Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300
N° RG 24/00381 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I4Z3
Minute : 2024/
Cabinet C
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU : 22 Octobre 2024
[B] [Y]
C/
[P] [M]
[H] [J] épouse [M]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me David ALEXANDRE - 70
Copie certifiée conforme délivrée le
à
M. [P] [M]
Mme [H] [J] épouse [M]
Me David ALEXANDRE - 70
Préfecture du Calvados
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 22 Octobre 2024
Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente
Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
Tenant audience publique de référé.
DEMANDEUR :
Madame [B] [Y]
née le 24 Mai 1959 à CAEN (14000), demeurant 3 Rue de la Mare - 14000 CAEN
représentée par Maître David ALEXANDRE, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 70
ET :
DÉFENDEURS :
Monsieur [P] [M], demeurant 2 Rue de l’Embas - 14280 BURON-SAINT CONTEST
non comparant, ni représenté
Madame [H] [J] épouse [M], demeurant 2 Rue de l’Embas - 14280 BURON-SAINT CONTEST
non comparante, ni représentée
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 10 Septembre 2024
Après débats à l’audience publique du 22 Octobre 2024, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 31 août 2023, avec effet au 1er septembre 2023, Mme [B] [Y] a donné à bail à M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] un immeuble à usage d’habitation situé 2 rue de l’embas – 14 280 Buron Saint-Contest, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 300 euros, hors charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 16 janvier 2024, Mme [B] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 8 264 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 11 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.
Suivant exploit de commissaire de justice du 26 juin 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 27 juin 2024, Mme [B] [Y] a fait assigner M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;
– ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;
– les condamner solidairement au paiement :
* d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de leur départ effectif et restitution des clés ;
* des loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 14 juin 2024, soit la somme provisionnelle de 16 064 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 458,04 euros à compter du 15 janvier 2024, date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus, à compter de la présente assignation et jusqu’à parfait paiement ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 15 janvier 2024 ainsi que sa signification à la CCAPEX.
À l’audience du 10 septembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [B] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 19 964 euros.
M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.
Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.
Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la compétence du juge des référés
Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.
Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en Conseil d’État, lequel inclut notamment les dépenses relatives « au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature, pour la fourniture d’eau froide, d’eau chaude, et de chauffage des locaux privatifs et des parties communes ».
En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 19 964 euros produit notamment aux débats :
– le contrat de bail en date du 31 août 2023, avec effet au 1er septembre 2023, lequel contient une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat et de ses éventuels reconductions » ;
– le commandement de payer du 15 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 8 264 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 11 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ;
– un décompte locatif actualisé, depuis l’origine du bail et arrêté au 5 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 19 964 euros.
Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers.
Cependant, si la fourniture de fioul, en tant que combustible nécessaire à la fourniture d’eau chaude et de chauffage, constitue une charge réelle récupérable, il importe cependant que celle-ci soit justifiée et ce, en application de l’article 23 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989. Or, tel n’est pas le cas, en l’absence de production d’une facture de fioul par exemple. Aussi, la somme de 1 764 euros correspondant à « 1 400 litres de fioul présents dans la cuve à l’entrée des locataires » sera ôtée du calcul de la dette locative.
Au surplus, il ressort du décompte locatif actualisé qu’une erreur manifeste de calcul s’y est glissée et qu’une somme supplémentaire de 1300 euros a été injustement imputée au débit du compte locatif. En effet, au 5 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus, le solde locatif est débiteur de la somme de 12 164 euros, tandis qu’au 5 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, le solde locatif est débiteur de la somme de 14 764 euros, soit une échéance de 2 600 euros au lieu de 1 300 euros, selon les termes du bail. De sorte que, la somme supplémentaire de 1 300 euros doit également être retirée du calcul de la dette locative.
Dès lors, il est démontré aux débats que M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] sont débiteurs d’une somme de 16 900 euros, représentant 13 mois de loyers impayés.
Par conséquent, M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] seront condamnés solidairement à payer à Mme [B] [Y] la somme provisionnelle de 16 900 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 5 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8 264 euros à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 7 800 euros à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la signification de la présenter décision.
Sur la demande en résolution du bail
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M], par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 8 264 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.
Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.
En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé au 5 septembre 2024, qu’aucun règlement n’a eu lieu durant ce délai, ni au titre l’arriéré locatif ni des échéances courantes.
En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.
Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 15 mars 2024.
Sur les conséquences de la résolution du bail
Sur l’expulsion
M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 15 mars 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.
À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] causent un préjudice à Mme [B] [Y] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 1 300 euros (par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail), à compter du 15 mars 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX via le système EXPLOC ainsi qu’à payer à Mme [B] [Y] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.
Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;
CONDAMNONS solidairement M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] à payer à Mme [B] [Y] la somme provisionnelle de 16 900 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 5 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8 264 euros à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 7 800 euros à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la signification de la présenter décision ;
CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 31 août 2023, avec effet au 1er septembre 2023, entre d’une part, Mme [B] [Y] et d’autre part, M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé 2 rue de l’embas – 14 280 Buron Saint-Contest, à la date du 15 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;
DISONS que M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 15 mars 2024 ;
DISONS que M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;
AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [B] [Y] à faire expulser M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;
CONDAMNONS in solidum M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] à payer à Mme [B] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 1 300 euros, par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 15 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;
REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [B] [Y] ;
CONDAMNONS in solidum M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX via le système EXPLOC ;
CONDAMNONS in solidum M. [P] [M] et Mme [H] [J] épouse [M] à payer à Mme [B] [Y] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.
LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
