ses occupants » (arrêt p.8, §7), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, violant l'article L.145-28 du Code de commerce par fausse application.