Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/00222

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00222 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U5LP CODE NAC : 72J - 9A AFFAIRE : S.A.S. CABINET JEAN HAMEON C/ S.A.R.L. CABINET H. J. S. IMMOBILIER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. CABINET JEAN HAMEON, enregistrée au RCS de CRETEIL sous le n° 309 331 882, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Anne HEURTEL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1113 DEFENDERESSE Société CABINET H. J. S. IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 519 162 168, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jean-Louis JALADY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1222 INTERVENANTE VOLONTAIRE Société CABINET HAAS IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 808 991 533, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jean-Louis JALADY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1222 Débats tenus à l’audience du : 1er Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSE DU LITIGE L’immeuble du [Adresse 3] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par assemblée générale du 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence a désigné la SAS CABINET JEAN HAMEON en qualité de syndic à effet au 10 juillet 2023, en lieu et place de l’ancien syndic. La SAS CABINET JEAN HAMEON a sollicité en vain la communication des archives et des documents de copropriété à la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER, ancien syndic. La SAS CABINET JEAN HAMEON a été autorisée par ordonnance du juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil à assigner la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER à l’audience de référé du 29 février 2024. Par acte d’huissier du 13 février 2024, la SAS CABINET JEAN HAMEON a fait assigner la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin de : - condamner la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER à lui remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, les documents suivants : * la situation de trésorerie, * la totalité des fonds disponibles après apurement des comptes, * l’état des comptes du syndicat (balance) avec le détail des dettes et des créances, * l’historique de tous les comptes débiteurs ou créditeurs figurant sur l’état des comptes accompagnés des justificatifs (factures, doubles d’appels de fonds, …), * les relevés de compteurs individuels de toutes natures, * les relevés bancaires en cas de comptes séparés, * l’état des charges restant à répartir accompagné des justificatifs, * l’état des charges correspondant à la période pour laquelle il n’y a pas eu l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, accompagné des justificatifs, * les factures non comptabilisées concernant la période postérieure à la fin de mandat avec un relevé, * le règlement de copropriété accompagné des éventuels modificatifs et de l’état de division, * la liste à jour des copropriétaires (noms, adresses, lots, tantièmes par rubriques de charges), * les contrats et toutes conventions conclues avec des fournisseurs, copropriétaires, ou autres tiers, * le carnet d’entretien de l’immeuble, * le dossier du personnel de l’immeuble (contrat, livre de paie), * les registres de tous les procès-verbaux d’assemblées générales accompagnés des récépissés AR des notifications aux copropriétaires opposants ou défaillants, des feuilles de présence, au titre des 10 dernières années, * les clefs en sa possession avec leur éventuelle carte pour reproduction, * les devis et marchés correspondant aux interventions travaux et commandes de toutes natures en cours, * les dossiers de travaux comportant les devis, marchés, situations, mémoires, factures et les éventuelles polices en dommages-ouvrage, les procès-verbaux de réception, * les dossiers des procédures dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie, avec les correspondances, actes et décisions de justice, * les dossiers de mutations, * les dossiers sinistres en cours, * les différentes correspondances entre le syndicat, les copropriétaires et le syndic (y compris tous les éléments matérialisés informatiquement), * les plans de l’immeuble, * les éventuels documents d’urbanisme, * les diagnostics techniques, rapports diagnostic de présence d’amiante, état parasitaire (termites et autres insectes xylophages), constats des risques d’exposition au plomb, * l’état d’évaluation des risques professionnels (document unique) pour les employés salariés du syndicat, * les plans de sécurité incendie, - juger que l’éventuelle liquidation de l’astreinte sera effectuée par le juge de l’exécution, - condamner par provision la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER à payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la rétention des archives et documents de copropriété, - condamner la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL HEURTEL & MOGA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 1 juillet 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. La SARL CABINET HAAS IMMOBILIER est intervenue volontairement à l’instance. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS CABINET JEAN HAMEON maintient sa demande de communication des documents visés à l’assignation sous astreinte mais au préjudice de la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER, intervenante volontaire. Elle sollicite par ailleurs du juge des référés de : - condamner in solidum par provision la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la rétention des archives et documents de copropriété, - condamner in solidum la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL HEURTEL & MOGA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, - débouter la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER de leurs demandes. Elle soutient, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 33 et 34 du décret du 17 mars 1967, que l’absence de contestation sérieuse ne figure pas au nombre des conditions de mise en œuvre de la procédure de remise des archives et que l’ancien syndic ne dispose d’aucun droit de rétention, afin d’assurer la continuité. Elle ajoute que l’ancien syndic n’a aucun pouvoir ni qualité pour apprécier la validité de la délibération ayant désigné un nouveau syndic. Elle explique que la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER sont domiciliées à la même adresse et partagent les mêmes locaux, entretenant une confusion entre les deux entités pour ne pas remettre les archives. Elle mentionne que par assemblée générale du 9 février 2023 la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER a été reconduite, le procès-verbal étant erroné comme ayant mentionné la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER, et que par assemblée générale du 7 septembre 2023, la SAS CABINET JEAN HAMEON a été désignée en qualité de syndic à effet du 10 juillet 2023, en lieu et place de la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER. Elle sollicite une provision au titre du préjudice subi, ayant eu les plus grandes difficultés pour remplir utilement sa mission, et s’oppose à la demande reconventionnelle pour procédure abusive. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER sollicite du juge des référés de : - débouter la SAS CABINET JEAN HAMEON de ses demandes, - condamner la SAS CABINET JEAN HAMEON à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive, - condamner la SAS CABINET JEAN HAMEON à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle soutient l’existence d’une procédure abusive, l’assemblée générale des copropriétaires ayant désigné le 9 septembre 2023 la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER et le mandat donné à la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER n’ayant pas été résilié ou révoqué. Selon elle, la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER n’étant pas le syndic, elle conteste le bien fondé de la procédure. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER sollicite du juge des référés de : - débouter la SAS CABINET JEAN HAMEON de ses demandes, - condamner la SAS CABINET JEAN HAMEON à lui payer la somme de 2.000 euros pour procédure abusive, - condamner la SAS CABINET JEAN HAMEON à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle soulève une contestation sérieuse, la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER étant le syndic de l’immeuble et ce dernier ne pouvant avoir deux syndics pour les mêmes périodes d’exercice. Selon elle, la SAS CABINET JEAN HAMEON n’a aucune légitimité à réclamer les archives. Elle indique refuser de se dessaisir des pièces comptables de la copropriété nécessaires pour l’exécution de son mandat. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de remise des documents : En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ». En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ». L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’ancien syndicat n’a, par ailleurs, aucun pouvoir ou qualité pour apprécier la validité de la délibération ayant désigné le syndic ou juger des capacités du nouveau syndic à exercer de telles fonctions au regard des exigences du décret du 20 juillet 1972. Au cas présent, il est constant que par assemblée générale du 9 février 2023, la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER a été désignée comme syndic de l’immeuble et que par assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2023, la SAS CABINET JEAN HAMEON a été désignée comme nouveau syndic de l’immeuble. Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié aux copropriétaires de la résidence. Il en résulte que la SAS CABINET JEAN HAMEON est incontestablement le syndic en exercice de la copropriété. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2023 (pli distribué contre signature le 10 novembre 2023), la SAS CABINET JEAN HAMEON a mis en demeure la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété. Une seconde mise en demeure a été adressée à la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER par courrier d’avocat du 19 janvier 2024 (pli avisé et accusé de réception signé le 22 janvier 2024). Si la lettre a été adressée à la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et non à la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER, il est démontré que ces deux entités entretiennent des liens étroits portant à confusion. Il convient aujourd’hui que la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER, dernier syndic en date au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 9 février 2023, remette au nouveau syndic régulièrement désigné les archives de la copropriété. Dans ces conditions, il convient de condamner la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER à remettre à la SAS CABINET JEAN HAMEON, en sa qualité de syndic de la résidence « [4] » sise [Adresse 3], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte ramenée à la somme de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants : * la situation de trésorerie, * la totalité des fonds disponibles après apurement des comptes, * l’état des comptes du syndicat (balance) avec le détail des dettes et des créances, * l’historique de tous les comptes débiteurs ou créditeurs figurant sur l’état des comptes accompagnés des justificatifs (factures, doubles d’appels de fonds, …), * les relevés de compteurs individuels de toutes natures, * les relevés bancaires en cas de comptes séparés, * l’état des charges restant à répartir accompagné des justificatifs, * l’état des charges correspondant à la période pour laquelle il n’y a pas eu l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, accompagné des justificatifs, * les factures non comptabilisées concernant la période postérieure à la fin de mandat avec un relevé, * le règlement de copropriété accompagné des éventuels modificatifs et de l’état de division, * la liste à jour des copropriétaires (noms, adresses, lots, tantièmes par rubriques de charges), * les contrats et toutes conventions conclues avec des fournisseurs, copropriétaires, ou autres tiers, * le carnet d’entretien de l’immeuble, * le dossier du personnel de l’immeuble (contrat, livre de paie), * les registres de tous les procès-verbaux d’assemblées générales accompagnés des récépissés AR des notifications aux copropriétaires opposants ou défaillants, des feuilles de présence, au titre des 10 dernières années, * les clefs en sa possession avec leur éventuelle carte pour reproduction, * les devis et marchés correspondant aux interventions travaux et commandes de toutes natures en cours, * les dossiers de travaux comportant les devis, marchés, situations, mémoires, factures et les éventuelles polices en dommages-ouvrage, les procès-verbaux de réception, * les dossiers des procédures dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie, avec les correspondances, actes et décisions de justice, * les dossiers de mutations, * les dossiers sinistres en cours, * les différentes correspondances entre le syndicat, les copropriétaires et le syndic (y compris tous les éléments matérialisés informatiquement), * les plans de l’immeuble, * les éventuels documents d’urbanisme, * les diagnostics techniques, rapports diagnostic de présence d’amiante, état parasitaire (termites et autres insectes xylophages), constats des risques d’exposition au plomb, * l’état d’évaluation des risques professionnels (document unique) pour les employés salariés du syndicat, * les plans de sécurité incendie. Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif. Sur la demande de provision : Selon l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, « après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ». Au cas présent, la demande de dommages et intérêts n’est pas suffisamment justifiée, l’existence d’un préjudice n’étant pas prouvée par les pièces versées aux débats. Par ailleurs, force est de constater que la SAS CABINET JEAN HAMEON fait état d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, lequel n’est pas à la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision pour dommages et intérêts formée par la SAS CABINET JEAN HAMEON, en qualité de syndic. Sur les demandes reconventionnelles pour procédure abusive : Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. L’action en justice est un droit qui dégénère en abus en cas d’intention de nuire. Au vu de la décision prise, il n’est au cas présent pas établi que la procédure engagée contre la SAS CABINET JEAN HAMEON l’a été avec mauvaise foi ou intention de nuire. Il convient en conséquence de rejeter les demandes de la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et de la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les autres demandes : Les dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile seront mis à la charge in solidum de la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER. Il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner in solidum la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER à payer à la SAS CABINET JEAN HAMEON une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONDAMNONS la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER à remettre à la SAS CABINET JEAN HAMEON, en sa qualité de syndic de syndic de la résidence « [4] » sise [Adresse 3], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte ramenée à la somme de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants : * la situation de trésorerie, * la totalité des fonds disponibles après apurement des comptes, * l’état des comptes du syndicat (balance) avec le détail des dettes et des créances, * l’historique de tous les comptes débiteurs ou créditeurs figurant sur l’état des comptes accompagnés des justificatifs (factures, doubles d’appels de fonds, …), * les relevés de compteurs individuels de toutes natures, * les relevés bancaires en cas de comptes séparés, * l’état des charges restant à répartir accompagné des justificatifs, * l’état des charges correspondant à la période pour laquelle il n’y a pas eu l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, accompagné des justificatifs, * les factures non comptabilisées concernant la période postérieure à la fin de mandat avec un relevé, * le règlement de copropriété accompagné des éventuels modificatifs et de l’état de division, * la liste à jour des copropriétaires (noms, adresses, lots, tantièmes par rubriques de charges), * les contrats et toutes conventions conclues avec des fournisseurs, copropriétaires, ou autres tiers, * le carnet d’entretien de l’immeuble, * le dossier du personnel de l’immeuble (contrat, livre de paie), * les registres de tous les procès-verbaux d’assemblées générales accompagnés des récépissés AR des notifications aux copropriétaires opposants ou défaillants, des feuilles de présence, au titre des 10 dernières années, * les clefs en sa possession avec leur éventuelle carte pour reproduction, * les devis et marchés correspondant aux interventions travaux et commandes de toutes natures en cours, * les dossiers de travaux comportant les devis, marchés, situations, mémoires, factures et les éventuelles polices en dommages-ouvrage, les procès-verbaux de réception, * les dossiers des procédures dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie, avec les correspondances, actes et décisions de justice, * les dossiers de mutations, * les dossiers sinistres en cours, * les différentes correspondances entre le syndicat, les copropriétaires et le syndic (y compris tous les éléments matérialisés informatiquement), * les plans de l’immeuble, * les éventuels documents d’urbanisme, * les diagnostics techniques, rapports diagnostic de présence d’amiante, état parasitaire (termites et autres insectes xylophages), constats des risques d’exposition au plomb, * l’état d’évaluation des risques professionnels (document unique) pour les employés salariés du syndicat, * les plans de sécurité incendie. le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif. DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SAS CABINET JEAN HAMEON, DEBOUTE la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER de leur demande pour procédure abusive, CONDAMNONS in solidum la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER à payer à la SAS CABINET JEAN HAMEON une somme de 1.500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum la SARL CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la SARL CABINET HAAS IMMOBILIER aux dépens de l’instance en référé listés par l’article 695 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 30 juillet 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES,