Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53068 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4VRR
N° : 3-CB
Assignation du :
22 avril 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 septembre 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société FONCIERE DE L’EST
[Adresse 3]
[Adresse 3]
LUXEMBOURG
représentée par Maître Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS - #E0160
DEFENDERESSE
La S.A.S. LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 04 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 06 avril 2018, la SA FONCIERE DE L'EST a donné à bail à la SNC MARGUERITE 26 des locaux à usage commercial situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 60.000,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance.
Le 27 août 2020, la SNC MARGUERITE 26 a cédé son droit au bail à la SAS LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS.
Des loyers étant demeurés impayés, les parties ont formalisé un accord aux termes duquel le preneur s'est engagé, le 22 décembre 2021, à respecter un plan de règlement d'apurement de la dette locative, selon un échéancier de 36 échéances de 1.975,45 euros chacune, à compter du 1er janvier 2022, en sus des loyers courants, étant convenu que le défaut de paiement d'une échéance entrainerait la résolution du plan.
Se prévalant de la violation du plan de règlement et de l'aggravation de la dette locative, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 23 novembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 105.911,81 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, la SA FONCIERE DE L'EST a, par exploit délivré le 22 avril 2024, fait citer la SAS LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, R 211-4 du code de l'organisation judiciaire, R.145-23 du code de commerce, 1103 et 1104, 1231-6 et 1343-2 du code civil :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 23 décembre 2023 et ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef comme sans droit ni titre avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-autoriser la SA FONCIERE DE L'EST à faire transporter, si nécessaire, l'ensemble des meubles et objets meublants garnissant lesdits locaux dans le garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la SAS LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
-condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant des loyers et charges dues, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clefs ;
-ordonner que le dépôt de garantie versé par le locataire, d'un montant de 15.000,00 euros restera acquis à la SA FONCIERE DE L'EST ;
-condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel :
*la somme de 141.389,81 euros en principal, sauf à parfaire ;
*les intérêts au taux légal sur cette somme depuis le commandement de payer du 23 novembre 2023 à hauteur de 105.911,81 euros et depuis l'acte introductif d'instance pour le surplus ;
*la somme de 14.138,98 euros, à titre de majoration de 10%, contractuellement prévu à l'article 5 du bail
-ordonner la capitalisation annuelle des intérêts
-condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 6.000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer.
À l'audience du 04 juillet 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
La défenderesse, bien que régulièrement citée n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
En l'espèce, l'article 10 du contrat de bail stipule qu'à défaut d'exécution parfaite par le locataire de l'une quelconque, si minime soit-elle de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d'un commandement d'exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d'en user, sans qu'il soit besoin d'aucune autre formalité, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus.
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 23 novembre 2023 mentionne bien le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d'en contester éventuellement les termes.
La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l'intégralité des causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 24 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'elle ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, à compter du 1er juillet 2024, soit pour le moment la somme de trimestrielle de 17.275,07 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des locaux.
Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 141.389,81 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés et de l'indemnité d'occupation, arrêtée au 1er avril 2024, indemnité d'occupation du deuxième trimestre 2024 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 105.911,81 euros à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur les demandes de conservation du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, le contrat de bail stipule à son article 10 qu'en cas de refus pour le locataire de quitter les lieux au jour de la résiliation, le montant du dépôt de garantie versé resterait acquis au bailleur à titre d'indemnité forfaitaire. La requérante sollicite une provision de 14.138,98 euros à ce titre.
Cependant, cette stipulation s'analyse comme une clause pénale, susceptibles d'être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur ce chef de demande
Sur le surplus des demandes
Les conditions d'application de l'article 1343-2 du code civil étant réunies, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer (395,03 euros).
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 24 décembre 2023 ;
Disons que la SAS LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS devra libérer les locaux situés au [Adresse 2] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la SAS LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS à payer à la SA FONCIERE DE L'EST :
* la somme de 141.389,81 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges impayés et de l'indemnité d'occupation, arrêtée au 1er avril 2024 indemnité d'occupation du deuxième trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 105.516,78 euros à compter du 23 novembre 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus
* une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 1er juillet 2024, soit pour le moment la somme de trimestrielle de 17.275,07 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
* la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Ordonnons la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale prévue au bail ;
Condamnons la SAS LA ESTANCIA GRANDS AUGUSTINS au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer (395,03 euros) ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS
