Tribunal judiciaire, 22 avril 2024. 23/01997

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01997 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKZS Minute : 24/00656 S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263 C/ Madame [G] [J] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me TOURNIER Dominique Copie délivrée à : Mme [J] [G] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire, nommée par décret du 22 août 2022, assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier ; Après débats à l'audience publique du 05 FEVRIER 2024 tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire, nommée par décret du 22 août 2022, assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, demeurant [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [G] [J], demeurant [Adresse 6] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS a fait assigner, Madame [G] [J] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 4278,44 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayés et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, suivant décompte arrêté au 04 septembre 2023 , appel de charges du troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 09 novembre 2022 puis sur celle de 2433,23euros à compter du 09 février 2023, puis sur celle de 3115,04euros à compter du 10 mai 2023, puis sur celle de 4081,36euros à compter du 13 juillet 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus ; - 1900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - 1800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Et les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer ; L'affaire a été appelée à l'audience du 05 février 2024 ; A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son avocat maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance, actualise la dette à la somme de 5431,51 euros (premier trimestre 2024 inclus) qui se décompose comme suit : 4297,01euros au titre des charges et 1134,41€ au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ajoute qu'il s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement ; Madame [G] [J] comparant en personne, déclare qu'elle a rencontré des problèmes d'ordre financier et qu'elle a retrouvé du travail à durée indéterminée ; expose sa situation personnelle, professionnelle et familiale, sollicite l'indulgence sur les frais et propose de verser la somme de 200 euros tous les 2 de chaque mois afin d'apurer sa dette, en plus des charges courantes ; A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition, le 22 avril 2024 ; MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] justifie de la créance invoquée en versant aux débats : - Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [G] [J] est propriétaire d'un appartement et d'un parking représentant respectivement les lots 40 et 50 au sein de la RESIDENCE sis [Adresse 6] ; Les procès-verbaux des assemblées générales des 14/12/2021, 11/01/2023 - les appels de provision de charges trimestrielles et le décompte de charges et des frais de recouvrement arrêté au 04 septembre 2023 ; - un décompte arrêté au 4 janvier 2024 accompagné des appels trimestriels. - un jugement rendu par le tribunal de proximité d'Aulnay sous-bois le 17 février 2022 - les lettres de mise en demeure des 09/11/ 2022, 09/02/2023 et la 10/05/2023 accompagnées de leur accusé de réception. - la sommation de payer délivrée le 13 juillet 2023 ; - Le contrat du syndic ; Selon le décompte arrêté à la date du 4 janvier 2024, Madame [G] [J] est redevable de la somme de 4297,10euros au titre des arriérés de charges de copropriété. Ce décompte prévoit des frais à hauteur de 1134,41euros au titre de l'article 10-1 qu'il conviendra d'examiner séparément. En conséquence, Madame [G] [J] qui n'a pas contester devoir cette somme , sera condamnée à son paiement au titre des charges arrêtées au 4 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 13 juillet 2023, date de délivrance de la sommation de payer. Sur les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 al. 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, elles doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties. Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 1134,41€ au titre des frais selon le décompte arrêté au 04 janvier 2024. Cette somme comprend des frais de mise en demeure pour un montant total de 186€ (45€x2 et 48€x2), le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a versé au dossier trois lettres recommandées en date des 09 novembre 2022, 09 décembre 2023 et 10 mai 2023 justifiée chacune par un accusé de réception néanmoins, le contrat du syndic prévoit un montant de 45 euros pour l'envoi de mise en demeure or les deux dernière sont facturées 48 euros, il convient en conséquence de tenir compte du montant prévu audit contrat soit 45 euros, la mise en demeure du 17 aout 2022 d'un montant de 45 euros, qui n'est pas justifiée, sera rejetée. Par ailleurs, les autres demandes au titre des frais de relances pour lesquelles aucun justificatif n'est produit, pour un montant total de 141,80euros, seront rejetées ; En conséquence, le montant total des frais de mise en demeure s'élève à la somme de 135 euros, le surplus à ce titre sera rejetée. Les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 700euros (350 eurosX2) correspondant à des frais de transmission de dossier, relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne peut qu'être rejetée. Les frais d'assignation délivrée le 20 septembre 2023 pour un montant de 106.55 € et relève des dépens et n'est pas considéré comme des frais au sens de l'article 10-1 de la loi précitée, pas plus que les intérêts de retard pour un montant de 0.06euros ; En conséquence, Madame [G] [J] sera condamnée à payer la somme totale de 135eurosau titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sera débouté du surplus de sa demande ; Sur la demande de délai L'article 1343-5 du code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Madame [G] [J] qui a repris les paiements des charges de copropriété et compte tenu de sa situation professionnelle et de sa volonté d'apurer la dette en plus des charges courantes il y a lieu de lui accorder des délais de paiement exposés dans le dispositif ; En application de l'article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues. Il importe toutefois de rappeler à la défenderesse qu'à défaut de règlement des charges courantes ou d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée infructueuse pendant quinze jours. Sur les dommages et intérêts En vertu de l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que le défendeur n'a effectué aucun paiement depuis plusieurs mois, cette absence de paiement régulier entraîne indéniablement un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ce préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, sera justement et entièrement réparé par l'allocation d'une somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts ; Sur les demandes accessoires En l'espèce, Madame [G] [J] succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens L'équité et la situation des parties commandent de la condamner au paiement de la somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE Madame [G] [J] à verser, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS, la somme de 4297,10€ selon décompte arrêté au 04 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer délivrée le 13 juillet 2023 ; CONDAMNE Madame [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS, la somme de 135euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; AUTORISE Madame [G] [J] à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités, dont 23 mensualités de 200 euros chacune, payables au plus tard le 02 du mois et pour la première fois avant le 02 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant constituée du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; Rappelle que ces versements viendront en sus des charges courantes ; Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité ou des charges courantes, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Rappelle qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ; CONDAMNE Madame [G] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS, la somme de 100€ à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [G] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS, la somme de 200€ à au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes plus amples et contraires; CONDAMNE Madame [G] [J] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juillet 2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le 22 avril 2024 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE