Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 6]
N° minute : 1334
Références : R.G N° N° RG 24/00713 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5GT
JUGEMENT
DU : 02 Août 2024
S.A. PLURIAL NOVILIA
C/
Mme [P] [C]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Août 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Sophie HADDAD, avocat au barreau d’ESSONNE
DEFENDERESSE:
Madame [P] [C]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me HADDAD
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 15 décembre 2015, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné en location à Madame [P] [C] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] 01 [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 395,26 €, outre provisions sur charges de 122,27 €.
Le 11 août 2023, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait délivrer à Madame [P] [C] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 385,80 € selon décompte arrêté au 10 août 2023.
Par courrier du 21 août 2023, la S.A. PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à personne le 29 février 2024, la S.A. PLURIAL NOVILIA a attrait Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [C] et celle de tous occupants de son chef ;
d'ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [P] [C] ;
de condamner Madame [P] [C] au paiement des sommes suivantes :
5 633,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2024 (échéance du mois de janvier incluse), outre intérêts à compter de la présente décision,
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, l'assignation et ses suites,
de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le 1 mars 2024, la S.A. PLURIAL NOVILIA a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 4 juin 2024 et la S.A. PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 mai 2024 (échéance du mois de mai incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 918,75 €.
Le demandeur ne mentionne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [P] [C].
Madame [P] [C] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Il ressort de sa lecture que Madame [P] [C] a quitté le logement et a laissé l'appartement à sa mère et à sa sœur. À la suite de son départ, elle a arrêté les prélèvements pour le loyer et n'a pas été vigilante quant à la continuité du paiement par les nouveaux occupants. Une dette s'est alors formée. Madame [P] [C] a demandé le transfert du bail au nom de sa mère, ce que la S.A. PLURIAL NOVILIA a refusé.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte arrêté au 7 mai 2024 (échéance du mois d'avril incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 918,75 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 221,14 €, soit une somme totale de 5 697,61 € hors dépens.
Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.
En outre, il résulte de l'analyse du décompte détaillé des sommes dues que la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d'une cotisation mensuelle au titre de l'assurance. Faute pour le bailleur de justifier d'avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à Madame [P] [C] une mise en demeure d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l'article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d'assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu'un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d'assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement et des cotisations d'assurance.
Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [C] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 5 694,41 € actualisée au 7 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, le juge a mis dans le débat l’octroi de délais de paiement d'office. La S.A. PLURIAL NOVILIA s'y oppose.
À l'examen du décompte d'arriéré locatif, il apparaît que Madame [P] [C] a effectué plusieurs versements et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Elle a en effet réglé la somme de 550,00 € le 4 mai 2024.
Il ressort ainsi des débats que Madame [P] [C] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
En conséquence, il convient d'accorder à Madame [P] [C] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 21 août 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [P] [C] le 11 août 2023, pour un montant principal de 2 385,80 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Conformément à l'avis de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation sur le pourvoi n° 24-70.002 rendu le 13 juin 2024, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 octobre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Madame [P] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [C] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [C] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [P] [C] sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 5 694,41 € actualisée au 7 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [P] [C] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 150,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, Madame [P] [C] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible ;
***
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. PLURIAL NOVILIA ;
CONSTATE que le contrat signé le 15 décembre 2015 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [P] [C] concernant les locaux situés [Adresse 3] (Pte. 01 411), [Localité 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [P] [C] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [C] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [P] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et de l'assignation ;
CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE
