Cour de cassation, 30 novembre 1994. 92-21.271

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / Mme Marie Z... veuve X..., demeurant ... (Côtes-d'Armor), 2 / Mme Fernande Z... veuve Y..., demeurant ... (Côtes-d'Armor), en cassation d'un arrêt rendu le 22 septembre 1992 par la cour d'appel de Rennes (7e chambre), au profit de la société Atelier Yves Godest décoration, société à responsabilité limitée dont le siège est zone industrielle, rue des Prunus, Dinan (Côtes-d'Armor), défenderesse à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt : LA COUR, en l'audience publique du 26 octobre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, M. Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts Z..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la société Atelier Yves Godest décoration, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 septembre 1992), que, par acte du 6 juillet 1988, Mme Jeanne Z..., propriétaire, a promis à la société Atelier Yves Godest décoration (société Godest), preneur à bail de locaux où elle exploitait un fonds de commerce de meubles, de ne pas s'opposer à la cession du bail pour tous commerces qui ne seraient pas bruyants ou malodorants ; que le bail de la société Godest a été renouvelé par acte authentique du 18 juillet 1988 ; qu'il y a été stipulé que la cession ne pourrait avoir lieu qu'avec le consentement exprès et par écrit de la propriétaire, ou librement à un successeur dans le commerce de la locataire, la bailleresse devant être appelée à l'acte ; que Mme Jeanne Z... et Mmes Marie et Fernande Z... (les consorts Z...), aux droits de Mme Jeanne Z..., s'étant par la suite opposées à la cession du bail en vue d'une exploitation différente, la société Godest s'est prévalue de l'acte du 6 juillet 1988 ; Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt de juger que l'acte du 6 juillet 1988 valait contre-lettre et devait recevoir application contre l'interdiction de déspécialiser stipulée le 18 juillet 1988, alors, selon le moyen, "1 ) que la contre-lettre a nécessairement pour objet de contredire en tout ou partie l'acte ostensible avec lequel elle est incompatible ; qu'en déclarant que l'acte sous seing privé du 6 juillet 1988 contenant engagement unilatérial du bailleur d'autoriser la déspécialisation du bail était une contre-lettre et que cette contre-lettre était compatible avec l'acte authentique du 18 juillet 1988 interdisant la déspécialisation, la cour d'appel a dénaturé ces deux actes et violé les articles 1134 et 1321 du Code civil ; 2 ) que la cour d'appel, qui constatait que l'acte sous seing privé du 6 juillet 1988 était une contre-lettre, devait rechercher si elle avait pour objet de modifier ou d'annuler les engagements ostensibles pris dans l'acte authentique du 18 juillet 1988 ; qu'en omettant de faire cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des mêmes textes ; 3 ) qu'au cas de cession du bail avec déspécialisation, le locataire cédant est tenu, à peine de nullité, de faire connaître son intention aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; qu'en décidant que les dispositions de l'article 34-2 du décret du 30 septembre 1953 ne s'appliquaient pas au locataire cédant qui ne sollicitait pas la déspécialisation à son profit, la cour d'appel a violé ce texte par refus d'application" ; Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'une contre-lettre peut apporter des modifications au contrat apparent sans lui être contraire et retenu que l'objet de la promesse donnée le 6 juillet 1988 avait été de consentir une déspécialisation du bail en cas de cession ultérieure, qu'il n'y avait entre les actes ni incompatibilité ni contradiction et que la société Godest, qui avait obtenu une promesse de déspécialisation n'en demandait que l'exécution, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de résiliation de bail, alors, selon le moyen, "que le bail commercial consenti à la société Godest stipule, à la rubrique "destination des lieux loués" que les locaux loués serviront exclusivement à "l'exploitation d'un fonds de commerce de meubles" ; que tout fonds de commerce suppose l'exercice d'une activité commerciale qui implique nécessairement l'existence d'une clientèle ; que, par conséquent, la simple exposition de mobilier à l'exclusion de l'exercice de toute activité commerciale -c'est-à -dire sans réception de clientèle- dans un local loué pour "exploiter un fonds de commerce de meubles" constitue une violation , par le preneur, de son engagement d'exploitation d'un fonds de commerce qui justifie la résiliation du bail à la demande du bailleur ; qu'en rejetant pour les motifs susénoncés la demande des bailleresses tendant à la résiliation du bail commercial de la société Godest, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'un fonds de commerce eût été effectivement exploité dans les lieux loués, a violé les articles 1er du décret du 30 septembre 1953, 1184 et 1729 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a pu retenir que le mode d'exploitation des lieux loués, à savoir l'exposition du mobilier, était conforme à l'objet social de la société Godest ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts Z... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.