Cour d'appel, 23 novembre 2023. 21/12347

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/12347 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7BZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 mai 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/06090 APPELANTE S.A.S. SOMOGY EDITIONS D'ART Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 389 444 274 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de Paris, toque : C2477 INTIMEE NOVAPIERRE 1 F Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 425 103 017 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 Assistée de Me Ronite COHEN, avocat au barreau de Paris, toque : D0946 INTERVENANTE MANDATAIRES JUDICIAIERS ASSOCIES 'MJA' Immatriculé au R.C.S de Paris sous le n° 440 672 509 Prise en la personne de Maître [Y] [J], en qualité de liquidateur judiciaire de la société SOMOGY EDITIONS D'ART suivant jugement du tribunal de commerce du 25 février 2022 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société SOMOGY EDITIONS D'ART [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de Paris, toque : C2477 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2009, la société Novapierre 1 a donné à bail commercial à la société Somogy éditions d'art (la société Somogy) en renouvellement d'un bail en date du 8 novembre 2000, des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er décembre 2009 jusqu'au 30 novembre 2018. Par acte extrajudiciaire en date du 14 mai 2018, la société Somogy a fait signifier à la société Novapierre 1 un congé à effet du 30 novembre 2018. Par acte extrajudiciaire en date du 3 août 2018, la société Novapierre 1 a délivré à la société Somogy un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 71.283,39 euros au titre de 1'arriéré locatif arrêté au 25 juin 2018, outre la somme de 7.128,34 euros au titre de la clause pénale et le coût de 1'acte. La société Somogy a restitué les locaux le 13 décembre 2018. Par assignation en date du 22 mai 2019, la société Novapierre 1 a attrait la société Somogy devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de la voir condamner, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de l'article 1343-3 du même code, au paiement des sommes de 68.497,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2018, de 6.849,73 euros au titre de la clause pénale, de 3.405,44 euros au titre de 1'indemnité d'occupation sur la période du 30 novembre au 2018 au 13 décembre 2018, de 30.695,92 euros au titre du solde restant dû sur les travaux de réparations locatives et de 19.385,51 euros au titre de 1'immobilisation du local pendant les travaux, le tout avec intérêts légaux à compter de l'assignation et capitalisation. Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 68.437,37 euros TTC, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2018, avec intérêts aux taux légal à compter du 22 mai 2019 ; - condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 4.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts aux taux légal à compter du 22 mai 2019 ; - condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 3.405,54 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 1"' décembre 2018 au 13 décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019 ; - condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 30.000 euros TTC au titre du coût des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019 ; - débouté la société Novapierre 1 de sa demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation ; - dit que 1a compensation s'opérera de plein droit entre les sommes dues par la société Somogy éditions d'art au titre de 1'arriéré locatif, clause pénale, indemnité d'occupation et coût des réparations locatives, d'une part, et la somme de 18.804,08 euros conservée par la société Novapierre 1 au titre du dépôt de garantie, d'autre part ; - autorisé la société Somogy éditions d'art à s'acquitter de la totalité des sommes mises à sa charge par la présente décision en 12 mensualités, égales et successives, soldant la dette en principal, frais et intérêts, la première payable avant le 15 de chaque mois il compter du mois suivant la signification du présent jugement, et les suivantes avant le 15 de chaque mois ; - dit que, faute pour la société Somogy éditions d'art de payer à bonne date une seule des 12 mensualités, le tout deviendra immédiatement exigible ; - ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ; - condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'a1ticle 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Somogy éditions d'art aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 1er juillet 2017, la société Somogy éditions d'art a interjeté appel du jugement. MOYENS ET PRETENTIONS Aux termes de ses conclusions signifiées le 06 avril 2022, la société Somogy éditions d'art, appelante, demande à la cour de : - donner acte à la société MJA, agissant par Maître [Y] [J], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Somogy éditions d'arts, de son intervention volontaire ; - déclarer la société Somogy éditions d'art, représentée par la société MJA, liquidateur judiciaire, recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 mai 2021 ; - infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 27 mai 2021 en ce qu'il a : condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 68.437,37 euros TTC, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019 ; condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 4.