Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/01722

MINUTE N° : JUGEMENT DU 22 Novembre 2024 N° RC 24/01722 DÉCISION contradictoire et en en premier ressort [U] [J] [C] [J] ET : [R] [S] Débats à l'audience du 12 Septembre 2024 copie et grosse le : à Me MORIN copie le : à M. [S] à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] TENUE le 22 Novembre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection, GREFFIER : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 12 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [U] [J] né le 20 Mars 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] Madame [C] [J] née le 24 Avril 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me DELHOMMAIS D'une Part ; ET : Monsieur [R] [S] né le 19 Février 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] comparant D'autre Part ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 août 2019, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] ont loué à Monsieur [S] [R] et Madame [T] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 590 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges. Par courrier en date du 24 août 2021, Mme [T] [E] a fait savoir à Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] qu’il quittait l’appartement et que seul Monsieur [S] [R] demeurait sur le bail. Par acte d’huissier du 10 mai 2023 remis à étude, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] ont fait délivrer à Monsieur [S] [R] un commandement de payer la somme de 1367,31 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. Par acte d’huissier du 4 janvier 2024 remis à étude, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] ont fait délivrer à Monsieur [S] [R] un second commandement de payer la somme de 2375,94 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 janvier 2024. Par acte d’huissier en date du 3 avril 2024 délivré à étude, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] ont fait assigner Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demandent de : - constater le jeu de la clause résolutoire et dire le bail résilié à la date du 4 mars 2024, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] [R], ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, au besoin sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai légal de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamner Monsieur [S] [R] à payer une somme de 2375,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2024, la dette étant de 2589,78 euros au 7 mars 2024, - condamner Monsieur [S] [R] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, charges et revalorisation incluses, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner Monsieur [S] [R] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [S] [R] au paiement des entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer, soit 145,60 euros. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 3 avril 2024. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 septembre 2024. A cette audience, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2426,30 euros, au titre des loyers et charges échus au 6 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Aucune reprise du paiement du loyer n'est intervenue avant l'audience. Le locataire est présent. Monsieur [S] [R] reconnaît la dette locative, qu'il explique par ses importantes dettes suite à une condamnation pour infraction à la législation sur les produits stupéfiants (amende douanière). Il indique avoir présenté une demande de logement social. Ses revenus sont variables, entre 500 et 800 euros, mais le RSA qu'il perçoit vient combler son découvert. Il indique cependant qu'il travaille mais ne parvient pas à s'en sortir. Il déclare être le père d'une fille âgée de 4 ans qui serait en résidence alternée. Il déclare ne pas avoir déposer de dossier de surendettement. Il ne fournit aucun justificatif de sa situation. Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 23 août 2024. L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation. Par conséquent, l’action est recevable. Sur le fond Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois. L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 1191 euros (291 + 500 + 400) dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 4 janvier 2024 (visant une dette de 2375,94 euros), comprenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 février 2024. Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Faute de reprise du paiement du loyer, seuls les « allocations CAF » étant versées aux bailleurs depuis juin 2024, Monsieur [S] [R] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 16 février 2024. Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [S] [R] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [R], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [S] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, il résulte du décompte produit que la dette s'élèverait à 2426,30 euros. Monsieur [S] [R] reconnaît cette dette locative. La somme réclamée n'appelle aucune observations. Par suite, la dette locative à retenir est de 2426,30 euros. Monsieur [S] [R] doit par conséquent être condamné au paiement de cette dette locative. Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [S] [R], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, d'un seul commandement de payer, celui du 4 janvier 2024 (deux commandements de payer n'étant pas nécessaires), de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C], Monsieur [S] [R] sera condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2019 entre Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C], d’une part, et Monsieur [S] [R], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 février 2024 ; CONSTATE que le locataire Monsieur [S] [R] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [R] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE Monsieur [S] [R] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [S] [R] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] la somme de 2426,30 euros (deux mille quatre cent vingt-six euros et trente centimes) (décompte arrêté au 6 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ; CONDAMNE Monsieur [S] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût d'un seul des deux commandements, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ; CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [J] [C] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,