Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [H] [F]
Rez-de-chaussée, porte C002 Bâtiment BCD
Les Pléiades, 1 rue du Héron
44840 LES SORINIERES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03915 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVYO
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Madame [H] [F] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2022, ayant pris effet le 17 janvier 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [H] [F] un logement lui appartenant sis, Les Pléiades - Bâtiment BCD - 1 rue du Héron - Porte C002 - 44840 LES SORINIERES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 508,87 €, outre 10,75 € pour les annexes et 86,53 € au titre de la provision sur charges.
Le 17 juillet 2023, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.347,44 € au titre des loyers échus et impayés au 3 juillet 2023.
Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.
Par acte de Commissaire de Justice du 24 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 4 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [H] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:
À titre principal :
- constater à compter du 17/08/2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 17/09/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 20/12/2022 entre les parties ;
À titre subsidiaire :
- prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 20/12/2022 ;
Dans tous les cas :
- ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [H] [F], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Madame [H] [F] à lui payer la somme de 1.197,44 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 08/10/2023 avec intérêts de droit à compter du 17/07/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- condamner Madame [H] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 17/08/2023 ou du 17/09/2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
- condamner Madame [H] [F] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
- rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société a également actualisé sa créance à la somme de 1.223,88 € selon le décompte arrêté au 16 avril 2024. Elle s’est enfin déclarée favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la locataire.
Madame [H] [F] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 50 € par mois en sus du loyer courant.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance
Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Dès lors, il convient de constater ce désistement.
Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 décembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé du 3 juillet 2023 dont il a été accusé réception le 10 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 7 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [H] [F] le 17 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.347,44 €.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2023.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.223,88€ au 16 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 126,44 € imputée à la locataire, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
En conséquence, Madame [H] [F] sera condamnée à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.097,44 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment
suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte actualisé produit par le bailleur laisse apparaître que Madame [H] [F] a repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois et qu’elle verse, depuis mars 2024, une somme supplémentaire de 50 € en vue d’apurer sa dette. Il doit encore être relevé qu’elle perçoit toujours une allocation logement.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [H] [F] vit seule avec ses deux enfants, âgés de 12 et 8 ans, et qu’elle est artisan dans le domaine de l’estéthisme. Ses revenus sont constitués d’un salaire de l’ordre de 1.000 € par mois, outre une prime d’activité de 220 €, des allocations familiales de 471 € et une pension alimentaire de 120 €.
Lors des débats, Madame [H] [F] a confirmé ces éléments, précisant qu’elle percevait des revenus pour un montant total de l’ordre de 2.140 € par mois.
Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de verser 50 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est déclarée favorable.
Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord du bailleur et de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, il convient d’accorder à Madame [H] [F] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [H] [F] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 583,25 € pour le logement et de 14,09€ pour le stationnement selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par Madame [H] [F] jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur le sort des meubles
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [H] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 17 juillet 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [H] [F] ;
CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;
CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.097,44 € (MILLE QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE à Madame [H] [F] un délai de paiement de 22 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 21 fois 50 €, la 22ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 18 septembre 2023 ;
DIT que Madame [H] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, Les Pléiades - Bâtiment BCD - 1 rue du Héron - Porte C002 - 44840 LES SORINIERES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 583,25 € pour le logement et de 14,09 € pour le stationnement, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [H] [F] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 17 juillet 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