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019 ; condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 3.405,54 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 1er décembre 2018 au 13 décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019, condamné la société Somgy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 30.000 euros TTC au titre du coût des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019 ; dit que la compensation s'opérera de plein droit entre les sommes dues par la société Somogy éditions d'art au titre de l'arriéré locatif, clause pénale, indemnité d'occupation et coût des réparations locatives, d'une part, et la somme de 18.804,08 euros conservée par la société Novapierre 1 au titre du dépôt de garantie, d'autre part ; autorisé la société Somogy éditions d'art à s'acquitter de la totalité des sommes mises à sa charge en 12 mensualités, égales et successives, soldant la dette en principal, frais et intérêts, la première payable avant le 15 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du jugement, et les suivantes avant le 15 de chaque mois ; dit que faute pour la société Somogy éditions d'art de payer à bonne date une seule des 12 mensualités, le tout deviendra immédiatement exigible ; ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis une année, condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Somogy éditions d'art aux entiers dépens. Et statuant à nouveau : - fixer la créance de la société Novapierre 1 à la somme de 66.668,87 euros comprenant l'arriéré locatif au 30 novembre 2018 et l'indemnité d'occupation au titre de la période du 1er au 13 décembre 2018 ; - ordonner la compensation entre les sommes dues par la société Somogy éditions d'art au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation et le dépôt de garantie versé par cette dernière d'un montant de 18.804,08 euros ; - réduire la clause pénale aux seuls intérêts légaux à compter de l'assignation ; À titre subsidiaire, si la clause pénale n'était pas réduite aux seuls intérêts légaux : - réduire la clause pénale à 5 % du montant dû par la société Somogy éditions d'art au titre de l'arriéré locatif, soit la somme de 2.222,97 euros (44.459,25 x 0,05) ; - fixer la créance de la société Novapierre 1 à la somme de 50.087,76 euros (47.864,69 + 2.222,97) ; En tout état de cause, - débouter la société Novapierre 1 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions y compris au titre de l'appel incident ; - condamner la société Novapierre 1 à payer à la société Somogy éditions d'art représentée par la société MJA, liquidateur judiciaire, une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 juin 2022, la société Novapierre 1, intimée, demande à la Cour de : - débouter la Société Somogy éditions d'art, représentée par la société MJA agissant par Maître [Y] [J] en qualité de liquidateur judiciaire, de l'intégralité de ses demandes et de son appel ; - confirmer le jugement du 27 mai 2021 en son principe de condamnation de la société Somogy éditions d'art mais compte tenu de la liquidation judiciaire de cette société, et statuant à nouveau, Fixer le montant de la créance de la société Novapierre 1 au passif de la société Somogy éditions d'art à hauteur de 108.842,91 € en principal, à titre privilégié ; - déclarer recevable et bien fondée la société Novapierre 1 en ses assignations en intervention forcée des organes de la procédure collective et dire que la SCP CBF associés es qualités d'administrateur judiciaire de la société Somogy éditions d'art prise en la personne de Maître [Z] [N], et la SELAFA MJA es qualités de liquidateur judiciaire de la société Somogy éditions d'art prise en la personne de Maître [Y] [J], désignés par jugement du tribunal de commerce de Paris du 18 novembre 2021 et du 25 février 2022, sont tenus d'intervenir devant la cour et en toutes hypothèses, dire l'arrêt à intervenir opposables à ces assignés en intervention forcée ; - condamner la SCP CBF associés es qualités d'administrateur judiciaire de la société Somogy éditions d'art, prise en la personne de Maître [Z] [N] désigné par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 18 novembre 2021 et la SELAFA MJA es qualité de liquidateur judiciaire de la société Somogy éditions d'art prise en la personne de Maître [Y] [J] désigné par jugement du 25 février 2022 à payer à la Société Novapierre 1 la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. SUR CE, A titre liminaire, il sera donné acte à la société MJA, agissant par Maître [Y] [J], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Somogy éditions d'art, désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 25 février 2022, de son l'intervention volontaire laquelle n'est au demeurant pas discutée par l'intimée ni dans sa recevabilité, ni dans son bien-fondé. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation L'arriéré locatif : L'appelante expose, sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation, que la preneuse reconnaît être débitrice d'un arriéré locatif au 30 novembre 2018 d'un montant de 63.263,33 euros ; qu'il convient néanmoins de soustraire de cette somme le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail, soit 18.804,08euros ; qu'il convient d'y ajouter une indemnité d'occupation d'un montant de 3.405,54 euros ; que la preneuse est donc débitrice d'une somme de 47.864,79 euros au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation ; que la preneuse a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 25 février 2022 ; qu'elle se trouve en état de cessation de paiements et ne dispose pas des capacités de financement suffisantes pour lui permettre de poursuivre son activité ; L'intimée oppose, sur l'arriéré locatif et la clause pénale, que la preneuse est débitrice à hauteur de 68.437,37 euros TTC au titre de l'arriéré locatif au 30 novembre 2018 ; que la preneuse n'apporte pas la preuve du fait qu'elle soit débitrice à hauteur de seulement 63.263,33 euros, soit un écart de 5.234,04 euros ; que la preneuse n'a procédé à aucun règlement afin d'apurer sa dette, causant à la bailleresse un préjudice qui ne peut se limiter aux intérêts légaux à compter de l'assignation ou subsidiairement à 5 % du montant de l'arriéré ; Il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que le contrat fait la loi des parties. Aux termes de l'article 1728- 2°, dans sa version applicable au présent litige, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et, conformément aux dispositions de l'article 1315 du même code du code civil, dans sa version applicable au présent litige, celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier du paiement effectué. En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 8 novembre 2000 et son avenant en date du 30 septembre 2009 prévoient que le bail renouvelé est consenti pour un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges d'un montant de 65.599,27 euros, lequel fait l'objet d'une indexation à la date anniversaire du bail, soit les 8 novembre de chaque année selon la formule indiquée dans l'avenant du contrat de bail. En outre, le preneur s'engage à rembourser au bailleur l'intégralité des charges dans la proportion de la surface louée par rapport aux autres surfaces louées de l'immeuble et, de ce fait, verse en sus du loyer, une provision trimestrielle. Le bail prévoit enfin que le preneur verse au bailleur un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer qui lui sera restitué en fin de jouissance, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le preneur au bailleur ou dont le preneur pourrait être rendu responsable. Il est constant que, par l'effet du congé délivré par la locataire le 14 mai 2018, le bail a pris fin le 30 novembre 2018, date d'expiration de la troisième période triennale, et que le preneur a occupé les lieux jusqu'au 13 décembre 2018. Ainsi, le preneur était tenu au paiement du loyer jusqu'au 30 novembre 2018 puis au paiement d'une indemnité d'occupation, compensatrice de la poursuite de la jouissance des lieux, à compter du 1er novembre 2018 et ce jusqu'au 13 décembre 2018. Comme le souligne à juste titre le preneur, aucun décompte arrêté au 30 novembre 2018 n'est versé par le bailleur. Pour autant, le décompte versé par lui en pièce numéro 7 ne permet pas de recouper les sommes appelées par le bailleur en ce qu'elles sont toutes datées du même jour. Il ressort du commandement de payer délivré le 3 août 2018 par le bailleur que la dette locative s'élève au 25 juin 2018 à la somme, non contestée, de 71.283,39 euros. Il ressort du relevé de compte versé en pièce numéro 8 par le bailleur qu'a été appelé, au titre des loyers et charges à partir du 21 septembre 2018 et jusqu'au 12 décembre 2018 ; un montant total de 30.148,79 euros, soit un débit locatif d'un montant de 101.432,18 euros. Il ressort de cette même pièce que, sur la même période, le preneur a versé au total 30.148,79 euros. Il s'en déduit que la dette locative arrêtée à fin novembre 2018 est de 67.529,68 euros. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. La clause pénale L'appelante soutient que la clause pénale n'a pas de caractère obligatoire, que le juge du fond peut réduire cette clause lorsqu'elle apparaît comme manifestement excessive, que le jugement de première instance a retenu une somme représentant 9 % environ du montant dû à la bailleresse ainsi que le paiement des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019, que la preneuse ne saurait supporter une double pénalité, qu'il convient donc de limiter la clause pénale aux intérêts légaux ou, subsidiairement, à 5 % du montant de l'arriéré locatif dû. Aux termes de l'article 1152 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la somme contractuellement convenue à titre de dommages-intérêts si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il ressort des dispositions du bail litigieux qu'en cas de non-paiement à son échéance et dès le premier acte d'huissier, le preneur devra, de plein droit, « payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement, que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ». Contrairement à ce que soutient le preneur, la clause pénale est contractuellement convenue entre les parties et ne saurait se confondre, de part sa nature indemnitaire et en ce qu'elle sanctionne le défaut exécution du débiteur de l'obligation à laquelle il s'est engagé, avec les intérêts au taux légal qui s'applique de droit au moment du recouvrement de la dette. Contrairement à ce que soutient le bailleur, c'est par motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que le caractère excessif de la clause tenait au fait que l'indemnité réclamée au preneur est calculée sur le montant toutes taxes comprises de l'arriéré locatif et qu'il convenait en outre d'en déduire les frais d'huissier déjà intégré dans le décompte locatif. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 4.000 euros le montant dû au titre de la clause pénale, soit une somme représentant un peu moins de 6 % du montant de la dette locative. L'indemnité d'occupation L'intimée soutient que de droit commun est celle due par un occupant sans droit ni titre, que la preneuse a continué d'occuper les locaux du 30 novembre 2018 au 13 décembre 2018 sans droit ni titre, qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 3.405,44 euros TTC est due à la bailleresse à ce titre. C'est par motif pertinent que la cour adopte et auquel elle renvoie que le premier juge a rappelé le caractère mixte de l'indemnité d'occupation qui constitue une dette de jouissance. En l'espèce, la locataire ne conteste, ni s'être maintenue dans les lieux du 1er au 13 décembre 2018 sans droit ni titre, ni le montant réclamé par le bailleur à ce titre. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les réparations locatives L'appelante expose : sur les travaux de remise à neuf que le bail stipule que le preneur doit rendre les locaux en bon état ce qui implique de tenir compte de l'usage qui en a été fait pendant 18ans, qu'en application de l'article 1755 du code civil, les travaux liés à la vétusté ne sont pas à charge du locataire, que conformément à la jurisprudence, en l'absence de clause du bail transférant expressément au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté, celles-ci doivent demeurer à la charge du bailleur, que le bail ne met pas à charge de la preneuse les travaux de mise aux normes de l'installation électrique  et que certaines installations et éléments étaient déjà vétustes au moment de l'entrée dans les lieux de la preneuse que les travaux de remise en état des toilettes prévus au devis ne se justifient pas ; sur l'absence d'établissement d'un état de réparations par l'architecte de la bailleresse que conformément au bail, la bailleresse était tenue d'établir un devis ou un état des réparations et de permettre à la preneuse d'en discuter, que la bailleresse n'a pas fait établir cet état mais simplement un état des lieux de sortie par huissier ; sur l'absence de notification du constat d'huissier et du devis à la preneuse que la preneuse n'a pas été préalablement informée de la réalisation des travaux ; qu'elle n'a pas pu contester ou faire valoir ses droits avant ladite réalisation ; que le constat d'huissier ne lui a pas non plus été communiqué ; que ce comportement est contraire à la bonne foi contractuelle ; sur la refacturation de la TVA que la bailleresse a facturé dans son décompte au 17 avril 2019, 20 % au titre de la TVA sur les travaux issus du devis, pour un montant 9.900 euros (4.950 euros x 2) ; que cette refacturation revient à faire peser deux fois la TVA sur la preneuse ; que le devis effectué est au nom de la bailleresse, ce qui empêche une facturation de la TVA à la preneuse. L'intimée oppose : sur l'opposabilité du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie que l'état des réparations dressé par l'architecte n'est pas stipulé au bail comme à la charge de la bailleresse, que le bail laisse à la bailleresse une faculté discrétionnaire de faire intervenir son architecte, que l'intervention d'un architecte n'était pas nécessaire afin de constater l'état de détérioration des lieux ; sur la qualification des travaux que le bail prévoit une remise des locaux en « bon état », que le preneur n'a pas respecté son obligation d'entretien au vu de la détérioration des lieux, que l'importance des désordres sur les revêtements implique une reprise générale des murs et du sol, qu'il n'y a pas eu de remise aux normes de l'installation électrique mais d'un outil nécessaire à la réalisation des travaux, que le local des toilettes nécessitaient un rafraîchissement conformément aux constatations d'huissier ; sur la vétusté et le défaut d'entretien que le bail met à charge du preneur l'obligation de « remplacer s'il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé pour cause de vétusté » ; que la preneuse avait la charge de remplacer tout matériel devenu inutilisable du fait d'une éventuelle vétusté ; que la preneuse n'a par ailleurs jamais justifié d'un contrat d'entretien ou de maintenance des lieux ; sur la notification du constat d'huissier et du devis que la preneuse était présente lors de l'état des lieux de sortie réalisé de manière contradictoire et n'a pas émis de réserve, que la bailleresse a informé la preneuse par un courrier de mise en demeure du 20 décembre 2018 que la visite sur place permettait d'établir que des travaux de remise en état devraient être effectués à ses frais, que le preneur n'a pas formulé de réserve à ce sujet, que la bailleresse a dû supporter les conséquences financières de l'absence d'entretien des locaux par la preneuse ; sur la TVA que la preneuse n'a été facturée qu'une fois pour la seule TVA applicable. Il ressort de la lecture combinée des articles 1731 et 1732 du code civil, dans leur version applicable au litige, que, s'il n'a pas été établi d'état des lieux, le preneur est réputé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit, sauf preuve contraire, les rendre dans le même état répondant ainsi des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance. C'est par motifs détaillés auquel la cour renvoie que le premier juge a rappelé les obligations d'entretien et de réparations du preneur aux termes du bail, les constats opérés par Maître [M], huissier justice, dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie auquel ont été annexées des photographies et enfin les postes de travaux de remise en état des locaux résultant du devis établi par la société JDS Home Design le 2 février 2019. Contrairement à ce que soutient le preneur, il ressort du procès-verbal établi contradictoirement que l'extérieur et l'intérieur des locaux pris à bail, pour toutes les pièces le composant, que les dalles au sol en ciment ou béton peintes, les sols carrelés, les moquettes, les murs peints, les vitrages, les placards, les cloisons vitrées, les marches sont en « très mauvais état ». Si, c'est à tort que le tribunal a considéré que le preneur était tenu des réparations liées à la vétusté, en revanche, l'état constaté à son départ va au-delà de la vétusté résultant d'une occupation pendant 18 années généralement mentionnée comme « état d'usage » » et, en toute hypothèse, exclut de considérer que les locaux aient été rendus en bon état d'entretien, tel que prévu au bail, ce qui l'oblige conformément aux dispositions du bail à supporter le coût des travaux de remise en état. Il ne saurait, en toute bonne foi, tenter d'échapper à cette obligation motif pris de ce que le coût des réparations ne lui aurait pas été préalablement soumis, ce qui n'est pas prévu au bail, et de ce que les travaux n'auraient pas été chiffrés par un architecte mais par un devis d'entreprise, alors que la première option lui aurait été plus défavorable en ce qu'il aurait été tenu de supporter les coût supplémentaires liés à l'intervention de ce professionnel. Si le tribunal a considéré à juste titre, d'une part, que le bailleur ne justifiait pas de la nécessité de remettre en état les plafonds, non décrits dans le constat et donc présumés en bon état d'entretien, et, d'autre part, qu'il ne pouvait être tenu compte de l'amélioration apportée par un revêtement de sol en PVC, en revanche la fourniture et la pose du tableau électrique étaient justifiées pour la conduite du chantier au regard de l'état dans lequel le tableau des fusibles a été laissé par le preneur tel que cela résulte de la photographie n° 20 du constat d'huissier. De ce fait, il sera alloué à la société Novapierre 1 une somme de 35.000 euros au titre des travaux de remise en état du local, étant rappelé comme souligné par le tribunal que l'appelante ne justifie pas que le coût de ces réparations provoquerait un double paiement, compte-tenu du caractère déductible de la TVA. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. Sur le préjudice d'immobilisation du local L'appelante expose que les travaux réalisés ne sont pas à la charge de la preneuse ; qu'elle n'a pas à supporter la remise à neuf des locaux à son départ ni les travaux occasionnés par la vétusté inhérente à la location pendant 18 ans que le bail ne mettait pas à sa charge. Ce point n'étant pas contesté par l'intimé qui ne maintient aucune prétention à ce titre devant la cour, le jugement sera confirmé de ce chef. Il résulte de l'ensemble de ces éléments et, compte-tenu, de la liquidation judiciaire de la société Somogy éditions d'art prononcée par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 25 février 2022 que le montant de la créance de la société Novapierre 1 à inscrire au passif du preneur sera fixé à la somme de : arriéré locatif : 67.529,68 euros ; clause pénale : 4.000 euros ; indemnité d'occupation : 3.405,54 euros ; coût des réparations locatives : 35.000 euros déduction faite du montant du dépôt de garantie à hauteur de :18.804,08 euros ; SOIT la somme de 91.131,14 euros en principal. Sur les demandes accessoires : Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Au regard de la situation économique de l'appelant, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Reçoit la société MJA, agissant par Maître [Y] [J], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Somogy éditions d'art, en son l'intervention volontaire ; Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 mai 2021 sous le numéro de RG 19/6090 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la société Somogy éditions d'art à payer à la société Novapierre 1 les sommes de : 4.000 euros au titre de la clause pénale ; 3.405,54 euros au titre du montant de l'indemnité d'occupation due du 1er au 13 décembre 2018 ; 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau, Fixe le montant de la créance de la société Novapierre 1 au passif de la société Somogy éditions d'art à la somme de 91.131,14 euros ; Y ajoutant ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE