Tribunal judiciaire, 27 mars 2025. 24/05389

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] JUGEMENT DU 27 MARS 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/05389 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5FA N° de MINUTE : 25/00516 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 17] SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître [B], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093 C/ DEFENDEURS LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Madame [P] [N] [R] [G] décédée le 20 janvier 2021 à [Localité 19] [Adresse 8] [Localité 11] non représenté Monsieur [X] [J] [U] [Adresse 7] [Localité 10] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 12 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. [X] [J] [U] et [P] [G] sont propriétaires indivis des lots n°221 et n°301 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] (93). Le 20 janvier 2021, [P], [N], [R] [G] est décédée. Par jugement du 05 février 2024 rendu selon la procédure accélérée au fond, le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a désigné la « SELARL [Y] [H] – administrateur judiciaire » en qualité de mandataire successoral afin d’administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] pour une durée de 12 mois. Par jugement du 11 septembre 2018, le Tribunal d’instance d’AUBERVILLIERS a : - condamné solidairement Mme [P] [N] [G] et M. [X] [M] [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] sise [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 6 043,26 euros en deniers et quittances représentant les charges et appels de charges provisionnels de copropriété impayées au 03 septembre 2018, 9ème appel provisionnel de l’année 2018 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2017, date du commandement de payer sur la somme de 3 757,58 euros et à compter du jugement pour le surplus ; - condamné in solidum Mme [P] [N] [G] et M. [X] [M] [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] sise [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 22 avril 2022, le Tribunal d’instance d’AUBERVILLIERS a : - condamné solidairement Mme [P] [N] [G] et M. [X] [M] [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] sise [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 1 764,43 euros arrêtée au 1er mars 2022 au titre des appels de charges et travaux impayées du 1er décembre 2020 au 1er mars 2022, 3ème appel provisionnel 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2022, date de l’actualisation signifiée ; - condamné in solidum Mme [P] [N] [G] et M. [X] [M] [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] sise [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. Par actes de commissaire de justice des 12 mars 2024 et 24 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 18] sise [Adresse 1] LA [Adresse 13] a assigné la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] décédée le 20 janvier 2021 et M. [X] [J] [U] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : - condamner LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement de la succession de [P] [N] [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 9 828,71 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024, se décomposant comme suit : * 4 988,80 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; * 4 839,91 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamner M. [X] [J] [U] solidairement avec LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 6 483,86 euros sur les 9.828,71 euros susvisés au titre des charges de copropriété entre le 1er avril 2022 et le 1er mars 2024, se décomposant comme suit : * 2 975,86 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er avril 2022 et le 1er mars 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; * 3 508 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamner solidairement LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] et M. [X] [J] [U] à paver au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes ; * 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; * 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC, - condamner solidairement LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] et M. [X] [J] [U] aux entiers dépens. M. [X] [J] [U] et la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire de la succession de [P] [N] [R] [G] n’ont pas constitué avocat. Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 18 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 27 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du jugement Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] décédée le 20 janvier 2021 et M. [X] [J] [U] ayant été assigné respectivement par actes de commissaire de justice du 24 mai 2024 signifié à étude et du 12 mars 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible. Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas. L’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] produit aux débats à l’appui de sa demande : - un relevé de propriété non daté mentionnant une mise à jour en 2023 et la fiche de l’immeuble ainsi que celle des lots 221 et 301 ; - la copie de l’acte de décès de [P], [N], [R] [G] délivrée le 02 juin 2023 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; - un tableau non daté intitulé « Decompte des sommes dues du 1er avril 2022 au 1er mars 2024 » portant sur la période du 1er avril 2022 au 1er mars 2024, mêlant des charges de copropriété et des frais de relance et de suivi de contentieux et indiquant un solde sans frais de 2 975,86 euros ; - un relevé de compte daté du 21 février 2024 portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er mai 2022 avec un solde antérieur de 137,54 euros, sans solde, dont les écritures pour la période du 1er avril 2022 au 1er mai 2022 ont été barrées et mêlant des charges de copropriété ainsi que des frais de relance et de suivi contentieux ; - un relevé de compte du 31 mars 2022 au 04 mars 2024 avec un solde antérieur de 3 153,56 euros, un solde débiteur de 9 828,71 euros et mêlant des charges de copropriété,ainsi que des frais de relance et de suivi contentieux ; - le jugement du 05 février 2024 rendu selon la procédure accélérée au fond par le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, désignant la « SELARL [Y] [H] – administrateur judiciaire » en qualité de mandataire successoral afin d’administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] pour une durée de 12 mois ; - le jugement du 11 septembre 2018 rendu par le Tribunal d’instance d’AUBERVILLIERS ; - le jugement du 22 avril 2022 rendu par le Tribunal d’instance d’AUBERVILLIERS ; - le contrat de syndic conclu le 13 juin 2023 pour la période du 17 juin 2023 au 30 juin 2024 ainsi que la fiche d’information sur les prix et les prestations proposées par le syndic. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] ne verse aux débats aucune pièce démontrant que la succession de [P] [N] [R] [G] est débitrice à son égard de la somme de 9 828,71 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024. En outre, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la [Localité 14] sise [Adresse 6] ne développe dans son assignation aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation solidaire de M. [X] [J] [U] et de la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire de la succession de [P] [N] [R] [G]. De plus, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] ne produit aucune pièce établissant l’existence d’une obligation solidaire entre M. [X] [J] [U] et de la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire de la succession de [P] [N] [R] [G] et il résulte de la fiche d’immeuble que M. [X] [J] [U] et [P] [N] [R] [G] sont propriétaires indivis des lots 221 et 301 au sein de la résidence [Adresse 18]. Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] ne démontre pas que la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire de la succession de [P] [N] [R] [G] est tenue à deux montants de charges différents pour la même période du 1er avril 2022 au 1er mars 2024 et pour l’un de ces montants solidairement avec M. [X] [J] [U]. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande au titre des charges de copropriété. En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] de ses demandes au titre des charges de copropriété. Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] a été débouté de sa demande au titre des arriérés de charges de copropriété à l’encontre de la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire de la succession de [P] [N] [R] [G] et solidairement à l’encontre de cette SELARL et de M. [X] [J] [U], de sorte que sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement est devenue sans objet. En outre, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la [Localité 14] sise [Adresse 6] ne verse aucune pièce établissant le quantum des frais de recouvrement engagés au titre de chacun des demandes d’arriérés de charges et leur nécessité. Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de la SELARL [Y] [H] en qualité de mandataire successoral provisoire de la succession de [P] [N] [R] [G] et de cette SELARL et de M. [X] [J] [U]. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Sur les dépens En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il y a lieu de débouter Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] de sa demande à l’encontre de LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement de la succession de [P] [N] [R] [G] au titre des charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] de sa demande à l’encontre de LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement de la succession de [P] [N] [R] [G] au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la [Localité 14] sise [Adresse 6] de sa demande de condamnation solidaire d’[X] [J] [U] et de LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] au titre des charges de copropriété entre le 1er avril 2022 et le 1er mars 2024 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la [Localité 14] sise [Adresse 6] de sa demande de condamnation solidaire d’[X] [J] [U] et de LA SELARL [Y] [H] es qualité de mandataire successoral provisoire à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [P] [N] [R] [G] au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la [Localité 14] sise [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ; Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la [Localité 14] sise [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 6] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière. Fait au Palais de Justice, le 27 mars 2025 LA GREFFIERE LE JUGE Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART