Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 OCTOBRE 2024
N° RG 24/01152 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLZ2
N° :
S.A. EUROBAIL
c/
S.A.S. LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (A.R.E.)
DEMANDERESSE
S.A. EUROBAIL
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Audrey KANDALA de la SELARL KMK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B204
DEFENDERESSE
S.A.S. LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (A.R.E.)
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 septembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, la société EUROBAIL a donné à bail à la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) un local commercial à destination de bureaux exclusivement, situé [Adresse 2].
Par acte du 29 mars 2024, la société EUROBAIL a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 26.006,61 euros au titre de l’arriéré locatif.
Le 8 avril 2024, elle a fait réaliser une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société ARE auprès de la société BNP PARIBAS.
Arguant que la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) n’aurait pas régularisé les causes dudit commandement dans le délai d’un mois, la société EUROBAIL a, par actes des 30 avril et 10 mai 2024, assigné la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2] l’expulsion de la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, en garantie de toute somme qui pourrait lui être due,Condamner la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) au paiement de la somme provisionnelle de 46.256,61 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 26 avril 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel à compter de chaque échéance,Condamner la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 450 euros par jour, majorée des charges, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) au paiement de la somme de 4625,66 euros, au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,Condamner la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.
L'affaire est venue à l’audience du 17 septembre 2024, à l’occasion de laquelle seule la société EUROBAIL était représentée par son avocat. Cette dernière confirme les termes de ses demandes initiales.
En défense, assignée à deux reprises en étude, la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) n'a pas comparu.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 22 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour notamment défaut de paiement du loyer ou de l’un de ses accessoires.
La société EUROBAIL a fait signifier à la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) un commandement d’avoir à payer la somme de 26.006,61 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 mars 2024.
La société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 29 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 avril 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.
Dès lors, la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 30 avril 2024, ce qui constitue pour la société EUROBAIL un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse.
Le maintien dans les lieux de la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) causant un préjudice à la société EUROBAIL, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.
Sur la demande d'astreinte
L'expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la société EUROBAIL produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 46.256,61 euros à la date du 26 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance:
des frais de procédure qui relèvent des dépens (417,55 euros),le changement du code ascenseur non justifié (216,00 euros)
Par conséquent, la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) sera condamnée au paiement de la somme de 45.623,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 26 avril 2024 – échéance du deuxième trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 29 mars 2024, date du commandement de payer, à hauteur de la somme 26.006,61 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
La société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et de la provision sur charges (6750,00 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande d'application de la clause pénale
La société EUROBAIL sollicite l'application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d'appliquer une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.
La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n'a pas pouvoir d’apprécier, une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.
Sur la majoration du taux d’intérêt et le doublement de l’indemnité d’occupation
Les clauses insérées au contrat de bail prévoyant une majoration de 4 points des intérêts de retard pour chaque échéance impayée et le doublement du montant de l’indemnité d’occupation s’analysent en des clauses pénales.
Il s’en évince dès lors, qu’au regard des motifs retenus précédemment, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE).
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) à verser à la société EUROBAIL la somme de 1000,00 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 30 avril 2024 ;
CONDAMNONS la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;
AUTORISONS, à défaut pour la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges (6750,00 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et des taxes afférentes ;
CONDAMNONS la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) à payer à la société EUROBAIL la somme de 45.623,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives à la date du 26 avril 2024 (échéance du deuxième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024, à hauteur de la somme de 26.006,61 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) à payer à la société EUROBAIL, à compter du 1er juillet 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes de la société EUROBAIL;
CONDAMNONS la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer en date des 22 décembre 2023, 20 février 2024 et 29 mars 2024, ainsi que celui de l'assignation ;
CONDAMNONS la société SAS LES ARTISANS DE LA RENOVATION ENERGETIQUE (ARE) à payer à la société EUROBAIL une indemnité de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
FAIT À NANTERRE, le 22 octobre 2024.
LE GREFFIER
Pierre CHAUSSONNAUD
LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président
