Cour d'appel, 27 février 2025. 21/05602

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 27 FEVRIER 2025 N° RG 21/05602 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLJQ [F] [Y] [I] [S] c/ [K] [G] [W] [B] S.E.L.A.R.L. PHILAE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (RG : 18/01014) suivant déclaration d'appel du 08 octobre 2021 APPELANTS : [F] [Y] née le 13 Février 1972 à [Localité 5] de nationalité Française Profession : Assistante commerciale, demeurant [Adresse 2] [I] [S] né le 08 Janvier 1974 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Chef d'entreprise, demeurant [Adresse 2] Représentés par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE substitué à l'audience par Me DE VASSELOT INTIMÉS : [K] [G] de nationalité Française Retraité demeurant [Adresse 3] [W] [B] de nationalité Française Retraitée, demeurant [Adresse 7] Représentés par Me Patrick DAYAU de la SCP ESENCIA, avocat au barreau de BORDEAUX S.E.L.A.R.L. PHILAE es-qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL AQUITAINE BATIMENT EXPERTISES exerçant sous l'enseigne AB EXPERTISE domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] non représentée, assignée selon acte d'huissier de justice en date du 10.12.21 délivré à personne morale COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Lors du prononcé: Madame Marie-Laure MIQUEL ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Par acte notarié du 4 janvier 2017, M. [I] [S] et Mme [F] [Y] ont acquis de M. [K] [G] et de Mme [W] [B] un enclos comportant un terrain, une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des dépendances situé [Adresse 6] à [Localité 4] (33), pour un prix de 190 000 euros. Deux diagnostics établis par la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises (ci-après la société AB Expertises) les 9 septembre 2015 et 30 août 2016, concluant à l'absence d'indices d'infestation de termites, étaient annexés à l'acte de vente. Se plaignant de la découverte de termites à l'occasion de travaux réalisés dans le bien acquis, M. [S] et Mme [Y] ont obtenu en référé l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 13 juillet 2017. Par acte des 1er et 2 août 2018, M. [S] et Mme [Y] ont assigné Mme [B], M. [G] et la Sarl Bâtiments Expertises devant le tribunal de grande instance de Libourne aux fins d'obtenir la condamnation des vendeurs à leur verser des dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés, et de la société AB expertises sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Par acte du 17 mai 2019, la Sarl AB Expertises a appelé en garantie la société Boris K Frederiksen Advokat, mandataire liquidateur de son assureur, la société Alpha Insurances et la société Alpha Insurance A/S compagnie d'assurance de droit danois. Par acte du 12 août 2020, M. [S] et Mme [Y] ont assigné la Selarl Malmezat Prat, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sarl AB Expertises. Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a : - déclaré la Sarl Aquitaine Bâtiments expertises responsable du préjudice subi par M. [S] et Mme [Y], dit que sa compagnie d'assurance la société Alpha Insurance est tenue in solidum à la garantir, - fixé la créance de M. [S] et de Mme [Y] à la liquidation de la Sarl Aquitaine Bâtiments expertises à la somme de 29 428 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - fixé la créance de M. [S] et de Mme [Y] à la liquidation de la société Alpha Insurance à la somme de 29 428 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné in solidum la liquidation judiciaire de la Sarl Aquitaine Bâtiments expertises et la liquidation de la compagnie d'assurance Alpha Insurance à payer à M. [S] et à Mme [Y] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - rejeté le surplus des prétentions des parties, - condamné in solidum la liquidation judiciaire de la Sarl Aquitaine Bâtiments expertises et la liquidation de la compagnie d'assurance Alpha Insurance aux dépens comprenant les frais d'expertise et de référé. Mme [Y] et M. [S] ont relevé appel du jugement le 8 octobre 2021. La Selarl Malmezat-Prat, ès qualités de liquidateur de la sarl Aquitaine Bâtiment Expertises ne s'est pas constituée. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 10 décembre 2022. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 juin 2022, Mme [Y] et M. [S] demandent à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1240, 1241, et 1641 à 1645 (1382 et 1383 anciens) du code civil : - de déclarer Mme [B] et M. [G] responsables de leurs dommages sur le fondement de la garantie des vices cachés, - de confirmer la responsabilité de la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises sur le fondement de la responsabilité civile et délictuelle, - de confirmer la fixation de leur créance à la liquidation judiciaire de la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises et à la liquidation de son assureur la société Alpha Insurance à la somme totale de 29 428 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement, - de condamner Mme [B] et M. [G] à leur payer la somme de totale de 40 028 euros se décomposant comme suit : - 17 328 euros TTC au titre des travaux de remise en état, - 12 100 euros au titre de l'absence de perception des loyers, - 5 000 euros au titre de leur préjudice moral, - 5 600 euros au titre des frais d'expertise, - de les condamner au paiement d'une indemnité de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 5 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 août 2022, M. [G] et Mme [B] demandent à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1642, 1643 et 1231-1 et suivants du code civil : à titre principal, - de confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Libourne du 17 juin 2021 en ce qu'il a écarté leur responsabilité, en tout état de cause, - de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre eux, - de condamner la ou les parties défaillantes à leur verser une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner la ou les parties défaillantes aux entiers dépens et frais éventuels d'exécution. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour d'appel constate que l'appel est limité au chef de jugement qui a débouté les consorts [S]/[Y] de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [B] et de M. [G] sur le fondement des vices cachés. I-Sur les demandes formées à l'égard de Mme [B] et de M. [G] sur le fondement des vices cachés. Les appelants soutiennent que les vendeurs doivent les garantir des vices cachés affectant l'immeuble vendu, la clause d'exclusion contenue à l'acte de vente ne s'appliquant pas dès lors que ces derniers avaient connaissance de la présence massive de termites. Ils font valoir que les termites ont rendu l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné, que l'expert a conclu à l'antériorité des désordres à la vente, que le vice était caché, et que les vendeurs en avaient nécessairement connaissance compte-tenu des travaux réalisés antérieurement à la vente. Ils ajoutent qu'ils ont droit à la réparation intégrale de leur préjudice résultant des travaux de réparation réalisés, de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral. Les intimés répliquent que l'acte de vente contient une clause les exonérant de toute responsabilité concernant les vices apparents et cachés, que cette clause ne peut pas être écartée car ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier ou de la construction, et qu'ils n'ont jamais eu connaissance de l'existence des termites. Ils précisent que seule la responsabilité de la société AB Expertise, qui est venue à deux reprises réaliser des diagnostics, et qui a conclu à l'absence d'infestation de termites peut être retenue, comme l'a considéré le tribunal. **** Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. L'article 1642 du code civil précise quant à lui que 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont le vendeur aurait pu se convaincre lui-même, mais seulement des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce dernier cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. En l'espèce, l'acte de vente en date du 4 janvier 2017 contient une clause exclusive des vices cachés, libellée ainsi qu'il suit ' l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas... s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur' (pièce 2 [B]/[G]). Il incombe par conséquent à Mme [Y] et à M. [S] de rapporter la preuve non seulement de l'existence d'un vice rendant le bien impropre à sa destination, de son caractère caché et de son antériorité à la vente, mais aussi de la connaissance par les vendeurs de l'existence de ce vice, pour mettre en jeu la garantie des vices cachés. Aux termes de leurs écritures, Madame [B] et Monsieur [G] ne contestent pas que l'infestation de termites constitue un vice caché, et que l'étendue de cette infestation tend à démontrer que les termites existaient avant l'acquisition. Si les diagnostics techniques réalisés par la société AB Expertises les 9 septembre 2015 et 24 août 2016 mentionnent tous deux qu''il n'a pas été repéré d'indices d'infestation de termites' (pièces 3 et 4 [Y]/[S]), l'expert indique en effet que: '- escalier très endommagé, le bois situé sous le placage très fin étant totalement dégradé, les marches et la rambarde étant totalement détruits, l'escalier menaçant de s'effondrer, - dégradation des tasseaux portant les plaques de fibro-ciment muraux et présence de cordonnets sur l'ancienne tapisserie murale de l'ex-cuisine, - encadrement des portes du hall d'entrée ont été le lieu de passage des termites et sont donc potentiellement dégradés, même si nous n'avons pu constater que leur aspect extérieur'. L'expert précise que 'ces désordres de grande ampleur sont causés par une attaque de termites...l'immeuble est infesté de termites ' (page 25 rapport d'expertise). Il conclut que 'cette attaque de termites a pour conséquence la dégradation d'une partie des poutres du plancher de l'étage, ce qui porte donc atteinte à la solidité de la maison. De même, l'escalier est tellement dégradé qu'il n'est pas assez solide pour assurer le déplacement des personnes à l'étage' (page 20 rapport d'expertise). Il en résulte que la présence de termites a provoqué des dégâts tels que l'immeuble ne présente plus les conditions de sécurité propres à en garantir son habitablité, qu'il s'agit donc indéniablement d'un vice rendant l'immeuble d'habitation impropre à sa destination. Par ailleurs, l'expert indique, et cette précision