Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/00205

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 12/09/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/00205 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBTC Jugement (N° 19/03739) rendu le 15 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Valenciennes APPELANTS Monsieur [M] [F] [Adresse 7] [Localité 3] Monsieur [LO] [I] et Madame [ZY] [L] épouse [I] demeurant ensemble [Adresse 10] [Localité 3] Madame [H] [Y] [Adresse 13] [Localité 3] Monsieur [G] [X] et Madame [IG] [WJ] épouse [X] [Adresse 17] [Localité 3] Madame [Z] [W] [Adresse 8] [Localité 3] Monsieur [E] [R] [Adresse 9] [Localité 3] Monsieur [OX] [B] [Adresse 14] [Localité 3] Monsieur [P] [J] et Madame [U] [K] demeurant ensemble [Adresse 11] [Localité 3] Madame [D] [N] [Adresse 15] [Localité 3] Madame [V] [O] [S] [Adresse 16] [Localité 3] Madame [EY] [C] [Adresse 12] [Localité 3] Monsieur [T] [BP] [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Me Nicolas Lebon, avocat au barreau de [Localité 5], avocat constitué INTIMÉ Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] pris en la personne de ses administrateurs provisoires et syndic en exercice, Maître [G] [OV], administrateur judiciaire demeurant en son étude à [Localité 5], [Adresse 1] et Maître [A] [TB], administrateur judiciaire membre de la SELARL [TB] & Alirezai, demeurant en son étude à [Localité 4], [Adresse 18] ayant son siège social [Adresse 19] [Localité 3] représenté par Me Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 04 Mars 2024, tenue par Bruno poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 30 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 février 2024 **** Il existe à [Localité 3] un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété, lequel comprend : - 12 pavillons, désignés sous l'appellation 'bâtiment A', - un immeuble collectif comprenant 58 appartements, appelé 'bâtiment B', - des garages et emplacements de stationnement constituant les 'bâtiments C, D et E'. En raison d'un différend concernant la répartition des charges, portant sur les honoraires du syndic et la prime d'assurance de l'année 2015, les copropriétaires du 'bâtiment A', à savoir MM. [M] [F], [T] [BP], [LO] [I], [G] [X], [E] [R], [OX] [B] et [P] [J], Mmes [ZY] [L], [H] [Y],[IG] [WJ], [Z] [W], [U] [K], [D] [N], [V] [O]-[S] et [EY] [C]-[WL], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Valenciennes par acte du 25 octobre 2019 afin d'obtenir la condamnation de ce dernier à 'répéter' des sommes versées au titre des honoraires perçus par le syndic à compter de 2019 et la prime d'assurance de l'année 2015. Par jugement du 15 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Valenciennes les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux dépens ainsi qu'au versement au syndicat des copropriétaires de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandeurs ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de leurs conclusions remises le 6 avril 2022, demandent à la cour, au visa des articles 3, 5, 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 42 du décret du 10 mars 1967, de la réformer et de : - annuler les appels de charges qui leur ont été adressés pour les premier et second trimestres 2019, et jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir ; - condamner l'intimé à leur rembourser les sommes suivantes : * pour les honoraires du syndic : - M. [BP] : 1 945,63 euros, - M. et Mme [X] : 1 965,13 euros, - M. et Mme [I] : 2 040,96 euros, - M. [J] : 1 945,63 euros, - Mme [TD] : 1 923,06 euros, - Mme [Y] : 2 057,39 euros, - M. [F] : 2 083,01 euros, - Mme [N] : 1 930,25 euros, - Mme [B] : 1 924,12 euros, - Mme [WL] : 2 093,26 euros, - M. [O] : 1 957,94 euros, - M. [R] : 2 048,14 euros, soit la somme globale de 23 914,52 euros, * pour les primes d'assurances : - M. [BP] : 239,14 euros, - M. et Mme [X] : 241,54 euros, - M. et Mme [I] : 250,86 euros, - M. [J] : 239,14 euros, - Mme [TD] : 236,37 euros, - Mme [Y] : 252,88 euros, - M. [F] : 256,03 euros, - Mme [N] : 237,25 euros, - Mme [B] : 236,50 euros, - Mme [WL] : 257,29 euros, - M. [O] : 240,66 euros, - M. [R] : 251,74 euros, subsidiairement, - arbitrer et procéder d'office à l'établissement de cette ventilation : 20 % des honoraires du syndic en charges communes générales et 80 % en charges spéciales propres aux bâtiments B, C, D, E, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 19 131,56 euros concernant les honoraires du syndic suivant cette répartition, compte arrêté à septembre 2021, - ordonner la publication du jugement à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Me Lebon, et à leur verser la somme de 3 000 euros, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions remises le 28 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et condamner ces derniers aux dépens, avec faculté de recouvrement au profit de la SCP Courtin-Ruol & Associés, et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION L'article 41 du règlement de copropriété de la [Adresse 6] stipule que les charges communes générales à l'ensemble des copropriétaires comprennent notamment : - les assurances des parties communes générales et des risques civils communs contre l'incendie et contre les accidents, - les frais nécessités pour le fonctionnement du syndicat général. L'article 43 stipule que les charges communes de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble B comprennent, entre