Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/01759

JP/CS Numéro 24/3234 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 22 octobre 2024 Dossier : N° RG 23/01759 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ISBM Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : S.C.I. PACAXA S.A.R.L. SARL LA TAVERNE DE NESLE C/ S.A.R.L. IE 64 Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Septembre 2024, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assisté de Mme SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur DARRACQ, Conseiller Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTES : S.C.I. PACAXA [Adresse 1] [Localité 2] / FRANCE S.A.R.L. SARL LA TAVERNE DE NESLE [Adresse 1] [Localité 2] / FRANCE Représentées par Me Caroline ACHARD, avocat au barreau de Bayonne Assistées de Me Joris EGLEM, avocat au barreau de Bayonne INTIMEE : S.A.R.L. IE 64 société à responsabilité limitée au capital social de 7.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 534 839 816, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son gérant en exercice, en cette qualité domicilié audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Hervé cédric ESPIET de la SARL D'AVOCAT HERVÉ ESPIET, avocat au barreau de Bayonne sur appel de la décision en date du 05 JUIN 2023 rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE Par jugement réputé contradictoire du 5 juin 2023 , le tribunal de commerce de Bayonne a: Vu l'article 472 du code de procédure civile, Vu les articles 1103 et 1202 du code civil, - Reçu les parties en leurs demandes, fins et conclusions, - Condamné la société PACAXA à payer à la société IE64 la somme de 19 561 € et débouté la société IE64 du complément de sa demande, y compris sa demande de condamnation solidaire de la société LA TAVERNE DE NESLE, - Condamné la société LA TAVERNE DE NESLE à payer à la société IE64 la somme de 16 439 € et débouté la société IE64 du complément de sa demande, y compris sa demande de condamnation solidaire de la société PACAXA, - Débouté la société IE64 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamné la société PACAXA au paiement à la société IE64 de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, et débouté la société IE64 de sa demande de condamnation solidaire de la société LATAVERNE DE NESLE, - Condamné la société PACAXA aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 89,67 €, et débouté ïa société IE64 de sa demande de condamnation solidaire de la société LA TAVERNE DE NESLE. Par déclaration du 23 juin 2023, la SCI PACAXA et la SARL LA TAVERNE DE NESLE ont interjeté appel de la décision. La SCI PACAXA et la SARL LA TAVERNE DE NESLE concluent à : Vu l'article 6 alinéa 8 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Vu les articles 1217 et suivants du Code civil, - Infirmer le jugement dont appel dans son intégralité ; Statuant à nouveau : - Débouter la SAS IE 64 de l'ensemble de ses demandes, fins et réclamations ; À titre subsidiaire : - Juger que le préjudice subi par la SAS IE doit s'apprécier au regard de la perte de chance d'obtenir le paiement de ses commissions en cas d'aboutissement des ventes ; - Ramener à de plus justes proportions l'indemnité accordée à la SAS IE 64, sans excéder la somme de 10 000 € ; En tout état de cause : - Condamner la SAS IE 64 au paiement d'une somme de 5000 € au profit des SCI PACAXA et SARL LA TAVERNE DE NESLE au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me EGLEM conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. La SARL IE 64 ( ALLO IMMO PRO) conclut à : Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la SARL LA TAVERNE DE NESLE et la SCI PACAXA Confirmer le jugement purement et simplement rendu le 5 juin 2023, A titre subsidiaire, si la Cour infirme et retient la perte de chance, Condamner la SCI PACAXA à payer à la société IE64 la somme de 19 000 €, Condamner la SARL LA TAVERNE DE NESLE à payer à la société IE64 la somme de 16 000 € Confirmer pour le surplus, En toute hypothèse, y ajoutant, Condamner conjointement et solidairement la SARL TAVERNE DE NESLE et la SCI PACAXA au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la Cour Condamner conjointement et solidairement la SARL TAVERNE DE NESLE et la SCI PACAXA aux entiers dépens de première instance et d'appel L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 juin 2024. SUR CE Le 1er juin 2022, les sociétés PACAXA et LA TAVERNE DE NESLE ont donné chacune mandat non exclusif à la société IE 64, agent immobilier, de vendre respectivement : - des murs commerciaux moyennan t un prix de 260 000 € Net Vendeur - Un fonds de commerce de bar de nuit, moyennant un prix de 170 000 € Net Vendeur,biens tous deux situés à [Localité 2]. La rémunération de la société IE 64 était fixée comme suit, à la charge de l'acquéreur 21 848 € TTC pour la vente des murs, 18 360 € TTC pour la vente du fonds. Le 22 octobre 2022, IE64 a présenté le fonds et les murs aux époux [X], en présence de Monsieur [H] [C], gérant des sociétés PACAXA et LA TAVERNE DE NESLE, puis une deuxième visite a eu lieu le 2 novembre 2022, puis une troisième le 18 novembre 2022, suite à quoi les époux [X] ont fait une offre d'achat, au prix demandé, soit 170 000 € pour le fonds, et 260 000 € pour les murs commerciaux, outre la commission de l'agent à la charge de l'acquéreur. L'offre a été acceptée le jour même par les veudeurs. Elle prévoyait un rendez-vous pour régulariser une promesse ou un compromis de vente sous condition au plus tard le 16 décembre 2022. Le 21 novembre 2022, IE 64 a appris que les époux [C] avaient, pour le compte des sociétés PACAXA et LA TAVERNE DE NESLE, accepté une première offre d'achat présentée par Monsieur [K] [U] en date du 8 septembre 2022, soit antérieurement à l'acceptation de l'offre [X]. L'agent immobilier a également appris verbalement que la signature d'un compromis de vente devait intervenir le 30 novembre 2022, entre les deux sociétés venderesses et le premier acquéreur. Par courrier RAR en date du 24 novembre 2022, les époux [X] ont mis en demeure les sociétés PACAXA et LA TAVERNE DE NESLE de régulariser la vente de l'immeuble et du fonds de commerce avant le 15 décembre 2022. Les vendeurs sont restés taisants. Par courrier RAR en date du 4 janvier 2023, le conseil d'IE 64 a mis en demeure les deux sociétés venderesses de régler la somme de 40 208 € TTC correspondant au montant des clauses pénales ou de poursuivre la vente sous quinzaine. Sans réaction de ces deux sociétés, IE64 les a assignées devant le tribunal de commerce de Bayonne qui a prononcé la décision dont 1es sociétés PACAXA et LA TAVERNE DE NESLE ont interjeté appel. Sur l'inexécution contractuelle : Les sociétés appelantes font valoir qu'il incombait à l'agent immobilier en sa qualité de professionnel de se renseigner un minimum sur la situation du bien et les éventuelles offres antérieures reçues par les vendeurs. Or la société IAE 64 n'a pas exécuté son obligation d'information/renseignement en interrogeant les vendeurs sur l'existence d'autres mandats et surtout d'offres en cours, dès lors que le mandat n'était pas exclusif. En ce qui les concerne, la SCI PACAXA et LA SARL LA TAVERNE DE NESLE, représentée par Monsieur et Madame [C] avaient une activité de bar de nuit étaient donc des non professionnels en matière de vente immobilière. Les représentants des sociétés venderesses ont légitimement pensé que la première offre qui remontait à plus de deux mois auparavant et n'avait pas été suivie d'effet était caduque et que les biens étaient de nouveau libre d'être vendus. L'intimée, la SAS IE 64 se prévaut des dispositions de l'article 1104 du Code civil suivant lesquelles les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Elle renvoie aux termes du contrat de mandat conclu respectivement avec chacune des sociétés appelantes et prévoyant pour le mandant l'obligation d'informer le mandataire en cas de vente ou de cession sans son intermédiaire ; à défaut le mandant en supportera les conséquences notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur. L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte des contrats de mandat de vente conclus entre d'une part les mandants, la SCI PACAXA et la société LA TAVERNE DE NESLE et le mandataire, la SARL IE 64, les dispositions suivantes : « si le mandant vend sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué , le mandataire n'aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s'oblige à l'en informer, sans délai, par lettre, en lui précisant le nom et l'adresse de l'acquéreur. À défaut, le mandant en supportera les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur. » L'obligation d'information en ce qui concerne une offre d'achat en cours pèse donc sur les mandants. Les mandants n'ont pas informé le mandataire, en l'occurrence la SAS IE 64 qu'une offre d'achat leur avait été faite le 8 septembre 2022, par [K] [U] soit antérieurement à l'acceptation de l'offre des époux [X] par l'intermédiaire de L'IE64 intervenue le 18 novembre 2022. Cette inexécution contractuelle en ce qui concerne l'obligation d'information pesant sur le mandant ouvre droit à des dommages intérêts au profit de la la SAS IE 64 qui subit un préjudice du fait de l'absence de réalisation de la vente au profit des époux [X] et de la perte de sa commission prévue contractuellement. Sur le préjudice La SCI PACAXA et LA SARL LA TAVERNE DE NESLE considèrent que le préjudice subi n'est pas prouvé. La rémunération de l'agence n'était pas due tant que la vente n'était pas conclue et plusieurs éléments factuels auraient parfaitement pu empêcher la vente d'aboutir puisque les époux [X] avaient formulé leur offre d'achat sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 276'000 € soit l'équivalent de la valeur des murs et que nul ne peut savoir si ce projet et son financement allait aboutir et si la vente se ferait. À titre subsidiaire elles soutiennent que l'évaluation du préjudice de l'agent immobilier doit s'apprécier au regard de la perte de chance de voir l'opération aboutir et que ce préjudice ne peut être équivalent à l'avantage qu'aurait procuré cettevente si elle s'était réalisée. Elles proposent donc que l'indemnité soit ramenée à de plus justes proportions sans excéder la somme de 10'000 €. La SAS IE 64 se reporte aux conditions générales du mandat. En application des dispositions de l'article 1103 du Code civil, il y a lieu de verser au mandataire le montant des honoraires mentionnés à titre d'indemnité forfaitaire. En l'espèce la vente était parfaite en présence d'un accord sur la chose et le prix , ce qui obligeait les appelantes au paiement des sommes auxquelles la SARL IE64 pouvait prétendre en application de l'offre d'achat acceptée. L'article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le contrat prévoit que la rémunération du mandataire sera exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue. En effet le contrat évoque une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération du mandataire mais uniquement dans le cas où le mandant a traité directement pendant le cours du mandat avec un acheteur qui lui avait été présenté par le mandataire. Cette clause pénale ne s'applique pas au cas d'espèce qui ne correspond pas à une vente qui aurait été conclue directement avec un client présenté par l'IAE 64. Le préjudice du mandataire la SARL IE 64 doit donc s'apprécier en évaluant la perte de chance d'avoir perçu la commission contractuellement prévue par chacun des mandats de vente. Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. Le fait que les époux [X] aient accepté l'offre après 3 visites sur place en fixant un rendez-vous pour régulariser une promesse ou un compromis de vente sous condition au plus tard le 16 décembre 2022, constitue une éventualité favorable que la vente se réalise effectivement. Le crédit souscrit par les futurs acquéreurs n'est pas de nature à compromettre la concrétisation de ce projet. Dès lors la perte de chance est effective pour le mandataire. En cas de perte de chance la réparation du dommage ne peut être totale. En effet la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. La société l'IAE 64 ne peut donc prétendre à se voir octroyer l'intégralité des commissions qui lui étaient dues en cas de réalisation de la vente. Compte tenu des commissions escomptées et du comportement fautif des mandants, la somme de 15'000 € sera due par la société PACAXA vendeur des murs commerciaux et la somme de 10'000 €par la SARL LA TAVERNE DE NESLE vendeur du fonds de commerce. La somme de 3000 € sera allouée à la société IE 64 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les sociétés appelantes seront condamnées in solidum. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirmant le jugement déféré : Condamne la société PACAXA à payer à la société IE 64 la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts. Condamne la SARL LA TAVERNE DE NESLE à payer à la société IE 64 la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts. Condamne in solidum la société PACAXA et la SARL LA TAVERNE DE NESLE à payer à la société IE 64 la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit la société PACAXA et la SARL LA TAVERNE DE NESLE tenues in solidum aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,