n'est là encore pas discutée par les intimés, que 'le degré de dégradation de l'escalier et des solives ne laisse aucun doute que l'attaque est antérieure à la vente'. Il précise de surcroît qu'au moment du diagnostic, les murs de l'ex-cuisine étaient recouverts de panneaux de fibro-ciment qui masquaient les cordonnets de termites, que des plaques de contreplaqué recouvraient une partie des poutres du plafond de l'ex-cuisine et qu'une moquette et un linoleum recouvraient le plancher bois de l'étage' (page 17 rapport d'expertise), ce qui démontre que le vice n'était pas apparent lors de la vente. Les appelants établissent donc l'existence d'un vice caché, en l'espèce la présence massive d'insectes, rendant l'immeuble impropre à sa destination. Pour exclure ensuite l'application de la clause exonératoire des vices cachés contenue à l'acte de vente, M.[S] et Mme [Y] font valoir que les vendeurs avaient nécessairement connaissance du vice en raison des travaux effectués en 2013 et 2014, à savoir le remplacement de l'encadrement de la porte de l'ancienne cuisine vers le hall d'entrée, et le remplacement des fenêtres de la cuisine et de la salle à manger. Sur ce point, l'expert indique que 'nous pouvons comprendre que le remplacement des fenêtres ait été motivé pour des questions de confort et d'isolation. En revanche, il nous semble moins évident d'expliquer le remplacement des huisseries de la porte du hall d'entrée. En effet, seule la porte donnant sur la cuisine, pièce particulièrement dégradée par les termites, a été remplacée,. La porte de droite donnant sur l'ancien salon n'a pas été remplacée. Si cette intervention a été motivée pour une question esthétique, alors les deux encadrements de porte auraient été remplacés...c'est donc que son remplacement a été très probablement motivé par une dégradation, même s'il est vrai que nous n'avons aucun élément matériel permettant de le caractériser... il nous semble probable que ces éléments ont été remplacés à la suite de leur dégradation par les termites. Si c'est le cas, il est probable que des dégradations et indices de présence d'une attaque de termites étaient visibles lors de la dépose des anciens éléments attaqués. ...nous pouvons affirmer que très probablement l'attaque de termites a démarré avant l'intervention de remplacement de l'encadrement de porte et du remplacement des fenêtres, donc avant 2013, et donc avant la vente'. Il convient d'observer tout d'abord que l'expert procède par voie d'hypothèses, qu'ainsi il n'est pas pas en mesure de dater avec certitude le début de l'attaque de termites, ni de dire si les boiseries concernées par les travaux étaient infestées de termites, que par ailleurs, l'hypothèse émise par l'expert selon laquelle le remplacement de la porte du hall d'entrée a manifestement été motivée par une dégradation commise par les insectes, car sinon les deux encadrements de porte auraient été remplacés, peut être renversée par une autre selon laquelle le seul remplacement de la porte du hall d'entrée et non des deux encadrements de porte a peut-être été motivé par un souci d'économie. Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la réalisation des travaux d'aménagement antérieurement à la vente ne suffit pas à démontrer que les vendeurs avaient connaissance de la présence de termites, dans la mesure où, comme en l'espèce, un doute subsiste quant à la date de début d'infestation par les insectes, et quant au périmètre des zones concernées par celles-ci. Ensuite, il ya lieu de relever que les vendeurs ont fait établir deux diagnostics techniques par la société AB Expertises, en 2015, et en 2016, soit à plusieurs mois d'intervalle, réalisés certes par la même société, mais par deux salariés différents, en l'espèce M. [X] en 2015, et M. [P] en 2016, et que ces deux professionnels ont tous deux, après un examen détaillé des pièces de l'immeuble litigieux, conclu à l'absence d'infestation de termites. Enfin, l'expert a indiqué aux termes de son rapport d'expertise qu'un examen visuel par le diagnostiqueur ne permettait pas de voir les traces d'infestation de termites et qu'il aurait dû se livrer à un poinçonnage d'usage qui aurait permis de révéler les insectes. Ces éléments, à savoir les conclusions des deux diagnostics, l'absence du caractère apparent de la présence de termites, démontrent a contrario, que la connaissance de la présence de termites dans l'immeuble par les vendeurs, n'est pas avérée. Le jugement en ce qu'il a débouté M.[S] et Mme [Y] de leurs demandes formées à l'encontre des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés sera donc confirmé. II-Sur les mesures accessoires. Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M.[S] et Mme [Y], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d'appel et seront condamnés à payer à Mme [B] et à M.[G] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [I] [S] et Mme [F] [Y] de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [W] [B] et de M. [K] [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés, Y ajoutant, Condamne M. [I] [S] et Mme [F] [Y] aux dépens de la procédure d'appel, Condamne M. [I] [S] et Mme [F] [Y] à verser à Mme [W] [B] et à M. [K] [G] une somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,