Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'Européen - Hall A
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
N° RG 24/01249 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKME
Minute : 24/00503
Monsieur [I] [N]
Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0441
C/
Monsieur [S] [X]
Madame [T] [M] [D] épouse [X]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Août 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [I] [N]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Mariam BURDULI, du cabinet de Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [X]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté
Madame [T] [M] [D] épouse [X]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 05 Juillet 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Août 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 10 octobre 2019, Monsieur [I] [N] a donné en location à Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 810,00 €, outre provisions sur charges de 40,00 €.
Le 23 juin 2022, Monsieur [I] [N] a fait délivrer à Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 650,00 € selon décompte arrêté au 2 juin 2022.
Par notification électronique du 21 février 2024, Monsieur [I] [N] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 2 mai 2024, Monsieur [I] [N] a attrait Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Bobigny, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [I] [N] a demandé à la juridiction :
- De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;
- D'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [I] [N], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] ;
- De condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] au paiement des sommes suivantes :
o 7 429,74 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 août 2022, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
o une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1 500 €, indexée sur l'indice de référence des loyers, à compter de la résiliation du bail le 24 août 2022 et jusqu'au départ effectif des lieux ;
o 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
o ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Le 6 mai 2024, Monsieur [I] [N] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 5 juillet 2024.
Lors de l'audience, Monsieur [I] [N] représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 15 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 12 280,91 €. Il indique avoir été très patient envers les locataires et s'oppose à tout délai de paiement.
Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] n'ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] n'ont pas donné suite à la proposition de rencontre.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 23 juin 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites "de fond" (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 mai 2024, soit deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "clause résolutoire") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] le 23 juin 2022, pour un montant principal de 6 650,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X], absents lors de l'audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Monsieur [I] [N], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [I] [N], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.
En l'espèce, Monsieur [I] [N] verse aux débats un décompte arrêté au 15 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 12 280,91 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [I] [N] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [S] [X] et
Madame [T] [M] [X] à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 12
280,91 € actualisée au 15 juin 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 650,00 € à compter du 23 juin 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que Monsieur [I] [N] ne saurait prétendre à cette majoration et sera débouté de cette demande.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
Il y a donc lieu de débouter Monsieur [I] [N] de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1 500 €, et de condamner in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [I] [N] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 10 octobre 2019 entre Monsieur [I] [N] et Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 24 août 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles
L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Monsieur [I] [N] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 12 280,91 € actualisée au 15 juin 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022 sur la somme de 6 650,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DÉBOUTONS Monsieur [I] [N] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1 500 € et FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] au montant du loyer indexé et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] à verser à Monsieur [I] [N] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [M] [X] à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