autres : - la rétribution allouée au syndic et les honoraires de l'architecte de l'immeuble, - les primes d'assurances contre l'incendie de l'immeuble, contre les accidents, le dégât des eaux et autres risques. L'article 45 prévoit quant à lui que les charges communes à chacun des bâtiments C, D et E comprendront les dépenses de réparation et d'entretien des parties communes desdits bâtiments, des garages, et primes d'assurances afférentes auxdits bâtiments, ainsi que les frais et honoraires alloués au syndic pour la gestion desdits bâtiments. Les appelants, propriétaires des pavillons, soutiennent : - qu'il ressort des articles 41, 43 et 45 précités que seuls les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat général font partie des charges communes générales et que la rétribution allouée au syndic ne fait partie que des charges communes aux copropriétaires des bâtiments B, C, D et E pour la gestion desdits bâtiments, que cela est cohérent dès lors que le syndic n'exerce aucune fonction de gestion ni d'administration concernant les pavillons (pas de partie commune ni d'équipement commun) ; que pourtant, les honoraires du syndic sont repris au titre des charges générales ; qu'il s'ensuit que leurs comptes individuels sont erronés et qu'ils sont fondés à obtenir le remboursement des sommes indues versées à ce titre ; que la même erreur a été commise en ce qui concerne le contrat d'assurance de la copropriété ; - que le premier juge, qui a considéré que les honoraires du syndic faisaient nécessairement partie des frais nécessités pour le fonctionnement du syndicat général, mis à la charge de l'ensemble des copropriétaires par l'article 41, et que la rémunération allouée au syndic mise spécifiquement à la charge des copropriétaires du bâtiment B par l'article 43 était celle due au prorata des seules activités en lien avec les travaux d'entretien et de réparation envisagés par cet article, et qu'il en était de même pour l'article 45 et les bâtiments C, D et E, n'en a pas tiré les conséquences en rejetant leurs demandes puisqu'une telle répartition n'est pas appliquée et que leurs comptes individuels sont donc faux ; - que c'est au demeurant à tort qu'il a considéré que les honoraires du syndic faisaient nécessairement partie des frais nécessités pour le fonctionnement du syndicat général dès lors que rien ne le laisse entendre (ce qui est visé étant les frais d'affranchissement de courriers, de location de salle, de salaire des gardiens et concierges etc.) et que le règlement de copropriété ne mentionne expressément et littéralement la rémunération du syndic qu'à propos des bâtiments B, C, D et E. Ils maintiennent donc leur prétention à se voir rembourser la part de la rémunération du syndic mise à leur charge et demandent subsidiairement que cette rémunération soit répartie en charges générales à concurrence de 20 % et en charges propres aux bâtiments B à E à concurrence de 80 %. Le syndicat intimé fait valoir que les honoraires du syndic comme les frais d'assurance font partie des charges générales que la loi met à la charge de l'ensemble des copropriétaires sans dérogation possible ; il précise que la répartition des charges contestée est conforme à ce principe et a été appliquée sans discussion depuis la création de la copropriété dont il s'agit en 1962. SUR CE L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 expose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; que celui-ci a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. En vertu de l'article 18, le syndic a en particulier pour missions d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ainsi que la gestion comptable et financière du syndicat. L'article 10 de la même loi dispose : - que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Ces dispositions sont d'ordre public et toute clause contraire doit être réputée non écrite. Il est constant que les honoraires du syndic sont par nature des charges relatives à la conservation, l'entretien et d'administration des parties communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en fonction de leurs tantièmes (cf par exemple Cass. Civ. 3, 7-2-2001, 99-12.791). Le tribunal a retenu à juste titre qu'ils faisaient partie des 'frais nécessités pour le fonctionnement du syndicat général' mis en l'espèce à la charge des propriétaires des pavillons par l'article 41 du règlement de copropriété qui est conforme à la règle. Il en est de même du coût de l'assurance visant à garantir l'ensemble de la copropriété (cf Cass. Civ. 3, 17-3-2010, 09-12.196). Il en résulte qu'un copropriétaire ne peut être exonéré de participation aux charges communes de conservation, d'entretien et d'administration aux motifs tirés de la disposition des lieux et/ou de ce qu'il n'en bénéficie pas, ou n'en bénéficie que peu, dès lors que ces charges ne sont pas soumises au critère de l'utilité et que tous les copropriétaires doivent y participer. Dès lors, la contestation par les appelants de leur participation à la rémunération du syndic et aux charges d'assurance, reposant sur de tels motifs, est mal fondée, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement. Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour confirme le jugement entrepris, déboute les appelants de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles, les condamne in solidum aux dépens, que la SCP Courtin-Ruol & Associés pourra recouvrer selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet