Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/06567

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 19 DÉCEMBRE 2024 N° RG 23/06567 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUB7 Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Anne-Marie MASSON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Céline BORREL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDERESSES : 1/ Madame [Y] [R] née [C] - demeurant [Adresse 1], adresse notifiée au syndicat, - demeurant [Adresse 4], adresse cadastrale, défaillante, n’ayant pas constitué avocat. 2/ Madame [P] [R] demeurant [Adresse 1], adresse notifiée au syndicat, - demeurant [Adresse 5], adresse cadastrale, défaillante, n’ayant pas constitué avocat. ACTE INITIAL du 24 Octobre 2023 reçu au greffe le 10 Novembre 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Octobre 2024, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire serait mise en délibéré au 19 Décembre 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [Y] [C] épouse [R] et Mme [P] [R] sont propriétaires des lots n°54, 136, 268 et 200 au sein de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2]). Le syndic de la copropriété est la société NEXITY. Faisant grief à Mme [C] et à Mme [R] de ne pas régler leurs charges de copropriété, la société NEXITY, en sa qualité de syndic de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2]) et le conseil du syndicat des copropriétaires leur ont adressé par courrier recommandé avec accusé de réception plusieurs mises en demeure ainsi que plusieurs courriers de relance. En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société NEXITY, a fait assigner Mme [C] et Mme [R] par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, aux fins de les voir condamner solidairement avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes : - 16.405,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Mme [C] et Mme [R], régulièrement assignées par actes remis à l’étude de l’huissier le 24 octobre 2023, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 4 septembre 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 17 octobre et a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité des demandes Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable. Sur le bien-fondé des demandes Sur les charges et dépenses pour travaux Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - la matrice cadastrale ou relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de Mme [C] et Mme [R] pour les lots n°54, 136, 268 et 200, - une mise en demeure adressée par le syndic aux défenderesses en date du 5 juin 2020 pour un montant de 2.987,11 euros, - une mise en demeure adressée par le syndic aux défenderesses en date du 5 juin 2020 pour un montant de 230,11 euros, - une mise en demeure adressée par le syndic aux défenderesses en date du 16 août 2021 pour un montant de 302,07 euros, - une mise en demeure adressée par le syndic aux défenderesses en date du 15 juin 2022 pour un montant de 459,94 euros, - une mise en demeure adressée par le syndic aux défenderesses en date du 22 août 2022 pour un montant de 547,23 euros, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défenderesses en date du 12 septembre 2022 pour un montant de 11.232,87 euros, - une mise en demeure adressée par le syndic aux défenderesses en date du 16 novembre 2022 pour un montant de 582,52 euros, - un décompte pour la période courant du 1er juillet 2019 au 11 octobre 2023 pour un solde débiteur de 16.405,41 euros, - les appels de provisions et appels de fonds travaux pour la période courant du 14 mars 2019 au 31 décembre 2023, - les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, et 2021/2022, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 20 janvier 2017, 29 janvier 2018, 15 février 2019, 20 janvier 2020, 25 janvier 2021, 26 janvier 2022 et 25 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux, - le règlement de copropriété, - des factures de frais, - le contrat de syndic conclu le 1er avril 2022 et prenant fin le 31 mars 2025. Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.272,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, premiers appels de provisions de charges et appels de fonds travaux de l’exercice 2023/2024 inclus. Mme [C] et Mme [R] seront donc condamnées solidairement au paiement de cette somme. Sur les intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation. Il sera fait droit à cette demande. Sur la demande de dommages et intérêts Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner in solidum Mme [C] et Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [C] et Mme [R] seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [C] et Mme [R], qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes, CONDAMNE SOLIDAIREMENT Mme [Y] [C] et Mme [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14.272,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, premiers appels de provisions de charges et appels de fonds travaux de l’exercice 2023/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date de l’assignation, CONDAMNE IN SOLIDUM Mme [Y] [C] et Mme [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE IN SOLIDUM Mme [Y] [C] et Mme [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE IN SOLIDUM Mme [Y] [C] et Mme [P] [R] aux dépens, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE VAL sis [Adresse 2]) du surplus de ses demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY